VG Visie Daily #30: De best ingevoerde man verwacht een veel beter jaar op de woningbeleggingsmarkt

De woningbeleggingsmarkt staat een veel beter jaar te wachten, voorziet Capital Value-directeur Marijn Snijders. Niet alleen verwacht hij een enorme toename van het beleggingsvolume en stijgende boekwaardes, ook ziet hij buitenlandse beleggers terugkeren. ‘Juist dat maakt het dalende aantal bouwvergunningen zo schrijnend.’

De woningbeleggingsmarkt heeft een bar slecht jaar achter de rug. Het beleggingsvolume halveerde in 2023 naar 3,8 miljard euro van 7,6 miljard euro in 2022, terwijl in 2020 nog de kaap van 10 miljard euro werd gerond. Tegelijkertijd kondigden grote buitenlandse beleggers hun aftocht aan; vanwege de hoge rente maar ook uit chagrijn met de hoge overdrachtsbelasting en de aanstaande regulering van de middenhuurmarkt. Het Canadese Eres liet vorige zomer weten af te willen van zijn gehele Nederlandse portefeuille van 6.900 huurwoningen, begin 2023 getaxeerd op bijna 1,7 miljard euro. Najaar 2023 kondigde ook het Zweedse Heimstaden aan zijn 12.000 woningen te verkopen, vooralsnog via uitponding. Ook het Britse Round Hill Capital – dat in 2015 nog liet weten naar 20.000 woningen te willen groeien – lijkt grotendeels uitgespeeld op de Nederlandse markt.

Boven de boekwaarde

Het is veelzeggend dat de grootste deals in de bestaande markt vorig jaar op naam kwamen van  Nederlandse partijen. Zo kocht het Haagse Urban Interest  vorig jaar voor bijna 96 miljoen euro een portfolio met 438 bestaande woningen en 235 parkeerplaatsen. Van het totale beleggingsvolume van 3,8 miljard euro werd echter het leeuwendeel – 2,27 miljard euro – geïnvesteerd in nieuwbouw, blijkt uit cijfers van vastgoedadviseur Capital Value. Dat is goed voor amper 9.000 woningen tegen gemiddeld jaarlijks 14.500 huurwoningen de afgelopen vijf jaar. Het aandeel van internationale beleggers – die vaak investeren in grotere projecten – daalde van 27 procent in 2022 naar 11 procent in 2023. Nederlandse institutionele beleggers investeerden vorig jaar 670 miljoen euro in nieuwbouw,  wat overeenkomt met 2.900 huurwoningen. De afgelopen vijf jaar konden echter jaarlijks 9.000 woningen met hun kapitaal worden ontwikkeld.

Marijn Snijders – mededirecteur en -oprichter van marktleider Capital Value – rekent er echter op dat 2024 een totaal ander jaar wordt dan 2023. ‘Vorig jaar werden portefeuilles onder de boekwaarde verkocht vanwege de hoge kapitaalkosten en onzekerheid. Waar het sentiment op de commerciële vastgoedmarkt nog negatief is, zie ik een kentering op de residentiele markt. Dit eerste kwartaal hebben we praktisch alle nieuwbouwprojecten van ontwikkelaars gekoppeld aan beleggers. Deze transacties zijn goed zijn voor duizenden nieuwbouwwoningen. Ook de portefeuilletaxaties stijgen weer. Vanaf het tweede kwartaal voorzie ik de eerste portfoliodeals boven de boekwaarde. Bij full equity-partijen zijn vooral woningportefeuilles rond de 100 miljoen euro in trek. Voor heel 2024 verwacht ik dan ook een toename van het beleggingsvolume en hogere vastgoedwaardes.’

‘DIT EERSTE KWARTAAL HEBBEN WE PRAKTISCH ALLE NIEUWBOUWPROJECTEN VAN ONTWIKKELAARS GEKOPPELD AAN BELEGGERS’

Terugkeer buitenlandse beleggers

En wellicht verrassend: Snijders ziet ook de buitenlandse beleggers dit jaar terugkeren. ‘Sinds de Mipim in Cannes hebben we enorm veel presentaties gegeven. Onlangs had ik weer een pitch in Londen. Er is met name interesse vanuit Angelsaksische durfinvesteerders en pensioenbeleggers en staatsfondsen uit Zuid-Korea en het Midden-Oosten. De fundamenten van Nederland blijven enorm goed. De economische vooruitzichten zijn positief, de bevolking blijft hard groeien en er is een enorm woningtekort. Maar Nederland is zeker niet het meest aantrekkelijke land. In delen van Europa zoals Scandinavië kunnen internationale beleggers hogere aanvangsrendementen realiseren.’ Over mogelijke doorbraken rond de portfolio’s van Eres, Heimstaden en Roundhill Capital wil Snijders weinig kwijt. ‘Ik praat niet over individuele portefeuilles. Vorig jaar was het misschien niet verstandig grote portfolio’s te verkopen in een net herstellende markt. Dit jaar kan de situatie heel anders worden met mogelijke rentedalingen in de tweede jaarhelft.’

