Werkruimte is geen sluitpost: als je alles opoffert voor wonen, hol je de stad uit

Waarom is Bureau Buiten dit onderzoek naar werkruimte gestart?
‘Wij werken aan twee sporen die elkaar versterken. Enerzijds voeren we samen met Urhahn | stedenbouw & strategie een eigen ontwerpend onderzoek uit waarin we proberen te vatten welke typen werkruimte in de stad aanwezig zijn en welke nodig zijn voor een goed functionerende stedelijke economie. Anderzijds hebben we van de gemeente Den Haag de opdracht gekregen om de bestaande plannen voor werkruimte kritisch tegen het licht te houden. Dat draait om de vraag hoe aannemelijk het is dat wat op papier staat ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, want daar zit nog wel eens een verschil tussen visie en uitvoering.’

Wat is de belangrijkste trend die jullie zien in Nederlandse steden?
‘De heersende focus ligt vrijwel volledig op wonen. Dat heeft alles te maken met financiële aantrekkelijkheid: met woningbouw valt simpelweg meer te verdienen dan met vrijwel elke vorm van werkruimte. Daardoor transformeren bedrijventerreinen, verdwijnen werkfuncties uit de stad en worden kantoren omgezet naar woningen. Soms gebeurt dat zelfs terwijl ze nog in gebruik zijn. Wat ervoor terugkomt is meestal een eenzijdige vorm van werkruimte zoals licht kantoorwerk of creatieve functies, omdat die makkelijker inpasbaar zijn. Maar een stad heeft juist een breed scala aan werkfuncties nodig, van technisch productiebedrijf tot garage.’

Waarom kan een stad niet zonder dat brede palet aan werkruimte?
‘Een stad kan simpelweg niet functioneren als mensen er alleen wonen. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig dat dichtbij beschikbaar is. Je wil niet twee uur onderweg zijn naar een garage omdat je nergens meer terecht kunt. Daarnaast moet een stad een inclusieve arbeidsmarkt hebben. Als je alleen hoogwaardig kantoorwerk overhoudt, creëer je een smalle arbeidsmarkt en sluit je grote groepen bewoners buiten. Ten slotte moet een stad economisch wendbaar blijven. Dat betekent dat er een compleet ecosysteem aan ondernemers en voorzieningen aanwezig moet zijn, zodat je niet afhankelijk wordt van diensten van buiten de stad.’

Hoe staat Den Haag er op dit vlak voor?
‘Den Haag is zich heel bewust van het belang van werkruimte. De provincie heeft bovendien vastgelegd dat bedrijventerreinen niet mogen worden getransformeerd naar wonen. Dat zorgt ervoor dat die gebieden behouden blijven voor werkfuncties. Tegelijkertijd staat de stad voor dezelfde uitdagingen als andere gemeenten: wonen staat hoger op de maatschappelijke agenda en is financieel aantrekkelijker voor ontwikkelaars. Daardoor moet binnen de gemeente voortdurend worden gevochten om werkruimte overeind te houden terwijl ontwikkelaars aangeven dat ze het financieel niet rond krijgen als ze te veel bedrijfsruimte moeten opnemen.’

Waar gaat het mis tussen papieren plannen en daadwerkelijke uitvoering?
‘Een cruciale factor is de ervaring van ontwikkelaars. Sommige ontwikkelaars kijken heel eenzijdig naar wonen en vinden het lastig om werkruimte een serieuze plek te geven. Anderen hebben al de mentaliteit ontwikkeld waarin ze de bredere waarde van een gemengd gebied zien. Daarnaast wordt werkruimte vaak als sluitstuk behandeld. Dan wordt er nog ergens een bedrijfs- of kantoorruimte toegevoegd zonder goed na te denken over wat ondernemers daadwerkelijk nodig hebben. Denk aan voldoende hoogte voor een garage, logistieke toegang, voorzieningen rondom laden en lossen of de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving. Als dat ontbreekt, bouw je werkruimte waar niemand gebruik van kan maken.’

