De toekomst van het logistiek vastgoed begint bij Pelecon

En paar jaar voordat op 7 maart 2024 op Logistiek Park Moerdijk de eerste paal werd geslagen van het grootste aaneengeschakelde distributiecentrum van Nederland, werd Pelecon Structural Engineers al door Bouwbedrijf Vrolijk gevraagd om het definitieve constructieontwerp uit te werken tot een uitvoerbaar plan. ‘Dat we onszelf als ‘onzichtbare kracht’ afficheren, komt ook omdat we ontwerpen altijd in een heel vroeg stadium omzetten in concrete en haalbare constructies’, legt hoofdconstructeur en directielid Henk van Vliet uit. ‘Daarom weten we nu al hoe de distributiecentra er uit komen te zien die pas over een paar jaar worden gebouwd.’

Opgericht in 1998 is Pelecon uitgegroeid tot dé technische kennispartner van architecten, projectontwikkelaars en bouwbedrijven in binnenen buitenland. Met vestigingen in Amersfoort en Gouda ‘rekenen en tekenen’ 32 modelleurs en constructeurs aan de duurzame en veilige gebouwen van de toekomst. ‘ Tussen idee en realisatie zit immers altijd een paar jaar,’ vertelt Van Vliet. ‘Als hoofdconstructeur werk ik nu aan de draag-en stabiliteitsconstructies van architectonische ontwerpen die over een of twee jaar worden gerealiseerd. Het slaan van een eerste paal is eigenlijk een soort officieus overdrachtsmoment: ons werk zit er op, dat van het bouwbedrijf begint.’

Een aspect als veiligheid geen moment uit het oog verliezend, blijft Pelecon in de bouwfase de vinger overigens vaak aan de pols houdend, ook bij de distributiecentra die tot een specialisme zijn uitgegroeid. Van Vliet: ‘Het logistiek vastgoed is een overzichtelijke wereld met een relatief klein aantal spelers uit binnen- en buitenland. Als je binnen zo’n sector eenmaal bekend staat als een specialist, met veel kennis en ervaring op het gebied van distributiecentra, en je werk goed doet, blijven opdrachtgevers bij je terugkomen.’

Zoals gezegd doen de modelleurs en constructeurs van Pelecon momenteel het detailengineering en het productietekenwerk van distributiecentra die over een à twee jaar worden gebouwd. Van Vliet vindt het een goed idee om een aantal trends te benoemen aan de hand van enkele concrete projecten.

DSV Global Transport and Logistics

Als eerste van vier ontwikkelingen is op het nieuwe Logistiek Park Moerdijk begin maart de eerste paal geslagen van het grootste aaneengesloten warehouse van Nederland. Het distributiecentrum krijgt een vloeroppervlakte van 198.300 m 2 aangevuld met een mezzanine van 38.600 m 2 , 136 docks en vijf kantoren. ‘Pelecon heeft et definitieve constructieontwerp uitgewerkt tot een uitvoerbaar plan,’ blikt Van Vliet terug. ‘ Samen met alle bouwpartners hebben wij de vele staalkilo’s en betonhoeveelheden in de fundering geoptimaliseerd, die nodig zijn voor het bouwen van dit megapand.’

Volgens Van Vliet is het nieuwe distributiecentrum van D SV in veel opzichten ‘state of the art’. ‘ Kort door de bocht geformuleerd, bestond een warehouse voorheen uit ‘ingepakte lucht’ waar stellingkasten in werden gezet en waar vooral arbeidsmigranten het werk deden. Dat is allang niet meer zo. Distributiecentra zijn tegenwoordig een soort logistieke fabrieken. Door verregaande automatisering en robotisering werken er steeds minder mensen. Dat distributiecentra technisch hoogwaardiger en ingewikkelder zijn en veel meer belasting aan moeten kunnen, vraagt uiteraard ook een heel andere draag- en stabiliteitsconstructies.’

Bijzonder aan dit distributiecentrum is volgens Van Vliet ook dat op het dak niet alleen zonnepanelen komen te liggen, maar ook een parkeerplaats wordt ingericht voor meer dan duizend personenauto’s. ‘Die werden voorheen naast het distributiecentrum geparkeerd, maar naast duurzaamheid drukt ook de ‘license tot produce’ een steeds groter stempel op het ontwerp: parkeren op het dak is een van de mogelijkheden om distributiecentra te verbeteren. In dit geval draagt ook een zeventien meter hoge schijngevel daar aan bij.’

Bestseller Lelystad, architect HenningLarssen

‘DISTRIBUTIECENTRA WORDEN DOOR BEDRIJVEN NIET MEER GEZIEN ALS EEN SLUITPOST OP DE BEGROTING, MAAR ALS EEN VLAGGENSCHIP’

Henk van Vliet

‘HET SLAAN VAN EEN EERSTE PAAL IS EIGENLIJK EEN SOORT OFFICIEUS OVERDRACHTSMOMENT: ONS WERK ZIT ER OP, DAT VAN HET BOUWBEDRIJF BEGINT’

Hunkemöller

Voor het in 2023 opgeleverde nieuwe distributiecentrum van Hunkemöller in Almere, maakte Pelecon het structuurontwerp. ‘Hier kun je goed zien dat distributiecentra door bedrijven niet meer worden gezien als een sluitpost op de begroting, maar als een vlaggenschip. Daardoor wordt er geïnvesteerd in zowel de architectuur als de inpassing in het landschap. Met zeer slanke luifels en kolommen en een gevel met volledig glas rondom, is vooral het kantoor in dit geval een echte blikvanger. Dat vergde onze expliciete aandacht voor detaillering. De stabiliteit van het kantoor is geregeld in de kern van het gebouw rond de lift en het trappenhuis, door het gebruik van vliesgevels rondom.’

