R3FUND: Groeien met verduurzamen van vooroorlogse woningen

‘Out-of-the-box denken en dingen nét iets anders doen, daar geloven wij in’, zegt Raymond Varossieau. Vijf jaar geleden startte hij met drie partners R3FUND, een eigentijdse vermogens- en vastgoedbeheerder. Inmiddels brachten ze zeven woningportefeuilles tot stand met 500 woningen in de steden Amsterdam, Rotterdam en Haarlem. Nu zoeken ze portefeuilles waarmee ze in de komende drie jaar kunnen doorgroeien naar 1000 woningen.

In dat groeiscenario wordt óók gekeken naar portefeuilles in middelgrote steden elders in Nederland. Hoe zij aankijken tegen de huidige markt? ‘We zien kansen. Vanaf het begin hebben wij ons gespecialiseerd in verduurzaming. Onze USP is dat wij alles in huis hebben om verouderde woningen te transformeren naar duurzame huurappartementen met een gunstig energielabel. Goed voor het milieu, de huurder en onze investeerders.’

Creativiteit

De vier partners verdienden hun sporen in verschillende sectoren binnen de vastgoed- en financiële wereld voordat zij hun expertises en netwerken bundelden in R3FUND. Hun kantoorpand staat in een van de laatste rafelrandjes van Amsterdam, met uitzicht op het IJ en de bedrijvigheid van Damen Shipyards. Het ademt een creatieve en dynamische sfeer. Relaties zijn welkom om bij het team aan te schuiven voor de lunch aan lange houten tafels. Wellicht met een potje tafelvoetbal of pingpong toe. ‘Bij R3FUND vinden we het belangrijk elkaar op een ontspannen manier te ontmoeten en leren kennen. Daarom houden we hier ook informele kennisevents. En organiseren we jaarlijks Brick Out, een dag waarop we samen met onze investeerders inspirerende plekken bezoeken, waarbij het draait om verrassing, plezier en onderlinge verbinding.’

‘ONZE USP IS DAT WIJ ALLES IN HUIS HEBBEN OM VEROUDERDE WONINGEN TE TRANSFORMEREN NAAR DUURZAME HUURAPPARTEMENTEN MET EEN GUNSTIG ENERGIELABEL’

Waarde toevoegen

Op stadsplattegronden aan de wand van de bovenverdieping markeren gekleurde pins de spreiding van het woningbezit. Wijzend naar de kaarten vertelt Varossieau dat de eerste woningbeleggingen van R3FUND nu drieënhalf jaar lopen en dat er sindsdien nog zes portefeuilles zijn gerealiseerd. Uitgangspunt is waarde toe te voegen door voornamelijk vooroorlogs woningbezit te optimaliseren en te verduurzamen met als uitgangspunt energielabel A. Voor een groot deel van de woningen is die taak inmiddels volbracht. ‘We kopen het vastgoed aan, optimaliseren het, verduurzamen het, brengen het naar de woonwensen van vandaag en verhuren het. Het administratief, commercieel en technisch beheer hebben wij in eigen hand.’

Wanneer een nog niet aangepakte woning leegkomt, wordt een analyse gemaakt van de staat, de onderhoudskosten en het aantal WWS-punten voor en na verduurzaming. Hieruit volgt of de woning wordt verduurzaamd en opnieuw verhuurd, of dat wordt gekozen voor het uitpondscenario. Dat laatste is mogelijk omdat het grootste deel van de woningen door R3FUND is gesplitst.

‘VEEL BELEGGERS VAN HET EERSTE UUR INVESTEREN OOK WEER IN DE NIEUWSTE PORTEFEUILLES. DAT GEEFT AAN DAT ER VERTROUWEN IS EN DE RENDEMENTEN AANTREKKELIJK WORDEN GEVONDEN’

Vertrouwen

Hoe zou hij de investeerders in deze woningportefeuilles typeren? ‘Een gemene deler is dat de verduurzamingsaanpak aanspreekt en als een kans wordt herkend. Verder varieert het van grote investeerders die hun inleg zeven jaar kunnen missen, tot de kleine zelfstandige die ontdekte dat participeren in een portefeuille met een maandelijks uitkeringsrendement meer opleverde dan zelf één woning blijven verhuren.’

