Woningbeleggingen: rendement komt nu uit huurinkomsten.

Woningbeleggingen: rendement komt nu uit huurinkomsten.

Woningbeleggingen in Nederland leveren al jaren meer op dan in de rest van Europa, maar de bron van dat rendement is verschoven van waardestijging naar huurinkomsten. Dat blijkt uit twee onderzoeken die op 6 oktober 2026 verschenen: de Nederlandse verdieping van het Living-onderzoek van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield en een paper van Finance Ideas, gepresenteerd op de Expo Real in München.

Samen schetsen de rapporten een markt die internationaal goed scoort, maar waarin de kwaliteit van het bezit steeds sterker bepaalt wat een belegger overhoudt. Voor eigenaren van oudere complexen wordt verkoop per woning daardoor een reëel alternatief.

Nederland loopt voor op Europa

Nederlandse huurwoningen realiseerden volgens Cushman & Wakefield een totaalrendement van 11,0 procent in 2024 en 10,1 procent in 2025. De Europese gemiddelden kwamen in die jaren uit op 4,2 en 5,4 procent. De analyse is gebaseerd op de MSCI Europe Annual Property Index en omvat volgens PropertyNL 1.260 Nederlandse woningcomplexen met een gezamenlijke waarde van 29,3 miljard euro.

Finance Ideas komt in The Case for Investing in Dutch Residential Real Estate tot een vergelijkbaar beeld. Over de periode 2016 tot en met 2025 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse totaalrendement volgens die paper 10,5 procent, tegenover 6,6 procent in Denemarken en Duitsland, 6,4 procent in Zweden en 4,1 procent in het Verenigd Koninkrijk. Het onderzoek is uitgevoerd op initiatief van Holland Metropole en IVBN, zo meldt PropertyNL.

Bron van rendement op woningbeleggingen verschuift

Onder die cijfers gaat een omslag schuil. Tussen 2016 en 2021 kwam volgens Cushman & Wakefield circa een kwart van het gemiddelde jaarrendement van 14,7 procent uit inkomen: 3,6 procentpunt, tegenover 11,1 procentpunt uit kapitaalgroei. Sinds 2022 is die verhouding vrijwel omgekeerd. Van het gemiddelde totaalrendement van 4,1 procent kwam 3,0 procentpunt uit huurinkomsten.

De markthuren stegen in 2025 met 7,4 procent en over de vier jaar tot eind 2025 met gemiddeld 5,7 procent per jaar. Volgens de adviseur hangt dat samen met regulering, die de huurgroei in een groter deel van de voorraad beperkt en de druk op het resterende vrije segment vergroot.

Ook Finance Ideas wijst op het aandeel van de waardegroei. Van de 10,5 procent over tien jaar bestond 3,3 procentpunt uit direct rendement en 7,1 procentpunt uit kapitaalgroei, die groter maar ook volatieler was dan in de andere onderzochte landen.

Kosten en bouwjaar maken het verschil

Nu het rendement uit de exploitatie moet komen, wordt de kostenstructuur doorslaggevend. Het meest kostenefficiënte kwart van de Nederlandse woningportefeuilles haalde tussen 2022 en 2025 een jaarlijks inkomstenrendement van 3,7 procent, tegenover 2,0 procent voor het minst efficiënte kwart. Opvallend is dat juist die laatste groep een hogere markthuurgroei kende.

Het bouwjaar speelt daarbij een grote rol. Bij woningen van na 2019 gaat 18,9 procent van de inkomsten op aan kosten, bij woningen van voor 1970 is dat 29,6 procent. Nieuwere woningen genereren per vierkante meter bovendien 54 procent meer netto operationeel inkomen.

Twee strategieën naast elkaar

Volgens Cushman & Wakefield valt de markt daardoor uiteen in twee strategieën: langjarige exploitatie van nieuwere portefeuilles en waardeontsluiting door individuele verkoop van oudere huurwoningen. Roel Timmermans, head of living capital markets, stelt dat regulering en hogere investeringen bij oudere voorraad de ruimte beperken om huurgroei om te zetten in netto-inkomen.

In de eerste helft van 2026 bedroeg het beleggingsvolume in woningen 3,1 miljard euro, goed voor 57 procent van het gecombineerde sectorvolume. Investeringen in nieuwbouw richten zich vooral op gereguleerde en betaalbare huur. Eerder dit jaar werd al geconstateerd dat woningbeleggers afhankelijker worden van waardegroei zolang directe rendementen onder druk staan.

Sector werft in München buitenlands kapitaal

De paper van Finance Ideas is nadrukkelijk bedoeld om internationale beleggers te overtuigen. Institutionele partijen bezaten in 2025 circa 73 miljard euro aan Nederlands woningvastgoed en het transactievolume bedroeg bijna 10 miljard euro. Het woningtekort wordt becijferd op circa 384.000 woningen, 4,6 procent van de voorraad, terwijl er tot 2040 naar verwachting 833.000 huishoudens bijkomen.

Voor private huurwoningen buiten de sociale sector is volgens de paper 6,4 miljard euro per jaar nodig. Nederlandse institutionele beleggers brachten daarvan in 2025 circa 3,6 miljard euro op. Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan zei op de beurs tegen Vastgoedjournaal met de vijf grote steden te onderzoeken of projecten gebundeld kunnen worden voor buitenlandse pensioenfondsen.

Marktinzicht

De twee onderzoeken vullen elkaar aan. Het historische rendement maakt Nederland aantrekkelijk in een internationale vergelijking, maar het grootste deel daarvan kwam uit waardegroei die zich volgens de recente cijfers niet in hetzelfde tempo herhaalt. Voor institutionele beleggers betekent dit dat de selectie van het bezit zwaarder weegt dan het aanvangsrendement.

Voor ontwikkelaars onderstreept het de vraag naar nieuwbouw met lage exploitatiekosten, waarvoor ook pensioenfondsen in de middenhuur worden aangesproken. Een deel van de fiscale maatregelen waarmee Den Haag kapitaal wil aantrekken moet nog door het parlement, terwijl Nederlandse vastgoedbeleggers zelf steeds vaker over de grens kijken.

Foto: Jan van der Wolf via Pexels