VG Visie Daily #151: ‘De overheid blijft een ingewikkelde partner’

Woningcorporaties staan onder druk. Ze moeten bouwen, verduurzamen en betaalbaar blijven en dat allemaal tegelijk. Ondertussen klinkt de roep om ‘bouwen, bouwen, bouwen’ steeds luider. Maar is dat wel de juiste reflex? Gerard van Bortel, universitair docent housing management aan de TU Delft, huurderscommissaris bij twee woningcorporaties, kijkt met een brede blik naar de uitdagingen op de woningmarkt. Hij pleit voor samenwerking, solidariteit en vooral: minder praten en meer doen. ‘Beleidsmakers moeten niet alleen in woorden denken, maar ook in beelden. Ga samen schetsen, maak maquettes. Dan komen de echte oplossingen sneller boven tafel.’

Je bent commissaris bij twee woningcorporaties. Hoe kijk je aan tegen die roep om ‘bouwen, bouwen, bouwen’?

‘Ik ben positief over het feit dat er meer gebouwd wordt. De bouwproductie stijgt langzaam. Woningcorporaties zijn daar onmisbaar in, vooral als het gaat om betaalbare woningen. Maar het mag allemaal wel wat minder vrijblijvend. Er zijn nog veel uitwegen in samenwerkingen en afspraken. Ik zie bouwers die hebben geïnvesteerd in industrieel bouwen, maar niet de capaciteit kunnen inzetten die ze hebben. Dus ja, er zit potentie, maar het gaat nog niet snel genoeg.’

Zie je ook veranderingen in duurzaamheid en circulair bouwen?

‘Absoluut. Waar circulair bouwen eerst nog een beetje werd weggezet als “interessant voor erbij”, zie ik nu dat het steeds normaler wordt. In de corporaties waar ik toezichthouder ben, is biobased bouwen inmiddels gewoon onderdeel van het gesprek. Dat is echt een mooie ontwikkeling. Er is meer aandacht voor materialen, hergebruik, CO2-reductie. Dat stemt hoopvol.’

De recente aangekondigde huurbevriezing leidde tot spanningen tussen overheid, corporaties en huurdersorganisaties. Wat vind jij daarvan?

‘Gematigde jaarlijkse huurverhogingen zijn belangrijk voor de lange termijn investeringscapaciteit van woningcorporaties. Als die een jaar niet doorgaan, dan zakken veel corporaties door hun financiële grenzen heen en kunnen niet meer investeren. De voorgestelde huurbevriezing is daarom een ‘giftig geschenk’ – aantrekkelijk voor de ‘insiders: bewoners die een duurzame goed onderhouden woning huren – maar rampzalig voor de ‘outsiders’: woningzoekenden en huurders van woningen die op verduurzaming en renovatie wachten.

Hoe zie je de solidariteit binnen de sector zelf?

‘Daar zit nog veel ruimte voor verbetering. Er zijn afspraken over solidariteit tussen corporaties, maar dat staat echt nog in de kinderschoenen. Sommige corporaties zitten tegen hun financiële grenzen aan, andere hebben nog vet op de botten. Laat die laatsten dan ook eens laten zien dat ze solidair zijn. Niet per se met geld, maar bijvoorbeeld door woningen over te nemen of te investeren in elkaars werkgebied. Dat gebeurt wel, maar het mag veel meer. Betrek ook huurdersorganisaties bij die solidariteitsdiscussie.’

En dan is er nog de overheid zelf. Hoe kijk je naar hun rol?

‘De overheid blijft een ingewikkelde partner. Ze hebben dan wel de verhuurderheffing afgeschaft, maar de belastingdruk op woningcorporaties is nog steeds hoog. Soms slaat dat nergens op. Neem de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties of de overdrachtsbelasting die vaak betaald moet worden bij het overdragen van woningen tussen corporaties. Geld dat beter in woningen gestoken kan worden. Het is toch gek dat we sociale woningbouw als iets sociaals zien, maar er als overheid toch flink aan willen verdienen?’

Denk je dat het huidige systeem fundamenteel anders moet?

