Woninginvesteringen groeien ondanks dalende koopkracht.

Woninginvesteringen groeien ondanks dalende koopkracht.

Het Centraal Planbureau verwacht dat de investeringen in woningen in 2027 met 4,1 procent toenemen, terwijl de koopkracht van huishoudens in datzelfde jaar met 0,3 procent daalt. Dat staat in de concept-Macro Economische Verkenning 2027, die het CPB op 14 augustus 2026 publiceerde. Het is de eerste geraamde koopkrachtdaling in jaren.

De raming schetst daarmee een gespleten beeld: de bouwkolom krijgt zicht op een aantrekkend investeringsvolume, terwijl de bestedingsruimte van de huishoudens die die woningen moeten kopen of huren juist krimpt. Voor ontwikkelaars, corporaties en beleggers is vooral de vraag relevant hoe lang die twee bewegingen naast elkaar kunnen bestaan.

Woninginvesteringen versnellen naar 4,1 procent

Volgens het CPB groeien de investeringen in woningen in 2026 met 1,4 procent, om in 2027 te versnellen naar 4,1 procent. Die versnelling is in de raming de meest uitgesproken positieve post voor de vastgoedsector.

De cijfers passen bij een markt waarin de bouwproductie zich herstelt van de terugval in vergunningverlening van de voorgaande jaren, toen de woningbouw daalde door bouwkosten en vergunningen. Het planbureau koppelt de groei niet aan één maatregel, maar aan het samenspel van herstellend vertrouwen, aanhoudende woningvraag en hogere overheidsinvesteringen in de woningbouw.

Energieprijzen houden inflatie rond 3 procent

De keerzijde zit in de prijsontwikkeling. Het CPB raamt de inflatie op 3,3 procent in 2026 en 2,8 procent in 2027. Hogere energie- en brandstofprijzen werken daarbij door in het gehele prijsbeeld.

Daardoor valt de koopkrachtontwikkeling lager uit dan het planbureau eerder verwachtte. Voor 2026 raamt het CPB nu een koopkrachtgroei van 0,6 procent, tegen 1,4 procent in de vorige raming. In 2027 slaat die groei om in een daling van 0,3 procent.

De armoede loopt volgens de raming licht op, van 2,6 procent in 2026 naar 2,7 procent in 2027. De werkloosheid blijft met 3,9 procent en 4,0 procent historisch laag.

Economie groeit door, begroting verslechtert

De Nederlandse economie blijft volgens het CPB gematigd groeien: 1,4 procent dit jaar en 1,2 procent in 2027. Het planbureau spreekt van een economie die zich veerkrachtig toont ondanks internationale onzekerheid.

De overheidsfinanciën verslechteren wel. Het EMU-saldo komt in 2026 uit op 2,8 procent van het bruto binnenlands product negatief en in 2027 op 2,1 procent negatief. Hogere uitgaven aan defensie, sociale zekerheid en rentelasten zijn daarvoor volgens het CPB de belangrijkste verklaring.

Wat dit betekent voor de woningmarkt

Een dalende koopkracht drukt doorgaans op de leencapaciteit van kopers en op de ruimte voor huurverhogingen. Tegelijk raamt het CPB juist een versnelling van de woninginvesteringen, wat erop wijst dat de aanbodkant vooralsnog wordt gedreven door structurele schaarste en niet door de conjuncturele bestedingsruimte.

Die combinatie vergroot het belang van financieringspartijen die door de cyclus heen kunnen kijken. Dat geldt zowel voor institutioneel kapitaal als voor de buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningbouw, die de afgelopen jaren juist terughoudender werden.

Het CPB tekent daarbij aan dat de meeste huishoudens de hogere energiekosten vooralsnog kunnen opvangen, maar noemt de beweeglijkheid van de energieprijzen een belangrijk risico voor de raming. Een nieuwe prijsschok zou zowel de inflatie als de koopkracht verder onder druk zetten.

Voor de woningmarkt werkt dat langs twee kanalen door. Hogere energielasten beperken de ruimte voor woonuitgaven, terwijl ze tegelijk de terugverdientijd van verduurzamingsingrepen verkorten en daarmee de businesscase voor renovatie van de bestaande voorraad versterken.

Vooruitblik

De concept-Macro Economische Verkenning is de raming waarop het kabinet zijn begroting voor Prinsjesdag baseert. De definitieve cijfers volgen in september, waarna duidelijk wordt of aanvullend beleid de geraamde koopkrachtdaling nog verzacht.

Voor projectontwikkelaars en woningbeleggers betekent dit dat de investeringsraming voor 2027 vooralsnog het gunstigste signaal uit de verkenning is, maar dat die groei moet landen in een markt waarin de bestedingsruimte van huishoudens afneemt. De afzetrisico’s verschuiven daarmee naar het duurdere segment, terwijl de vraag in het betaalbare segment onverminderd groot blijft.

Foto: Freek Wolsink from Pexels