Objectsubsidie middenhuur moet beleggers terughalen.

Objectsubsidie middenhuur moet beleggers terughalen.

Het kabinet wil met een objectsubsidie middenhuur particuliere beleggers weer over de streep trekken om middenhuurwoningen te bouwen. Volgens uitgelekte Prinsjesdagstukken, waarover NRC, het Financieele Dagblad en vakmedia als Vastgoedjournaal en Vastgoed Insider op 11 en 12 september 2026 berichtten, krijgen verhuurders tot 10.000 euro per woning. Tegelijk schuift het kabinet het besluit over box 3 opnieuw door, dit keer naar het voorjaar van 2027.

De stukken worden op dinsdag 15 september officieel gepresenteerd. Voor de vastgoedsector bevatten ze een opvallende combinatie: extra steun voor het middensegment en ruimere fiscale mogelijkheden voor woningcorporaties, maar voor particuliere beleggers ook een langere periode van onzekerheid over de belasting op vermogen.

Objectsubsidie middenhuur tot 10.000 euro

Volgens NRC reserveert het kabinet van 2029 tot en met 2033 jaarlijks 100 miljoen euro voor de regeling, in totaal 500 miljoen euro over vijf jaar. Per nieuwe middenhuurwoning loopt de subsidie op tot 10.000 euro. Vastgoed Insider rekent voor dat het budget bij het maximale bedrag goed is voor circa 50.000 woningen.

De achtergrond is bekend. Sinds de regulering van het middensegment via de Wet betaalbare huur is de huur in dat segment begrensd, terwijl bouw- en ontwikkelkosten en de rente fors zijn gestegen. Volgens NRC passen die kosten vaak niet onder het huurplafond, waardoor middenhuurprojecten zonder aanvullende steun verlies opleveren. De objectsubsidie middenhuur moet dat gat in de businesscase gedeeltelijk dichten.

Welke woningen precies in aanmerking komen, is nog niet bekend. Onduidelijk is onder meer of naast nieuwbouw ook transformatie en de bestaande voorraad meetellen, wanneer de regeling ingaat en hoe beleggers de subsidie kunnen aanvragen. Woningcorporaties vallen volgens de berichtgeving buiten deze regeling.

Corporaties krijgen ruimere renteaftrek

Corporaties worden langs een andere weg ondersteund. Het kabinet versoepelt volgens het FD de earningsstrippingmaatregel, die sinds 2019 de aftrek van rentelasten beperkt en relatief zwaar drukt op corporaties die veel met vreemd vermogen bouwen en verduurzamen. Daardoor loopt hun lastenverlichting in de vennootschapsbelasting op tot 425 miljoen euro per jaar, tegen 325 miljoen euro in het coalitieakkoord.

Daarnaast worden corporaties vrijgesteld van overdrachtsbelasting wanneer zij onderling woningen verkopen, een maatregel die al eerder was aangekondigd. Samen vergroten de maatregelen de investeringsruimte van de sector, wat vooral relevant is voor het sociale segment en de doorstroming.

Box 3-besluit schuift naar voorjaar 2027

Over box 3 kwamen D66, VVD en CDA na verder overleg niet tot overeenstemming. In een Kamerbrief schrijven minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg dat de steun voor een aanpassing en de dekking daarvan te ver uiteenlopen om nu met een voorstel te komen dat op een brede meerderheid kan rekenen. Het kabinet geeft zichzelf ongeveer een half jaar extra en vraagt de Eerste Kamer de behandeling van de Wet werkelijk rendement box 3 zolang aan te houden.

Of de senaat daarin meegaat, is niet zeker. Volgens Vastgoed Insider wil BBB dat het kabinet de wet intrekt of dat de Eerste Kamer gewoon stemt, en dringen ook JA21, 50PLUS en de ChristenUnie aan op duidelijkheid. Zolang er geen nieuw stelsel is, blijft de tegenbewijsregeling van kracht, wat de schatkist volgens het vakmedium elk jaar circa 3 miljard euro kost.

Voor vastgoedbeleggers in box 3 betekent het uitstel vooral aanhoudende onzekerheid. De Tweede Kamer nam kort geleden een motie aan om het realisatieregime voor vastgoed als achtervang klaar te houden, maar zonder kabinetsbesluit is invoering daarvan niet op korte termijn te verwachten. Zonder oplossing ontstaan volgens het FD bovendien gaten in de meerjarenbegroting.

Kabinet mikt ook op buitenlandse fondsen

Een derde spoor richt zich op institutioneel kapitaal. Volgens het FD wil het kabinet de fiscale positie van buitenlandse pensioenfondsen verbeteren, die nu niet altijd in aanmerking komen voor een vrijstelling van vennootschapsbelasting. Een kennisgroep van de Belastingdienst stelde onlangs dat het vrijwillig bijstorten van kapitaal door deelnemers op zichzelf geen beletsel hoeft te zijn. Het kabinet hoopt zo buitenlandse institutionele beleggers weer te interesseren voor de Nederlandse woningmarkt.

Marktinzicht

De uitgelekte plannen laten zien dat het kabinet de oplossing voor het middensegment zoekt in gerichte steun per woning. Voor ontwikkelaars en beleggers kan 10.000 euro per woning het verschil maken bij projecten die nu net niet rondkomen, al hangt de werkelijke impact af van de voorwaarden en van het moment waarop de regeling ingaat; het gereserveerde budget loopt volgens NRC vanaf 2029.

Tegelijk illustreert het uitstel hoe fiscale onzekerheid de particuliere huurmarkt blijft drukken; eerder bleek al dat het box 3-uitstel verhuurders tot verkoop drijft. Voor de vastgoedsector betekent dit dat Prinsjesdag vooral richting geeft, terwijl de invulling in de debatten na 15 september en bij de Voorjaarsnota nog kan schuiven. Het sluit aan bij de constatering dat de bouwopgave niet te halen is met alleen corporaties en koopwoningen.

Foto: Frans Berkelaar via Wikimedia Commons (CC BY 2.0)