‘Het idee dat de buurt alles kan oplossen is vaak een beetje romantisch’

Als je naar zorgvastgoed kijkt: wat is volgens jou op dit moment de grootste uitdaging?
‘We zitten midden in een grote transitie. Ons zorgsysteem is lange tijd gebouwd op het idee dat de overheid alles organiseert. Je had recht op zorg en dus ook op een plek in een instelling en daardoor hebben we zorg ook heel institutioneel georganiseerd: verpleeghuizen vaak aan de rand van de stad, een beetje uit het zicht van de samenleving. Maar die tijd is voorbij. Niet alleen omdat het financieel en organisatorisch steeds moeilijker wordt om alles professioneel te regelen, maar ook omdat mensen dat eigenlijk helemaal niet willen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk hun gewone leven blijven leiden, in hun eigen omgeving.’

Betekent dat dat het verpleeghuis uiteindelijk verdwijnt?
‘Nee, dat zou een misverstand zijn. Wat wel verandert, is het idee dat iedereen automatisch naar een verpleeghuis gaat, zodra de zorgvraag groter wordt. Steeds vaker proberen we zorg dichter bij huis te organiseren, bijvoorbeeld in de wijk of in aangepaste woningen. Dat kan ook voordelen hebben; mensen blijven langer actief en behouden meer zelfstandigheid. Maar we moeten niet doorschieten. Er zijn namelijk ook situaties waarin thuis wonen simpelweg niet meer gaat. Denk bijvoorbeeld aan mensen met zware dementie of ernstig ontregeld gedrag. Voor hen blijft een beschermde omgeving noodzakelijk.’ 

Niet alles los je op door te vertrouwen op de gemeenschapszin van mensen.
‘Het idee dat de buurt alles kan oplossen is vaak een beetje romantisch. Er wordt dan gezegd: we moeten weer meer naar elkaar omkijken. Dat klinkt sympathiek, maar de praktijk is ingewikkelder. Ik noem het weleens het ‘pannetje-soep-scenario’. Dat je een pannetje soep bij de buurvrouw brengt als ze ziek is. Maar zorg voor iemand met dementie gaat over dagstructuur, begeleiding, soms lichamelijke verzorging en vaak ook langdurige belasting voor mantelzorgers. Dat kun je niet zomaar bij buren neerleggen.’ 

Toch wordt er steeds vaker ingezet op het scheiden van wonen en zorg. Wat betekent dat voor vastgoed?
‘Dat heeft grote gevolgen. Als wonen en zorg worden gescheiden, vallen veel woonvormen ineens onder de reguliere woningmarkt. Dan kom je in systemen terecht zoals het woningwaarderingsstelsel, waarin vooral wordt gekeken naar de woning zelf. Het probleem is dat faciliteiten die voor zorg heel belangrijk zijn – zoals ontmoetingsruimtes of gezamenlijke huiskamers – in dat systeem nauwelijks meetellen. Daardoor wordt het financieel minder aantrekkelijk om die ruimtes te bouwen en dat terwijl ze juist cruciaal zijn voor mensen met bijvoorbeeld dementie.’

Waarom zijn die gemeenschappelijke ruimtes zo belangrijk?
‘Voor mensen met cognitieve problemen is sociale structuur essentieel. Denk aan samen eten, activiteiten doen, of simpelweg andere mensen om je heen hebben. Als je alleen maar kleine appartementen bouwt zonder die gezamenlijke plekken, vergroot je het risico op vereenzaming en passiviteit. Mensen trekken zich terug en verliezen sneller hun vaardigheden. Dat is precies het tegenovergestelde van wat we eigenlijk willen bereiken.’

Toch zien we veel plannen voor grote complexen met zorggeschikte appartementen.
‘Ja, dat klopt. Je ziet vaak een soort standaardmodel ontstaan: zestig appartementen met één ontmoetingsruimte. Dat lijkt efficiënt, maar het is lang niet altijd de beste oplossing. Voor sommige ouderen werkt zo’n woonvorm prima, maar voor mensen met zwaardere zorgvragen heb je vaak meer nabijheid van zorg nodig en ook meer gezamenlijke ruimtes. Het gevaar is dat vastgoed logica leidend wordt in plaats van de zorgvraag.’

Speelt de vastgoedwereld daarin een grote rol?
‘Zeker. Ontwikkelaars kijken natuurlijk naar rendement en dat is op zichzelf niet vreemd. Maar zorggeschikte woningen zijn duurder om te bouwen. Je hebt bredere deuren nodig, meer ruimte voor rolstoelen en vaak ook extra voorzieningen. Tegelijkertijd zijn de huurinkomsten meestal relatief laag, bijvoorbeeld omdat woningen onder de sociale huurgrens moeten blijven. Daardoor staat het rendement onder druk en dat maakt het voor ontwikkelaars minder aantrekkelijk om dit soort projecten te realiseren.’ 

