Woningbeleggers: gat van 2,8 miljard blijft volgens JLL.

Woningbeleggers: gat van 2,8 miljard blijft volgens JLL.

Buitenlandse woningbeleggers zijn nodig om de bouw van private huurwoningen in Nederland te financieren, maar het pakket van Prinsjesdag haalt hen volgens vastgoedadviseur JLL niet terug. Uit een analyse waarover PropertyNL op 8 oktober 2026 berichtte, blijkt dat jaarlijks een financieringsgat van 2,8 miljard euro resteert. De lagere overdrachtsbelasting en de subsidie voor middenhuur dichten daarvan slechts een klein deel.

De analyse verschijnt in de week waarin de Nederlandse vastgoedsector op de beurs Expo Real in München internationale partijen opnieuw probeerde te interesseren voor de Nederlandse huurmarkt. Daarmee krijgt de lobby voor een beter investeringsklimaat een cijfermatige onderbouwing.

Financieringsgat van 2,8 miljard per jaar

Volgens JLL is jaarlijks circa 6,4 miljard euro nodig voor de bouw van 16.000 private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers brachten in 2025 ongeveer 3,6 miljard euro in. Het verschil van 2,8 miljard euro moet grotendeels van buitenlandse partijen komen.

De cijfers sluiten aan bij een eerdere analyse van De Nederlandsche Bank. Die raamt de kapitaalbehoefte voor 100.000 woningen per jaar op ongeveer 40 miljard euro, waarvan 6,4 miljard euro voor private huurwoningen buiten de corporatiesector. DNB verwacht niet dat pensioenfondsen en verzekeraars hun inleg eenvoudig zo ver kunnen verhogen dat het gat wordt gedicht.

Buitenlandse woningbeleggers vrijwel verdwenen

Juist de groep die het gat moet vullen, heeft zich teruggetrokken. In 2022 kwam volgens JLL nog een derde van de financiering van private huurwoningen van internationale investeerders. In 2025 was daar vrijwel niets meer van over.

Als oorzaken noemt de adviseur de hogere rente en bouwkosten, de huurregulering, betaalbaarheidseisen en fiscale maatregelen. DNB wees er eerder op dat onzekerheid over huurinkomsten en belastingen het rendement verhoogt dat investeerders verlangen, waardoor projecten moeilijker financierbaar worden.

De centrale bank adviseerde daarom onder meer om lokale regels beter te standaardiseren en de gevolgen van de Wet betaalbare huur voor de financiering van nieuwbouw mee te nemen in de evaluatie van die wet. De beweging is niet nieuw: ook Nederlandse vastgoedbeleggers kijken steeds vaker over de grens.

Subsidie dekt 3,6 procent van het gat

Het kabinet probeert het tij te keren. Per 1 januari 2027 daalt de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen van 8 naar 7 procent. Vanaf 2029 komt bovendien vijf jaar lang jaarlijks 100 miljoen euro beschikbaar voor nieuwbouw van middenhuur, tot maximaal 10.000 euro per woning.

Volgens JLL is dat onvoldoende. De subsidie vertegenwoordigt 3,6 procent van het berekende jaarlijkse financieringsgat. Marktpartijen reageerden in september al terughoudend op de objectsubsidie voor middenhuur uit de plannen van Prinsjesdag.

Fiscale vrijstelling geeft de doorslag

JLL rekende de maatregelen door voor een fictief binnenstedelijk project met honderd woningen in Utrecht. In 2026 komt het aanvangsrendement vóór belasting uit op 3,90 procent en na belasting op 2,89 procent. Voor 2030 verbetert de businesscase door hogere toegestane huren, de lagere overdrachtsbelasting en de subsidie.

Doorslaggevend is volgens de adviseur echter de aangekondigde fiscale vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen. Zonder die vrijstelling zakt het rendement terug tot ongeveer het niveau van 2026. Het effect daarvan is volgens JLL groter dan dat van de lagere overdrachtsbelasting en de objectsubsidie samen.

Sector wijst op sterke rendementen

Tegenover die berekening staat het verhaal dat de sector zelf in München vertelde. Uit een paper van Finance Ideas, opgesteld op initiatief van Holland Metropole en IVBN, blijkt volgens PropertyNL dat Nederlands woningvastgoed over 2016 tot en met 2025 een gemiddeld totaalrendement van 10,5 procent per jaar opleverde. Dat is meer dan in de onderzochte buitenlandse markten.

Van dat rendement bestond 3,3 procent uit direct rendement en 7,1 procent uit waardegroei. Nu het rendement op woningbeleggingen vooral uit huurinkomsten moet komen, weegt de fiscale behandeling van die inkomsten zwaarder in de afweging van internationale partijen.

Vooruitblik

Voor ontwikkelaars en institutionele beleggers betekent de analyse dat de haalbaarheid van nieuwe huurprojecten de komende jaren sterk afhangt van de uitwerking van de fiscale vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen. Zolang die niet in wetgeving is vastgelegd, blijft onzeker of internationaal kapitaal terugkeert.

De berekening van JLL onderstreept dat woningbeleggers minder naar losse subsidies kijken dan naar het rendement na belasting over de hele looptijd van een project. Dat sluit aan bij de oproep van DNB om het woningmarktbeleid voorspelbaarder te maken.

Foto: Rafi Thissen from Unsplash