Oplopende hypotheekrente zet betaalbaarheid opnieuw onder druk

Na de ECB-renteverhoging lopen de hypotheekrentes op, waardoor de leenruimte krimpt en starters het moeilijker krijgen.

De betaalbaarheid op de Nederlandse woningmarkt staat opnieuw onder druk nu de hypotheekrente oploopt. Sinds half maart zijn de hypotheekrentes met ongeveer 0,3 procentpunt gestegen. Voor een tienjaarsrente met Nationale Hypotheek Garantie betalen kopers nu grofweg 3,85 procent.

De stijging hangt samen met het rentebeleid van de Europese Centrale Bank. Op 11 juni 2026 verhoogde de ECB de depositorente naar 2,25 procent, de eerste verhoging sinds september 2023, nadat de inflatie door hogere energieprijzen was opgelopen. De kapitaalmarktrente, die de basis vormt voor langlopende hypotheekrentes, staat daardoor op het hoogste niveau in ruim twee jaar.

Voor kopers betekent dit dat het effect van loonstijgingen deels wordt tenietgedaan door hogere financieringslasten. De maximale leenruimte daalt licht ten opzichte van begin 2026, waardoor de betaalbaarheid gevoelig blijft. Hoe de rente zich verder ontwikkelt, hangt sterk af van het verloop van de internationale spanningen.

Vooral starters merken de gevolgen. Hoewel het aanbod is toegenomen doordat beleggers huurwoningen verkopen, zijn die voormalige huurwoningen lang niet altijd te financieren. Aspirant-kopers jonger dan 35 jaar komen daarvoor op basis van hun huishoudensinkomen gemiddeld tienduizenden euro’s tekort.

Tegen deze achtergrond hebben grote instellingen als Rabobank, ABN AMRO, ING en De Nederlandsche Bank hun prijsramingen voor 2026 getemperd tot doorgaans 1,5 tot 3 procent. Een brede prijsdaling is volgens hen niet het basisscenario, omdat het woningtekort groot blijft en de nieuwbouw achterloopt.

Foto: Unsplash. Bron: marktanalyse hypotheekrente en betaalbaarheid, juni 2026 (o.a. ECB, doorKoen.nl)