Wat zou de overheid volgens jou moeten doen?
‘De overheid moet hier echt een actievere rol in nemen. Bijvoorbeeld door subsidies te geven voor de extra kosten van zorggeschikte woningen of voor gemeenschappelijke voorzieningen. Nu zijn er wel regelingen, maar die zijn vaak tijdelijk of incidenteel en dat maakt het voor ontwikkelaars onzeker. Als je wilt dat de markt structureel investeert in zorgvastgoed, moet je ook structurele prikkels geven.’

Hoe groot is de opgave eigenlijk?
‘Die is enorm. Er zijn naar schatting bijna driehonderdduizend extra zorggeschikte woningen nodig in Nederland. Maar de realisatie blijft ver achter bij die behoefte. Dat heeft onder andere te maken met de financiële onzekerheid waar we het net over hadden. Zorggeschikt bouwen komt vaak pas helemaal aan het einde van een ontwikkelproces, terwijl het eigenlijk een kernonderdeel van de woningopgave zou moeten zijn.’ 

Je doet zelf ook onderzoek naar woonvormen voor mensen met dementie. Wat zijn de belangrijkste inzichten?
‘Een van de belangrijkste conclusies is dat er niet één ideale woonvorm bestaat. De juiste balans verschilt per doelgroep en per situatie. Voor sommige mensen werkt zelfstandig wonen met ondersteuning heel goed. Voor anderen is een beschermde omgeving nodig. Het gaat er dus om dat je verschillende vormen naast elkaar ontwikkelt en niet alles in één model probeert te persen.’

Je bent ook betrokken bij concrete projecten. Kun je daar een voorbeeld van geven?
‘In Doetinchem werken we aan een project dat we een ‘zorgerf’ noemen. Dat is een kleinschalige woonomgeving speciaal voor mensen met zwaardere dementie. Het idee is dat bewoners actief blijven in een veilige omgeving. Er zijn verschillende plekken waar mensen elkaar ontmoeten en activiteiten kunnen doen, maar tegelijkertijd is er ook voldoende bescherming en zorg nabij. Het lijkt een beetje op een modern verpleeghuis, maar dan anders georganiseerd.’

Is er binnen zorgorganisaties draagvlak voor dit soort ideeën?
‘Over het algemeen wel. Bestuurders staan vaak open voor nieuwe concepten, zeker als ze gebaseerd zijn op onderzoek en praktijkervaring. Wat ik wel merk, is dat zorgprofessionals – zoals locatiemanagers of behandelaren – soms nog kritischer zijn. Niet omdat ze tegen innovatie zijn, maar omdat zij dagelijks zien hoe zwaar sommige zorgsituaties kunnen zijn. Zij weten precies wat bewoners nodig hebben om een goede kwaliteit van leven te houden.’

Wat motiveert jou persoonlijk om je hiermee bezig te houden?
‘Ik vind het belangrijk dat mensen waardig kunnen wonen, ook als hun gezondheid achteruitgaat. Vastgoed speelt daarin een grotere rol dan veel mensen denken. Als gebouwen verkeerd zijn ontworpen, maakt dat het werk van zorgverleners moeilijker en het leven van bewoners minder prettig. Maar als je het goed doet, kan vastgoed juist bijdragen aan zelfstandigheid, ontmoeting en welzijn.’

Hoe kijk je naar de toekomst van zorgvastgoed?
‘We staan pas aan het begin van de vergrijzing. De komende decennia neemt het aantal ouderen nog sterk toe en dat betekent dat de vraag naar geschikte woonvormen alleen maar groter wordt. Daarom moeten we nu investeren in een divers aanbod. Niet alleen appartementen, maar ook beschermde woonvormen en gemeenschapsgerichte projecten. Als we te snel bestaande voorzieningen afbouwen, lopen we het risico dat we straks belangrijke schakels missen in het zorgsysteem.’

Dus de kern is eigenlijk balans?
‘Precies. Tussen zelfstandigheid en bescherming, tussen buurtzorg en professionele zorg en ook tussen vastgoedlogica en zorginhoud. Als we die balans goed weten te vinden, kunnen we een woonomgeving creëren waarin ouderen zo lang mogelijk prettig en veilig blijven wonen. Dat is uiteindelijk waar het allemaal om draait.’