Het nieuwe distributiecentrum bestaat uit twee aparte warehouses met in totaal 44 docks aan de voorzijde en een entresolvloer van twaalf meter diep. In constructief opzicht was het volgens Van Vliet een uitdaging. ‘Onder de entresolvloer in de magazijnen zijn zo min mogelijk kolommen toegepast, dus moesten er grote vloerdragende spanten worden toegepast met een vrije overspanning van 22,8 meter. Zo economisch mogelijk ontwerpen is een van de USP’s van Pelecon. In dit geval resulteerde dat in een slanke maar toch robuuste stalen constructie.’

Ook bij het distributiecentrum van Hunkemöller is volgens Van Vliet goed te zien hoe hoog de vlucht is die duurzaamheid heeft genomen in het logistiek vastgoed. ‘De focus op een zo duurzaam mogelijk gebouw met een laag energieverbruik en weinig onderhoud heeft geresulteerd in een BREEAM Excellent-certificering. De staalconstructie is erop berekend dat het hele dak van het magazijn vol kan komen te liggen met zonnepanelen. Door de netcongestieproblemen is het steeds vaker de vraag of dat ook gebeurt. Bij veel distributiecentra wordt het aantal zonnepanelen op het dak afgestemd op de energiebehoefte van het eigen productieproces. Energieopslag en deelname aan slimme energiesystemen op bedrijventerreinen winnen ook aan populariteit.’

‘ALLEEN WAAR HOUT QUA BELASTING ECHT NIET MOGELIJK IS, WORDT BIJ HET BESTSELLER-DISTRIBUTIECENTRUM IN LELYSTAD BETON EN STAAL GEBRUIKT’

Bestseller

Het 155.000 m2 grote logistieke centrum van het Deense modemerk Bestseller in Lelystad, wordt het grootste houten gebouw van Europa. Samen met architectenbureau Denc neemt Pelecon de bouwkundige uitwerking, bouwvergunning en gebouwinstallaties voor zijn rekening. Van Vliet verwacht dat de bouw in het vroeger voorjaar van 2025 van start kan gaan. ‘Ook dit is een schoolvoorbeeld van een vlaggenschip. Herstel: een houten vlaggenschip, want ik schat dat negentig procent van het gebouw van hout wordt. Alleen waar hout qua belasting echt niet mogelijk is, wordt beton en staal gebruikt.’

Ook op het gebied van duurzaam en circulair bouwen zet het moederbedrijf van winkelketens als Jack & Jones Bestseller volgens Van Vliet een nieuwe standaard neer. ‘Behalve uit hout wordt het distributiecentrum ook opgetrokken uit stro en andere natuurinclusieve materialen. Op het 30.000 m2 grote dak komen planten, fruitbomen en bloeiende struiken. En ook bij de inpassing van het distributiecentrum in het omringende landschap is alles gericht op een verhoging van de biodiversiteit.’

Amsterdam Logistic Cityhub

Van Vliet benadrukt dat Pelecon niet betrokken was bij de realisatie van deze logistieke stadshub in het Westelijk Havengebied in Amsterdam, die bestaat uit twee verdiepingen van elk 60.000 m2 . ‘Maar we zijn momenteel wel een ander ontwerp van een gestapeld distributiecentrum aan het omzetten naar een concrete en haalbare constructie. Door gebrek aan ruimte is ook dit een trend die door zal zetten. Technisch is een gestapeld distributiecentrum van vier of vijf verdiepingen mogelijk, maar ik verwacht dat je dan hoogten krijgt die in logistiek opzicht niet meer efficiënt zijn. Bovendien staan bestemmingsplannen het niet toe.’

Van Vliet voorspelt ook dat distributiecentra in toenemende mate door andere bedrijven en zelfs woningen aan het zicht zullen worden onttrokken. ‘Ik snap dat de verdozing van het landschap weerstand oproept, maar we moeten wel realistisch zijn. Iedereen wil autorijden, maar niemand wil een drukke weg voor z’n deur. Oftewel: iedereen wil online shoppen bij Bol.com of Amazon, maar niemand wil de distributiecentra die nodig zijn om dat te faciliteren.’

Het Pelecon-directielid voegt er aan toe dat distributiecentra niet alleen onmisbaar zijn voor e-commerce, maar inmiddels voor de hele economie. ‘Mensen realiseren zich bijvoorbeeld niet dat de supermarkten waar ze dagelijks boodschappen doen ook nergens zijn zonder een landelijk dekkend netwerk van distributiecentra.’ Desondanks, verzekert Van Vliet, zullen eigenaren van distributiecentra zich steeds meer inspannen om de negatieve impact ervan op het landschap en de omgeving zo klein mogelijk te maken. ‘Daardoor veranderen de vragen die bij ons worden neergelegd. Meewegend en nauw samenwerkend met onze opdrachtgevers, blijven wij ze zo scherp, efficiënt en klantgericht mogelijk beantwoorden.’