En welk bedrag moeten beleggers meebrengen? ‘Er kan worden deelgenomen vanaf 250.000 euro. We hebben wel eens een grote groep van twintig tot dertig beleggers, maar ook joint ventures met vier investeerders die elk meerdere miljoenen inleggen. Veel beleggers van het eerste uur investeren ook weer in de nieuwste portefeuilles. Dat geeft aan dat er vertrouwen is en de rendementen aantrekkelijk worden gevonden’, stelt hij vast. Desgevraagd noemt hij rendementen tussen de 8 en 15%.

Portefeuille afstoten

Voor de beoogde groei richt R3FUND de blik op de aankoop van woningportefeuilles in de Randstad en nu ook in andere middelgrote steden. Potentiële gesprekspartners zijn verhuurders die zich voor uitdagingen gesteld zien door de stapeling van fiscale maatregelen, afschaffing van tijdelijke huurcontracten, regulering van de middenhuur, hogere rente op het moment van herfinanciering en de verplichte verduurzamingsslag naar energielabel A of B die in 2030 gerealiseerd moet zijn. ‘Wij komen graag in gesprek met eigenaren die overwegen hun portefeuille af te stoten in plaats van zelf een ingewikkeld en kostbaar traject in te gaan’, zegt Varossieau. Hij geeft aan dat bij aankoop een uitgebreide due diligence uiteraard niet ontbreekt, zowel technisch, financieel als anticiperend op de regulering van de middenhuur. Daarbij wordt onder meer gekeken of de portefeuille een goede mix van huurwoningen bevat, of woningen zodanig verduurzaamd kunnen worden dat ze in de vrije sector blijven, en of ze te splitsen zijn. Maar, benadrukt hij, deze beoordeling kan snel.

‘POTENTIËLE GESPREKSPARTNERS ZIJN EIGENAREN DIE ZICH VOOR UITDAGINGEN GESTELD ZIEN DOOR DE STAPELING VAN MAATREGELEN’

Snel duidelijkheid

Een belangrijke USP noemt hij de wijze waarop R3FUND het screeningsproces heeft ingericht. ‘Dat hebben we gestroomlijnd in efficiënte teams die NEN-metingen en labelmetingen doen, splitsing van het vastgoed beoordelen, kijken hoe we de energielabels kunnen verbeteren en optimalisaties op een rij zetten. In korte tijd kunnen we voor elke woning in een portefeuille de aanpak bepalen: verkopen, verduurzamen, of als splitsen of verduurzamen niet mogelijk blijkt dit inprijzen in het aankoopbedrag.

Na deze analyse kunnen wij een goed gefundeerde bieding doen die interessant is voor onze investeerders, de bank, de huurders en R3FUND. Wat voor de verkoper prettig is, is dat we hierdoor heel snel kunnen schakelen. Eén op één met elkaar in gesprek, geen tenders, geen lange trajecten. Er is snel duidelijkheid, met een korte doorlooptijd van aankoop tot levering.’

Rendement door verduurzaming

Het uitgangspunt van R3FUND is om elke geoptimaliseerde portefeuille zeven jaar te laten renderen en daarna te verkopen. Maar de investeerders kunnen er ook voor kiezen om het vastgoed langer aan te houden. Dat is aan hen, benadrukt de vermogensbeheerder. Hij kan zich ook voorstellen dat er na een jaar of vijf al een bod op een portefeuille wordt gedaan. ‘Het gaat dan inmiddels om een duurzame vastgoedportefeuille, wat een interessant gegeven kan zijn om te willen aankopen.’ Verduurzamen is allesbehalve alleen een kostenpost, wil hij daarmee zeggen. ‘Rendement maken we juist door het verduurzamingsaspect. Mede vanwege de gunstiger bankfinanciering en subsidies voor maatregelen die bijdragen aan energiebesparing en duurzame alternatieven voor het gebruik van gas en elektriciteit. De investering wordt op termijn terugverdiend, het milieu heeft er baat bij en de huurders ervaren meer comfort bij een lager energieverbruik.’

Ook het maatschappelijke effect telt dus mee? ‘Zeker. Als onze beleggers niet in die woningen investeren blijft het gewoon vooroorlogs bezit met energielabel F.’

R3FUND werd in 2019 opgericht door Raymond Varossieau, Rolf Jansen, Robert Padt en Frans Langerhorst.

Reageren? varossieau@r3fund.nl