Huurprijzen koelen af, maar nieuwe huurders betalen meer.

Huurprijzen koelen af, maar nieuwe huurders betalen meer.

De huurprijzen van Nederlandse huurwoningen lagen in juli 2026 gemiddeld 4,4 procent hoger dan een jaar eerder. Dat blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek op 4 september 2026 publiceerde. De stijging is daarmee lager dan in de twee voorgaande jaren, toen de huren met respectievelijk 4,9 procent en 5,4 procent omhooggingen.

Achter dat afvlakkende gemiddelde gaat een verschil schuil dat voor beleggers en corporaties zwaarder weegt dan het cijfer zelf: zittende huurders zagen hun huur aanzienlijk minder hard stijgen dan huishoudens die dit jaar een nieuw contract tekenden.

Huurstijging zakt voor het tweede jaar

Volgens het CBS is juli traditioneel de maand waarin het overgrote deel van de jaarlijkse huurverhogingen ingaat. De gemeten stijging van 4,4 procent bevestigt een geleidelijke afkoeling: in 2024 bedroeg de jaarlijkse huurverhoging nog 5,4 procent, in 2025 4,9 procent.

Die daling volgt de inflatieontwikkeling. Voor gereguleerde woningen koppelt het Rijk de maximale huurverhoging aan de gemiddelde inflatie over de drie voorgaande jaren, vermeerderd met 0,5 procentpunt. Op basis van een gemiddelde inflatie van 3,6 procent kwam de maximale verhoging in de sociale sector dit jaar uit op 4,1 procent, aldus de Rijksoverheid.

Voor middenhuurwoningen gold per 1 januari een maximum van 6,1 procent, gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling van 5,1 procent plus een opslag van 1 procentpunt. In de vrije sector lag het maximum op 4,4 procent.

Sociale huur en vrije sector lopen nauwelijks uiteen

Woningcorporaties, die volgens het CBS ongeveer twee derde van alle Nederlandse huurwoningen bezitten, verhoogden de huren gemiddeld met 4,4 procent. In de vrije sector kwam de stijging uit op 4,5 procent, tegen 4,4 procent een jaar eerder.

Daarmee is het verschil tussen beide segmenten dit jaar vrijwel verdwenen. Dat is opmerkelijk, omdat de segmenten door verschillende mechanismen worden gestuurd: de sociale huur via een politiek vastgesteld maximum, de vrije sector via marktwerking binnen een wettelijk plafond.

Voor institutionele partijen betekent dit dat de indexatieruimte in het gereguleerde en het geliberaliseerde deel van de portefeuille de facto gelijk oploopt, terwijl de exploitatielasten en de verduurzamingsopgave dat niet doen.

Harmonisatie verklaart het verschil

Het belangrijkste signaal in de CBS-cijfers zit in de uitsplitsing naar huurderswisselingen. Wordt de huurverhoging berekend zonder de gevallen waarin een nieuwe huurder intrekt, dan blijft de stijging steken op 3,8 procent.

Het verschil van 0,6 procentpunt komt dus voor rekening van harmonisatie: bij een nieuwe verhuring mag de huur doorgaans verder omhoog dan bij een zittende huurder. Waar het bezit vaker muteert, groeit de huursom sneller.

Voor beleggers is dat een bekend maar in de huidige markt zwaarder wegend gegeven. Nu de reguliere indexatie afkoelt, verschuift het rendementsherstel naar mutatiegraad en doorstroming, precies de variabelen die door de krappe woningmarkt onder druk staan. Eerder bleek al dat de huurprijzen in de vrije sector sneller stegen dan koopwoningprijzen, een beweging die grotendeels op dezelfde mutatiedynamiek terugging.

Regionale verschillen blijven beperkt

Geografisch zijn de uitslagen betrekkelijk vlak. De sterkste stijgingen deden zich volgens het CBS voor in Overijssel en Noord-Brabant, maar de onderlinge verschillen tussen provincies zijn klein. De grote steden bewegen dicht rond het landelijk gemiddelde; onder die steden noteerde Rotterdam met 4,7 procent de hoogste huurstijging.

Dat regionale beeld wijkt af van de beleggingsmarkt, waar de verschillen tussen steden juist toenemen. In Rotterdam bleek eerder dat institutioneel kapitaal zich uit de middenhuur terugtrekt, terwijl de huren in diezelfde stad bovengemiddeld doorstegen.

Marktinzicht

De cijfers markeren het einde van de periode waarin huurindexatie vanzelf voor forse omzetgroei zorgde. Met 4,4 procent liggen de huurprijzen nog altijd boven het niveau waarop de meeste exploitatiebegrotingen zijn gebouwd, maar de trend wijst onmiskenbaar naar beneden.

Voor woningcorporaties en institutionele beleggers betekent dit dat de ruimte om verduurzaming en onderhoud uit de huurstroom te financieren de komende jaren krapper wordt, terwijl de bouwkosten niet in hetzelfde tempo afvlakken. Het accent verschuift daarmee van indexatie naar portefeuillebeheer: mutatiegraad, huurdersmix en de vraag welke complexen op termijn nog kasstroom opleveren.

Foto: Jan van der Wolf via Pexels. Bron: CBS / NOS / Vastgoedjournaal, 4 september 2026