‘We komen uit een tijd van neoliberalisme waarin betaalbaar wonen vooral aan de markt werd overgelaten. Dat werkt dus niet. We moeten naar een systeem waarin we weer brede doelgroepen bedienen. Woningen tot 1200 euro huur zijn wat mij betreft ook gewoon een sociaal goed. Daar mag een belegger gerust aan verdienen, maar wel met beperkte rendementen. Daar moet de overheid voorwaarden aan stellen. En belast het dan ook niet dubbel, maar zie het als iets van algemeen belang.’

Zie je hoopvolle ontwikkelingen, bijvoorbeeld in Europa?

‘Zeker. In Brussel groeit het denken dat middenhuur ook tot een “dienst van algemeen economisch belang” hoort. Dat klinkt als Europees jargon, maar het zou betekenen dat woningcorporaties ook in dat segment met overheidssteun mogen bouwen. Nu kan dat niet. Als die ruimte er komt, kunnen corporaties ook meer middenhuur oppakken en dat is echt nodig.’

Bij de TU Delft zijn jullie met veel onderzoek bezig. Wat zou je willen meegeven aan minister Keijzer?

‘We hebben met een heel team een overzicht gemaakt van oplossingen voor de woningnood: van circulair bouwen tot modulair bouwen en ontwerpgericht denken. Dat hebben we aangeboden aan minister Mona Keijzer. Wat mij betreft moeten beleidsmakers minder praten en meer doen. Ga schetsen, bouw een maquette, denk in beelden. Doe het samen. Veel ambtenaren blijven hangen in beleidstaal. Maar juist als je complexe problemen zichtbaar maakt, kun je beter tot oplossingen komen.’

Ben je optimistisch over de rol van jonge professionals die jullie opleiden?

‘Ik zou willen zeggen van wel, maar ik zie nog te vaak dat ze terechtkomen in conservatieve organisaties waar hun creativiteit niet benut wordt. Ze leren bij ons ontwerpen, vernieuwen, impact maken. Maar als ze dan bij een ontwikkelaar belanden die alleen een tender wil winnen of rendement wil maken, dan wordt dat talent onvoldoende ingezet. Dat moet echt anders. Geef ze meer ruimte.’

Wat moet er wat jou betreft echt veranderen als we die 100.000 woningen per jaar willen halen?

‘Samenwerking. Echte samenwerking. Niet alleen tussen corporaties onderling, maar ook met huurdersorganisaties en marktpartijen. Nu is het te vaak ieder voor zich. Zelfs bij de jaarlijkse discussie over huurverhoging is het een soort koehandel over percentages, terwijl de echte vraag zou moeten zijn: hoe komen we gezamenlijk tot voldoende investeringsruimte? Wat is nodig en waar besteden we die investeringscapaciteit aan?’

Dus minder babbelen, meer bouwen én meer beelden?

‘Precies. Minder woorden, meer maquettes, schetsen, ideeën. Nederland heeft zoveel slimme mensen, kennis en middelen. Maar dan moeten we wel de creativiteit aan durven boren en het systeem iets soepeler maken. Niet alles dichtregelen en vasthouden aan het oude. Als we dat doen, heb ik er echt vertrouwen in dat we uit deze crisis komen.’

Persoonlijke vragen Gerard van Bortel

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
“Laat meer van jezelf zien”, van een collega toezichthouder.
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?  
‘Dat we met de inbreng van tientallen TU Delft onderzoekers en vier faculteiten het advies ‘Ruimte voor Wonen’ hebben gemaakt en aangeboden aan minister Mona Keijzer.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN? 
‘Twee boeken eigenlijk: ‘Stad der blinden’ en ‘Stad der zienden’, beiden van José Saramago. Ze horen bij elkaar, zijn razend actueel, maar geen lichte kost.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The Netflix serie ‘Adolescence’’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Hardlopen, maar vooral voor de ontspanning.’
HOE LAAT STA JE OP?  
‘06.00 uur.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Ons huisje in de bossen bij Ommen.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT? ​
‘Mijn zoon.’
WAT IS JOUW MOTTO?
‘In geouwehoer kun je niet wonen.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Jan Schaefer, met dank voor het motto.’