Biedingsproces woningmarkt vraagt om wettelijke regels.

Biedingsproces woningmarkt vraagt om wettelijke regels.

Vereniging Eigen Huis heeft 921 meldingen over makelaars geanalyseerd en concludeert dat het biedingsproces op de woningmarkt te vaak oneerlijk, onduidelijk en slecht controleerbaar verloopt. De belangenorganisatie bepleit wettelijke regels voor het volledige aankoopproces, inclusief onafhankelijk toezicht en handhaving. De analyse werd op 28 augustus 2026 bekend.

De meldingen kwamen binnen tussen 23 februari en 7 juli 2026, nadat Vereniging Eigen Huis het meldpunt voor klachten over makelaars opnieuw had geopend. Volgens de vereniging bevestigen de signalen dat vrijwillige richtlijnen kopers en verkopers onvoldoende bescherming bieden op een markt waar schaarste het onderhandelingsevenwicht structureel verstoort.

Meldpunt levert 921 klachten op

Van alle meldingen gaat volgens Vereniging Eigen Huis circa 28 procent over de vraag of de makelaar wel onafhankelijk optreedt. Melders wijzen op voorkeursbehandeling van bepaalde gegadigden, op bemiddeling waarbij ook eigen klanten of gelieerde partijen worden bediend, en op woningen die buiten de aangekondigde procedure om zouden zijn verkocht.

Ongeveer 25 procent van de melders stelt dat de biedingsprocedure tijdens het proces is gewijzigd. Genoemd worden verschoven deadlines, onaangekondigde extra biedingsrondes en biedingen die na sluitingstijd alsnog werden meegenomen. Nog eens 20 procent geeft aan zich onder druk gezet te voelen om het bod te verhogen.

Biedingsproces woningmarkt mist vaste regels

Daarnaast melden kopers dat mondelinge toezeggingen werden ingetrokken en dat zij onvoldoende zicht kregen op de onderbouwing van de vraagprijs. Ook het biedlogboek, bedoeld om achteraf inzicht te geven in het verloop van de biedingen, wekt volgens de meldingen niet bij iedereen vertrouwen.

Volgens algemeen directeur Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis zijn makelaars aan weinig regels gebonden en bestaat tussen wat kan en wat mag een groot grijs gebied waarin te veel makelaars hun eigen gang gaan. Kremer benadrukt dat vrijblijvende gedragscodes dat gat niet dichten en dat toezicht met handhavingsbevoegdheid noodzakelijk is.

De vereniging vraagt om wettelijke verankering van vijf punten: gelijke toegang tot het woningaanbod, duidelijke regels voor bezichtigingen en biedingen, een vastgelegde biedingsprocedure, een informatieplicht over de staat van de woning en onafhankelijk toezicht met sanctiemogelijkheden.

Branche wijst op eigen klachtenregeling

Makelaarsvereniging Vastgoed Nederland onderschrijft de aanbevelingen inhoudelijk. Adjunct-directeur Tristan Bons stelt daarbij dat formele klachten via de klachtenregeling van de branche moeten lopen, omdat daar daadwerkelijk kan worden gehandhaafd; meldingen bij een belangenvereniging leiden volgens Bons niet tot maatregelen tegen individuele kantoren.

Vastgoed Nederland wijst verder op de norm NTA 8061 voor een transparant biedproces en op het platform Eerlijk Bieden, dat dit jaar kosteloos beschikbaar blijft voor alle Nederlandse makelaars. Brancheorganisatie NVM, de grootste vereniging van makelaars, steunde de heropening van het meldpunt en introduceerde in februari 2026 een vrijwillig protocol voor biedingen.

Politiek werkt aan wettelijke verankering

Het kabinet onderzoekt volgens de betrokken partijen welke regelopties mogelijk zijn. Daarnaast werkt PVV-Kamerlid Jeremy Mooiman aan een initiatiefwetsvoorstel over het aankoopproces, waarmee het onderwerp ook buiten de sector zelf politiek gewicht krijgt.

De discussie speelt tegen de achtergrond van een aanhoudend krappe markt. Eerder signaleerde VG Visie al zorgen over biedingsprocedures op de Nederlandse woningmarkt, terwijl de positie van instromers onder druk staat door het teruglopende aantal starters op de woningmarkt. Waar het aanbod ruimer wordt, zoals in regio’s met minder overbieden door starters, neemt de druk op het biedproces doorgaans af.

Marktinzicht

Voor makelaarskantoren en vastgoedprofessionals betekent de oproep dat de zelfregulering die de sector de afgelopen jaren opbouwde aan overtuigingskracht verliest zolang naleving vrijwillig blijft. Een wettelijk kader zou het biedingsproces op de woningmarkt uniformer maken, maar voegt ook administratieve verplichtingen en aansprakelijkheidsrisico’s toe aan de dienstverlening.

Voor de bredere markt is vooral relevant dat vertrouwen in de transactieketen een prijsvormende factor is. Wanneer kopers de procedure als willekeurig ervaren, drukt dat op de bereidheid om te bieden en daarmee op de doorstroming, precies in het segment waar de woningbouwopgave het meest knelt.

Foto: Haberdoedas via Unsplash