Woningbouw: driekwart van de pijplijn wordt appartement.

Woningbouw: driekwart van de pijplijn wordt appartement.

De woningbouw in Nederland wordt stedelijker, compacter en vaker gestapeld. Van de woningen die nu vergund of in aanbouw zijn, is driekwart een appartement, blijkt uit het rapport De bouwagenda van het Kadaster, dat op 28 oktober 2026 verscheen. Bij de woningen die vijf tot tien jaar geleden werden opgeleverd, lag dat aandeel nog op 41 procent; bij de oplevering van de afgelopen vijf jaar op 54 procent.

Opvallend is dat de beweging niet overal dezelfde kant op gaat. In de vier grote steden worden de kavels van nieuwe eengezinskoopwoningen juist groter, terwijl jongeren onder de 35 jaar inmiddels de grootste kopersgroep van nieuwbouw vormen. De onderzoekers Hans Wisman en Lars Brugman baseren zich op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de kadastrale registratie van ruim 180.000 nieuwbouwtransacties.

Woningbouw verschuift naar de G4

Het Kadaster analyseerde bijna 720.000 woningen die de afgelopen tien jaar zijn gebouwd en circa 220.000 woningen die tot en met april 2026 vergund en/of in aanbouw waren. Van de nieuwbouwtransacties betreffen er circa 50.000 woningen die nog in aanbouw zijn. Volgens het Kadaster is zo’n transactie de hardste indicator, omdat het om projecten gaat die binnen een tot twee jaar worden gebouwd.

Het aandeel van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht in de nieuwbouw stijgt van ongeveer 18 procent bij de opleveringen van de afgelopen vijf jaar naar 27 procent bij de woningen in ontwikkeling. Het aandeel van de G40-steden blijft vrijwel gelijk, dat van de overige gemeenten daalt. De grootste concentraties liggen in de Randstad en Noord-Brabant, met name rond Eindhoven, Tilburg, Breda en ’s-Hertogenbosch.

Koopwoningen steeds vaker gestapeld

De verschuiving is het duidelijkst in de koopsector. Van de koopwoningen die in aanbouw zijn verkocht, is nog 58 procent grondgebonden, tegen 74 procent bij de opleveringen van de afgelopen vijf jaar en 83 procent vijf tot tien jaar geleden. Het Kadaster vat het samen: waar eerder 17 procent van de nieuwbouwkoopwoningen een appartement was, gaat dat de komende jaren naar 42 procent. In Haarlem, Amsterdam en Alkmaar is respectievelijk 97, 93 en 90 procent van de verkochte nieuwbouw een appartement. Almere en Lansingerland springen eruit met 68 en 70 procent grondgebonden woningen.

Dat aanbod sluit slecht aan op de vraag. Volgens het WoonOnderzoek Nederland 2024, waar het Kadaster naar verwijst, wil 70 procent van de woningzoekenden die een koopwoning zoeken bij voorkeur een eengezinswoning. Van de huurzoekers geeft 68 procent juist de voorkeur aan een appartement.

Daarnaast worden woningen kleiner. Het aandeel appartementen boven de 90 vierkante meter daalt van 22 naar 13 procent, het aandeel onder de 60 vierkante meter stijgt van 38 naar 44 procent. Bij eengezinswoningen stijgt het aandeel onder de 100 vierkante meter van 9 naar 22 procent, terwijl het aandeel boven de 150 vierkante meter terugloopt van 43 naar 35 procent.

Grotere kavels voor de stedelijke eengezinswoning

Tegen die trend in groeit in de G4 de kavel van nieuwe eengezinskoopwoningen. De mediane kavel komt in de pijplijn uit op ongeveer 190 vierkante meter, tegen nog geen 160 vierkante meter vijf jaar geleden. Ook het woonoppervlak van deze woningen neemt toe, tot ongeveer 160 vierkante meter. Buiten de steden blijven de kavels met ruim 230 vierkante meter met afstand het grootst; landelijk verandert de kavelgrootte ten opzichte van de afgelopen vijf jaar nauwelijks. In de G40 en daarbuiten worden eengezinswoningen juist kleiner.

De grotere stadskavels komen op een moment dat bouwgrond fors duurder wordt. Volgens het CBS en het Kadaster lagen de prijzen van nieuwbouwkavels in het vierde kwartaal van 2025 15,3 procent hoger dan een jaar eerder. In Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland kost een vierkante meter bouwkavel inmiddels meer dan 1.000 euro.

Jongeren kopen nieuwbouw in de stad

Bij de kopers ziet het Kadaster een trendbreuk. Van de woningen die in aanbouw zijn verkocht, gaat 37 procent naar kopers onder de 35 jaar en 32 procent naar 55-plussers. De groep van 35 tot 55 jaar, die bij de opleveringen van de afgelopen vijf jaar nog 37 procent en vijf tot tien jaar geleden 41 procent van de kopers vormde, is daarmee ingehaald. Bij appartementen steeg het aandeel jonge kopers van 26 naar 39 procent.

Daarbij tekent zich een duidelijke geografische tweedeling af. In de G4 is 44 procent van de kopers van een nieuwbouwappartement jonger dan 35 jaar en is 18 procent 55-plus. In de gemeenten buiten de G4 en G40 is het omgekeerd: daar is 52 procent van de kopers van een nieuwbouwappartement 55-plus en 36 procent jonger dan 35 jaar. De eengezinswoningen in de G4 gaan voor 64 procent naar huishoudens van 35 tot 55 jaar.

Marktinzicht

De bouwagenda bevestigt een beeld dat ook uit de vergunningscijfers naar voren komt, zoals de junipiek in het aantal vergunde nieuwbouwwoningen: de woningbouw concentreert zich in de steden en in kleinere, gestapelde woningen. Daarmee groeit het aantal voordeuren snel, maar de spanning met de woonwensen van kopers neemt toe. Die discussie over eenzijdige woontypologieën wordt met deze cijfers concreter.

Voor projectontwikkelaars betekent dit dat de afzet van grondgebonden woningen buiten de steden en van compacte appartementen in de G4 twee verschillende markten zijn geworden, met elk een eigen kopersprofiel. Voor gemeenten die het kabinetsdoel van 100.000 woningen per jaar tot 2030 willen halen, ligt de vraag op tafel of de woningbouw in de pijplijn aansluit bij de doorstroming die zij nodig hebben, met name voor gezinnen die nu tussen wal en schip vallen.

Foto: Shane Aldendorff via Pexels (illustratief). Bron: Kadaster, De bouwagenda, 28 oktober 2026; PropertyNL, Vastgoedjournaal en BNR, 29 oktober 2026; CBS, 1 april 2026