Residuele grondwaarde krijgt brede steun in de Kamer.

Residuele grondwaarde krijgt brede steun in de Kamer.

De residuele grondwaarde als nieuwe basis voor de inbrengwaarde van grond kan rekenen op brede steun in de Tweede Kamer. Dat bleek tijdens het commissiedebat Grondbeleid op 11 november 2026 met minister Elanor Boekholt-O’Sullivan, meldde Vastgoedjournaal een dag later. Wel bestaan volgens het vakblad zorgen over de praktische uitwerking van de methode.

Over de twee andere sporen uit het grondbeleid van het kabinet, het uitbreiden van het kostenverhaal en het nieuw leven inblazen van de baatbelasting, liepen de meningen in de Kamer verder uiteen. Voor ontwikkelaars, grondeigenaren en gemeenten draait het om de vraag wie de rekening betaalt voor wegen, riolering en groen in nieuwe woonwijken.

Residuele grondwaarde vervangt vergelijkende taxatie

Basis voor het debat is de Kamerbrief over de modernisering van het grondbeleid die de minister op 26 oktober 2026 naar de Kamer stuurde. Nu wordt de inbrengwaarde van grond getaxeerd op de werkelijke waarde, die taxateurs veelal afleiden uit recente transacties van vergelijkbare gronden. Zitten daar te optimistische of speculatieve verwachtingen in, dan werken die volgens de minister door in de inbrengwaarde en blijft er voor gemeenten te weinig ruimte over om publieke kosten te verhalen.

Bij de residuele methode wordt de grondwaarde berekend als restpost: van de verwachte opbrengsten van het woningbouwprogramma gaan alle kosten af, waaronder het bouwrijp maken, de bijdrage aan het gemeentelijke kostenverhaal en een winst- en risicomarge voor de ontwikkelaar. Het kabinet wil die methode wettelijk voorschrijven als vaste taxatiemethode, waardoor de comparatieve methode niet langer mag worden gebruikt om de verwachtingswaarde te bepalen. Valt de residuele waarde lager uit dan de gebruikswaarde, wat vooral binnenstedelijk kan gebeuren, dan geldt de gebruikswaarde als bodem.

Eerst de lasten, dan de lusten

De minister vat het principe samen als ‘eerst de lasten, dan de lusten’: de waardestijging van grond komt de eigenaar toe, maar pas na aftrek van de noodzakelijke publieke kosten. Het voorstel geeft uitvoering aan de motie-Grinwis, die de regering vraagt de inbrengwaarde zo mogelijk vanaf 1 januari 2028 en uiterlijk per 1 januari 2029 residueel te bepalen. Die stap volgt op de Kamermotie over residuele grondwaarde tegen grondspeculatie.

Het kabinet koos daarmee niet voor het alternatief uit juni 2025, waarbij de inbrengwaarde zou worden gebaseerd op de gebruikswaarde. Volgens de Kamerbrief sluit de residuele methode beter aan bij de huidige praktijk, bij het onteigeningsrecht en bij het voorkeursrecht, en heeft zij minder ongewenste neveneffecten. De Adviesgroep STOER had eerder al aanbevolen de residuele methode wettelijk voor te schrijven.

Gevolgen voor grondposities op uitleglocaties

Volgens de minister heeft de maatregel vooral effect op buitenstedelijke uitleglocaties, waar agrarische grond na een functiewijziging fors in waarde stijgt. De Kamerbrief verwijst naar onderzoek van het EIB waaruit blijkt dat onbebouwde grond een factor 5 meer waard is dan agrarische grond, terwijl gemeenten toch met publieke tekorten blijven zitten. Ontwikkelaars zullen het kostenverhaal beter moeten verdisconteren in hun bod op grond, waardoor speculanten en tussenhandelaren volgens de minister minder actief worden.

Tegelijk erkent het kabinet een risico: agrarische grondeigenaren kunnen eerder geneigd zijn af te wachten als ontwikkelaars minder bieden dan verwacht. Gemeenten zullen dan vaker het voorkeursrecht of onteigening moeten inzetten. Een overgangsregeling moet voorkomen dat lopende gebiedsontwikkelingen stilvallen; de vormgeving daarvan, bijvoorbeeld op basis van de datum van de grondtransactie of van een gesloten anterieure overeenkomst, wordt nog uitgewerkt. De minister noemt de maatregel uitdrukkelijk geen quick fix.

Kostenverhaal en baatbelasting verdelen

Naast de nieuwe grondwaardemethode wil het kabinet het kostenverhaal intensiveren met drie maatregelen: een gemoderniseerde kostensoortenlijst, een grondslag om nieuwe wijken naar rato te laten bijdragen aan gemeentebrede investeringen, en onderzoek naar een bijdrage voor een evenwichtige woningvoorraad, met sociale en betaalbare woningen, in plaats van een financiële bijdrage. Over die uitbreiding liepen de meningen in de Kamer uiteen, net als over de baatbelasting.

De baatbelasting staat sinds 1920 in de Gemeentewet, maar wordt in de praktijk nauwelijks meer toegepast. Een vervolgonderzoek van Deloitte, opgeleverd in augustus 2026, bood volgens de minister richtingen maar onvoldoende concrete aanknopingspunten om het instrument op korte termijn te revitaliseren. Eerder concludeerde het EIB al dat ook een planbatenheffing gemeenten weinig oplevert.

Vooruitblik

De minister informeert de Kamer medio 2027 over de uitwerking van de residuele methode, de overgangsregeling, de kostensoortenlijst en de gemeentebrede investeringen. Daarnaast moet begin 2027 een regeling operationeel zijn die gemeenten helpt grondaankopen te financieren en de risico’s daarvan met het Rijk te delen. In het tweede kwartaal van 2027 volgt besluitvorming over de Rijksgrondbank.

Voor ontwikkelaars en beleggers met grondposities op uitleglocaties betekent dit dat de waarde van die posities steeds meer wordt bepaald door het programma dat een gemeente uiteindelijk toestaat en de publieke kosten die daarbij horen. Hoe snel dat effect zichtbaar wordt, hangt vooral af van de reikwijdte van de overgangsregeling.

Foto: Haberdoedas on Unsplash (illustratief). Bron: Vastgoedjournaal, 12 november 2026 / Kamerbrief modernisering grondbeleid, 26 oktober 2026 / Rijksoverheid, 26 oktober 2026 / Tweede Kamer, convocatie commissiedebat Grondbeleid