Woningbeleggingsmarkt: 2026 stevent af op 10,4 miljard.

Woningbeleggingsmarkt: 2026 stevent af op 10,4 miljard.

De woningbeleggingsmarkt koerst af op het hoogste transactievolume sinds 2020. Volgens vastgoedadviseur Capital Value is in de eerste drie kwartalen van 2026 voor 6,91 miljard euro aan Nederlandse huurwoningen verhandeld, 19 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Over heel 2026 verwacht het adviesbureau circa 10,4 miljard euro. De cijfers werden op 28 oktober 2026 bekend.

Achter het recordvolume gaat echter een krimpende huurvoorraad schuil. Een groot deel van de bestaande woningen die van eigenaar wisselen, wordt gekocht om op termijn per stuk aan eigenaar-bewoners te worden verkocht. Daarmee verdwijnen ze uit de huursector, terwijl de nieuwbouw van huurwoningen sterk afhankelijk blijft van een kleine groep Nederlandse institutionele beleggers.

Vierde kwartaal moet record afmaken

Na 4,8 miljard euro in het eerste halfjaar kwam er in het derde kwartaal ruim 2 miljard euro bij. Volgens Capital Value is daarnaast nog circa 5,6 miljard euro aan portefeuilles en nieuwbouwprojecten in de markt, grotendeels bestaande woningen. Het bureau verwacht dat over minimaal 3,5 miljard euro daarvan dit jaar nog overeenstemming wordt bereikt; het vierde kwartaal is traditioneel het drukste kwartaal van de woningbeleggingsmarkt.

Een deel van die deals wordt naar verwachting pas in januari 2027 juridisch geleverd, om te profiteren van de lagere overdrachtsbelasting. Het jaarvolume zou daarmee boven de 9,7 miljard euro van 2025 uitkomen, toen het transactievolume al met 29 procent steeg ten opzichte van 2024.

Nieuwbouw en bestaande huurwoningen zijn in de eerste negen maanden elk goed voor ongeveer de helft van het volume. In aantallen gaat het om 12.770 bestaande en 10.850 nieuwbouwhuurwoningen. Bij de halfjaarcijfers in juli telde Capital Value nog 9.270 bestaande en 7.690 nieuwe woningen.

Uitpondgolf houdt aan op de woningbeleggingsmarkt

Institutionele beleggers zijn met 40 procent van het volume de grootste kopersgroep, en hun aandeel is groter dan in eerdere jaren. Zij kopen vooral nieuwbouw, waar zij veruit de belangrijkste speler zijn. Omdat zij grotendeels met eigen vermogen investeren, raakt de hogere rente hen volgens Capital Value minder hard dan andere partijen. Het overige deel van de nieuwbouw wordt vooral door woningcorporaties afgenomen.

Particuliere beleggers nemen 35 procent voor hun rekening, eveneens een stijgend aandeel. Zij kochten vooral bestaande woningen van institutionele en (internationale) particuliere beleggers, met als doel die woningen uit te ponden. Volgens Capital Value lijkt die uitpondgolf voorlopig aan te houden, waardoor de huurvoorraad per saldo blijft krimpen. Die beweging was eerder al zichtbaar in de terugtrekking van de private huurmarkt uit kleinere steden.

CEO Arjan Peerboom van Capital Value noemt 2026 in meerdere opzichten een historisch jaar. Tegelijk wijst hij erop dat er meer huurwoningen aan particuliere kopers worden verkocht dan er nieuw bij worden gebouwd, en dat circa tweederde van de nieuwbouw voor rekening komt van Nederlandse institutionele beleggers. Dat is volgens hem geen stabiele basis om de nieuwbouwdoelstellingen van de overheid te halen.

Buitenlands kapitaal blijft achter

Internationale beleggers zijn goed voor 17 procent van het volume. Dat is meer dan in de afgelopen jaren, maar minder dan het langjarig gemiddelde van 24 procent. In 2025 lag hun aandeel volgens Capital Value op 8 procent, en in het eerste kwartaal van dit jaar zelfs op 1,5 procent. De stijging komt grotendeels voor rekening van bestaande woningen.

In de nieuwbouw is buitenlands kapitaal nog nauwelijks aanwezig. Internationale partijen vertegenwoordigen daar 6 procent van het volume, grotendeels dankzij twee transacties van Heimstaden in Amsterdam en Rotterdam. De Noorse belegger verkoopt een deel van zijn bestaande portefeuille en herinvesteert een deel van de opbrengst in nieuwbouw.

Om buitenlandse beleggers terug te halen, pleit Capital Value voor snelle duidelijkheid over de aangekondigde modernisering van de pensioenfondsvrijstelling en over de renteaftrekbeperking. Volgens het bureau is de huurnieuwbouw nu te afhankelijk van enkele Nederlandse institutionele partijen.

Beleid onder druk door stijgende rente

Capital Value noemt de eerste stappen van het kabinet om het investeringsklimaat te verbeteren positief, maar stelt dat aanvullende maatregelen nodig zijn, zeker nu de rente stijgt. Eerder dit jaar riep het bureau al op de overdrachtsbelasting voor beleggers verder te verlagen. Peerboom benadrukt dat gerichte maatregelen nodig zijn om een verdere krimp van de huurvoorraad te voorkomen.

De oproep past in een bredere discussie over de rol van beleggers op de huurmarkt. Na de invoering van de Wet betaalbare huur en de hogere belastingdruk in box 3 kozen veel particuliere verhuurders voor verkoop, terwijl het kabinet tegelijk inzet op versoepeling van huurregels om het woningaanbod te vergroten.

Marktinzicht

De cijfers laten een markt met twee snelheden zien. Het transactievolume groeit krachtig, maar een groot deel van de handel betreft bestaande woningen die richting koopsector verdwijnen. De groei van de huurvoorraad rust daardoor op een smalle basis van Nederlandse institutionele beleggers en corporaties.

Voor ontwikkelaars van huurwoningen betekent dit dat de afzet van nieuwbouwprojecten kwetsbaar blijft zolang buitenlands kapitaal grotendeels aan de zijlijn staat. Hoeveel van de 5,6 miljard euro aan lopende deals daadwerkelijk dit jaar wordt afgerond, en hoe het kabinet de fiscale knelpunten invult, bepaalt of 2026 een uitschieter blijft of het begin van structureel herstel markeert.

Foto: Adrien Olichon via Unsplash (illustratief). Bron: Capital Value, 28 oktober 2026; PropertyNL, Vastgoedmarkt en Vastgoedjournaal, 28 oktober 2026; Capital Value, 17 december 2025, 13 april en 10 juli 2026