Hoe uit zich dat in de praktijk?
‘We zien bijvoorbeeld plinten die zo worden ontworpen dat bedrijven die hogere ruimtes nodig hebben – zoals garages of productiebedrijven – er nooit terecht kunnen. Vervolgens concludeert de ontwikkelaar dat er geen vraag naar is. Het probleem is dan niet de vraag, maar de geschiktheid van de ruimte. Ook zien we dat werkruimte wordt ingevuld zonder te kijken naar de ondernemers die het gebied nodig hebben. Als je niet vanaf het begin nadenkt over het type bedrijvigheid dat past bij de locatie, krijg je ruimtes die leeg blijven en uiteindelijk weer worden omgezet naar wonen.’

Kan intensiever gebruik van bedrijventerreinen helpen?
‘Dat is absoluut nodig. Veel bedrijventerreinen hebben een heel lage ruimtelijke intensiteit: eenlaagse hallen, grote kavels, weinig meervoudig ruimtegebruik. Terwijl de druk op de ruimte – zowel voor wonen als voor werken – vraagt om nieuwe vormen. Er zijn al voorbeelden in Nederland van meerlaagse bedrijfsgebouwen en distributiecentra met meerdere verdiepingen. Internationaal, in steden als Hongkong en Singapore, zijn er zelfs zes of zeven lagen bedrijfsruimte met per verdieping eigen laad- en losstations. Het gaat er niet om dat we dat één-op-één kopiëren, maar wel dat we bedrijven terreinen veel efficiënter moeten benutten. Dat vraagt iets van ontwikkelaars, die hoger moeten durven bouwen. En het vraagt iets van gemeenten, want hogere dichtheden betekent meer verkeersdruk en andere eisen aan de infrastructuur.’

Je noemde ook een toenemend probleem rond betaalbare werkruimte. Wat speelt daar precies?
‘De sterke focus op financieel rendement zorgt ervoor dat juist de betaalbare vormen van werkruimte onder druk staan. Dat is zorgelijk, want betaalbare kantoorruimte is essentieel voor start-ups en scale-ups. Zij zijn nog niet kapitaalkrachtig genoeg om in te stappen in hoogwaardige nieuwbouw en hebben behoefte aan plekken waar ze kunnen groeien tegen redelijke huren. Die plekken liggen vaak aan de randen van de stad en hebben geen A-locatiewaarde, maar ze zijn cruciaal voor de economische ontwikkeling. Het probleem is dat dit soort gebouwen vaak de eerste zijn die verdwijnen zodra er woonprogramma’s lonken. Daardoor moeten start-ups als een soort rondreizend circus telkens verhuizen naar een volgende plek, vaak verder uit het centrum. Dat is slecht voor hun ontwikkeling én voor de stad.’

Wat doen jullie concreet voor Den Haag?
‘We voeren een realitycheck uit op de bestaande plannen. We kijken welke werkruimte daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en welke onderdelen kwetsbaar zijn. Op basis daarvan bepalen we waar de gemeente extra moet inzetten om te voorkomen dat essentiële functies verdwijnen. Het gaat er niet om om problemen groter te maken dan ze zijn, maar om scherp inzicht te krijgen in waar de risico’s zitten. Dit helpt de gemeente om haar inzet op werkruimte te versterken en het gesprek aan te gaan met collega’s die vooral vanuit wonen denken.’

Wat is jouw belangrijkste boodschap aan gemeenten en ontwikkelaars?
‘Neem werkruimte vanaf het begin serieus. Zie het niet als sluitpost. Bedenk welke ondernemers in een gebied zouden kunnen landen, welke functies ontbreken in de stad, welke voorzieningen nodig zijn en welke ruimte-eisen daarbij horen. Een stad die uitsluitend stuurt op woonopbrengsten verliest op termijn haar vitaliteit. Het gaat om het koesteren van het volledige ecosysteem dat een stad wendbaar, inclusief en leefbaar maakt. Markt en gemeenten moeten daarin samen optrekken.’