‘IN ANDERE DELEN VAN EUROPA ZOALS SCANDINAVIË KUNNEN BELEGGERS HOGERE AANVANGSRENDEMENTEN REALISEREN’

Beschikbaar kapitaal

Met het oog op het nijpende woningtekort hoopt Snijders vooral op veel nieuwbouwtransacties. ‘De onzekerheid over de wet Betaalbare huur is bij nieuwbouw geen issue meer. Alle projecten zijn er al op ingeprijsd. Bovendien ligt de focus van de afnemende institutionele beleggers op middeldure huur en soms zelfs op projecten onder de huidige liberalisatiegrens. Nederlandse pensioenfondsen willen zich inzetten om de bouw van betaalbare woningen mogelijk te maken. Zo heeft pensioenbelegger APG zijn belang vergroot in Vesteda en 250 miljoen euro belegd in een fonds voor lage middenhuur van Bouwinvest. Kapitaal is er genoeg. De komende drie jaar willen beleggers 20 miljard euro investeren in huurwoningen, waarvan 7,5 miljard euro afkomstig van buitenlandse beleggers. Dat wordt zeker meer. Als de markt echt aantrekt, lokt dat nog meer beleggers en kapitaal. Bovendien zit de particuliere koopmarkt in de lift. Het aantal hypotheekaanvragen steeg het eerste kwartaal 26 procent op jaarbasis en de prijzen stijgen weer.’

‘DE KOMENDE DRIE JAAR WILLEN BELEGGERS 20 MILJARD EURO INVESTEREN IN HUURWONINGEN’

Daling bouwvergunningen

Voor een groot probleem is echter nog geen oplossing. ‘Het is schrijnend dat het aantal bouwvergunningen in de eerste maand 36 procent lager ligt dan januari 2023. Capital Value heeft becijferd dat het aantal bouwvergunningen in 2024 mogelijk rond 50.000 zal liggen, terwijl het er in 2023 54.000 waren. Het huidige tekort van 390.000 woningen zien we daardoor oplopen naar 450.000 woningen in 2027. Dat is volstrekt onnodig. Uit ons onderzoek blijkt namelijk dat er voldoende plannen zijn om dit jaar te kunnen starten met de bouw van 101.000 woningen. Onze grootste frustratie is deze daling en de lange doorlooptijd van woningprojecten. Die regionale woondeals met in totaal bijna 1 miljoen woningen zijn leuk, maar het gaat mis in de uitvoering. Markt en overheden moeten daar harder aan de slag.’

Potentiële woningkopers en huurders zijn het kind van de rekening, constateert hij. ‘Ook al komt er een fiscaal soepeler woningbeleid, particuliere beleggers zullen door blijven gaan met uitponden. Vanwege de topprijzen die ze realiseren, blijft uitponden zeer lucratief. Het gevolg is een nog kleinere huurwoningvoorraad tegen nog hogere prijzen. De kans is dan ook groot dat de Wet betaalbare huur wordt aangenomen en op 1 juli van kracht wordt. NSC en PVV kunnen niet aan hun achterban verkopen dat er geen rem op de huurprijs komt. Bovendien moet het demissionaire kabinet nog met een voorjaarsnota komen. Ik hoop dat daar ook het voornemen instaat de overdrachtsbelasting te verlagen van 10,4 naar 6 procent of lager.’

Steunmaatregelen ontwikkelaars

De Capital Value-directeur roept ontwikkelaars op hun projectenpijplijn aan te zwengelen. ‘Er is voldoende kapitaal. Ook zijn de bouwkosten gedaald, zodat het eenvoudiger is goede afspraken te maken met een aannemer. Natuurlijk zijn er nog belemmerende factoren. Binnenstedelijk is het lastig pasklare bouwlocaties te vinden. Veel locaties zijn in handen van of bestemd voor woningcorporaties die niet altijd de financiële middelen voor nieuwbouw hebben. Capital Value heeft woonminister De Jonge voorgesteld een middenhuurfonds voor woningcorporaties, institutionele beleggers en ontwikkelaars op te richten. Zo stel je hen in staat goedkoper te lenen en een grotere woningproductie te realiseren.’

Een ander voorstel van Capital Value is een doorbouwfaciliteit voor ontwikkelaars die de voorverkoopeis van 70 procent niet halen. ‘Met die faciliteit kunnen kortlopende leningen aan ontwikkelaars worden verstrekt om de bouwkosten voor nog niet verkochte woningen te financieren. Zo wordt vertraging van woningbouwprojecten beperkt en kunnen vastgelopen projecten toch van start. Zowel de minister als het parlement zien hier brood in. De Tweede Kamer heeft er 175 miljoen euro voor gereserveerd. Als kredietverstrekkers drie keer zoveel bijdragen, kan de doorbouwfaciliteit de bouw van 4.600 woningen tegelijk ondersteunen. We moeten alles aangrijpen wat de woningnood ook maar enigszins verlicht.’