Opkoopbescherming hielp starters, maar verliest betekenis.

Opkoopbescherming hielp starters, maar verliest betekenis.

De opkoopbescherming heeft haar belangrijkste doelen grotendeels bereikt: minder woningaankopen door beleggers en meer kansen voor koopstarters. Tegelijkertijd is de meerwaarde van het instrument de afgelopen jaren duidelijk afgenomen. Dat blijkt uit een landelijke evaluatie van onderzoeksbureau RIGO en het Kadaster, die op 28 juli 2026 bekend werd.

Met de opkoopbescherming, die begin 2022 werd geïntroduceerd, kunnen gemeenten wijken aanwijzen waar goedkope en middeldure koopwoningen na aankoop niet zonder vergunning mogen worden verhuurd. De maatregel moet voorkomen dat beleggers woningen wegkapen voor de neus van starters en doorstromers.

De bescherming geldt voor de eerste vier jaar na aankoop en is gekoppeld aan een door de gemeente vastgestelde WOZ-waardegrens. Wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen, valt buiten de regeling; verhuur aan bijvoorbeeld familie blijft onder voorwaarden mogelijk.

Effect vooral zichtbaar bij vroege invoerders

Uit de econometrische analyse van de onderzoekers blijkt dat de regeling vooral effect had in gemeenten die de opkoopbescherming relatief vroeg invoerden. In die gemeenten daalde het aandeel beleggersaankopen merkbaar en kregen koopstarters aantoonbaar meer ruimte op de markt. Grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag behoorden tot de eerste gemeenten die de bescherming invoerden.

Per 1 januari 2026 passen 72 van de 342 Nederlandse gemeenten het instrument toe. De groei van dat aantal is er inmiddels vrijwel uit: het aantal gemeenten dat de regeling nieuw invoert, stagneert. Daarmee blijft de dekking beperkt tot ruim een vijfde van alle gemeenten, doorgaans de gemeenten met de grootste druk op de woningmarkt.

Veranderde marktomstandigheden ondergraven de meerwaarde

Volgens de onderzoekers spelen andere beleidsmaatregelen en veranderde marktomstandigheden inmiddels een grotere rol op de woningmarkt, waardoor de toegevoegde waarde van de opkoopbescherming afneemt. De effecten van de regeling waren vooral in de eerste jaren na invoering zichtbaar.

Het marktbeeld is bovendien gekanteld. Waar particuliere beleggers enkele jaren geleden nog op grote schaal woningen aankochten, stoten zij inmiddels per saldo juist bezit af. Uitgeponde huurwoningen vormen een groeiend deel van het koopaanbod, waardoor de concurrentie tussen beleggers en starters is afgenomen. Die omslag hangt samen met het veranderde investeringsklimaat voor verhuurders, waardoor nieuwe aankopen voor de verhuur minder aantrekkelijk zijn geworden.

Breder pakket aan maatregelen verandert het speelveld

De opkoopbescherming kwam tot stand in een periode waarin de politiek de positie van koopstarters nadrukkelijk wilde versterken. Sindsdien is het speelveld voor particuliere verhuurders verder veranderd door onder meer de regulering van de middenhuur en de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers. Die maatregelen drukken het rendement op verhuur en verminderen daarmee ook de prikkel om koopwoningen op te kopen.

Daarmee is een deel van het werk dat de opkoopbescherming moest doen, feitelijk overgenomen door ander beleid en door de markt zelf. Dat verklaart volgens de onderzoekers mede waarom de toegevoegde waarde van het instrument is afgenomen.

Opkoopbescherming herijken of afschaffen

De onderzoekers schetsen twee routes. Blijft de opkoopbescherming bestaan, dan adviseren zij de doelen van het instrument opnieuw te definiëren en de onderbouwing die gemeenten moeten leveren te standaardiseren. Dat moet de toepassing eenduidiger en beter uitlegbaar maken.

Wordt de regeling afgeschaft, dan adviseren de onderzoekers om het aankoopgedrag van beleggers en de positie van koopstarters nauwlettend te blijven monitoren. Gemeenten kunnen volgens de evaluatie bovendien terugvallen op andere instrumenten om de leefbaarheid in wijken te bewaken.

Marktinzicht

De evaluatie illustreert hoe sterk de effectiviteit van woningmarktregulering afhangt van timing en marktomstandigheden. Een instrument dat in een oververhitte beleggersmarkt aantoonbaar werkte, verliest aan betekenis nu de markt zelf van karakter is veranderd.

Voor gemeenten betekent dit dat de inzet van de opkoopbescherming om een scherpere onderbouwing vraagt, zeker nu beleggers zich terugtrekken uit het koopsegment. Voor beleggers en ontwikkelaars onderstreept de evaluatie dat het reguleringsklimaat op de woningmarkt voortdurend in beweging blijft en om blijvende alertheid vraagt.

Foto: Jakub Zerdzicki via Pexels