Frans Sinnema: van A tot Z ontzorgen in winkelvastgoed

Na een jaar International Business School stapte hij over naar de studie Vastgoed & Makelaardij in Groningen, inmiddels zo’n 25 jaar geleden. Tijdens stages ontdekte Sinnema dat de woningmarkt toch niet zijn terrein zou worden. Commercieel vastgoed en retail in het bijzonder, trok hem veel meer. Hij begon als winkeltaxateur, een leerschool die hij iedere starter zou aanraden: ‘Je leert alle kengetallen, alle variabelen die nodig zijn om de waarde van een pand te bepalen. Ik zag veel transacties voorbij komen en leerde veel verschillende steden kennen.’ Het puur cijfermatige werk bleek echter te statisch; hij wilde nog dichter op de deal zitten.

Die kans kreeg hij bij winkelmakelaar Bouman Visscher Van Limbeek (BVVL), een boutique-kantoor met een sterke reputatie. Daar werkte hij zes jaar en bouwde een landelijk netwerk op. Vanuit die rol was CoolInvestments een klant. Roland Kahn en Bas Smit vroegen hem in 2011 aan boord. Het werd het begin van negen leerzame en positieve jaren waarin hij doorgroeide tot directeur vastgoed. Bij CoolInvestments leerde hij volgens eigen zeggen echt ‘de kunst van het dealen’. ‘Ze waren retailer én belegger tegelijk. Daardoor leer je in de huid van de tegenpartij te kruipen. Dat maakt je een betere onderhandelaar.’ Een uitspraak van Kahn bleef hem altijd bij: ‘Te veel bieden en te weinig vragen is geestelijke luiheid.’ Sinnema: ‘Dit inzicht past ook goed bij mijn Friese- en Zeeuwse roots’

Commercieel beheer, acquisitie en dispositie van winkelpanden is wat ik doe

Tijdens de corona periode besloot hij de overstap naar zelfstandig ondernemerschap te maken. Met zijn bureau RealEstateConsult richt hij zich sindsdien op het volledig ontzorgen van vastgoedeigenaren en retailers, strategisch, commercieel en operationeel. Hij noemt het ‘van A tot Z’: van aankoop of verkoop tot aan- of verhuur, business development, procesmanagement en contractonderhandelingen. ‘Veel adviseurs geven vooral informatie door en stappen uit na de transactie. Ik zit juist in de lijn van de opdrachtgever. Ik ben hun oren en ogen, hun rechterhand. De klant hoeft tijdens de begeleiding desgewenst alleen nog maar ja of nee te zeggen.’

Sinnema werkt onder meer voor Vana Real Estate. Voor hen fungeert hij als first point of contact in Nederland. ‘Ik zorg dat alles loopt. Leegstand in Nederland is het afgelopen anderhalf jaar in de portefeuilles die ik beheer naar nul gegaan. Panden die niet meer passen bij de strategie en jarenlang te koop stonden zijn verkocht, nieuwe locaties hebben we aangekocht.’ Onder zijn begeleiding verwierf hij samen met CEO Nicolas Meerschaert van Vana, winkelpanden in Den Bosch, Amersfoort, Breda en drie in Rotterdam, grotendeels off-market deals uit zijn netwerk.

Sinnema ziet meer kansen in de markt: ‘De rente stabiliseert, inflatie loopt terug. Retailers en beleggers worden weer investeringsbereid. Naar goede assets is daarom veel vraag.’ Opdrachtgever Vana breidt de komende jaren door, vertelt hij: ‘Er is de komende jaren 10 miljoen euro gereserveerd voor nieuwe retailbeleggingen in Nederland. Wie geschikte locaties of panden heeft, mag zich zeker melden.’

Voor opdrachtgevers ben ik hun oren en ogen

Zijn expertise wordt ook tijdelijk ingeschakeld door grote organisaties. Zo werkte hij een paar jaar geleden gedurende anderhalf jaar op interim-basis voor Unibail-Rodamco- Westfield. En sinds kort drie dagen per week ook interim voor Action, waar hij acquisitie en portfoliomanagement doet: nieuwe locaties zoeken, lopende dossiers afronden, uitbreidingen en relocaties begeleiden. ‘Ik ben echt een teamplayer. Bedrijven die tijdelijk sturing nodig hebben, help ik graag.’ Daarnaast begeleidt hij commerciële due-diligence- trajecten, zoals bij een groot stadsdeelwinkelcentrum in het midden van Nederland door een buitenlands fonds. Daar ontleedde hij het complete winkelgebied: van bepaling van markthuren, schuifplan, bezettingsgraden tot potentie, inclusief nieuwe huurders benoemen per unit.

Naar goede value-add winkelpanden en -centra is veel vraag

Zijn kernkwaliteiten noemt hij ‘persoonlijke aanpak, dealgedrevenheid, discretie, werkplezier en overzicht houden’. Dat laatste is cruciaal: ‘Iedereen dezelfde kant op krijgen, dat is vaak het echte werk.’ Hij geniet van het schakelen tussen strategie en praktijk: ‘Problemen oplossen, deals sluiten, vooruitgang creëren – daar bloei ik van op.’

Hoewel zijn opdrachtenportefeuille goed gevuld is, staat Sinnema altijd open voor nieuwe opdrachtgevers en voor partijen die aan onder andere Vana en Action goede locaties willen aanbieden. ‘Mijn netwerk is breed, maar zichtbaarheid buiten dat netwerk helpt ook.’