Planbatenheffing levert gemeenten weinig op, zegt EIB.

Planbatenheffing levert gemeenten weinig op, zegt EIB.

Een planbatenheffing levert gemeenten hooguit 200 tot 220 miljoen euro per jaar op en kan woningbouw vertragen. Dat concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in de studie ‘Waardeafroming op de grondmarkt’, die het instituut op maandag 2 november 2026 publiceerde. Onderzoekers Mark Melles en Wouter Noordam verkenden twee instrumenten waarmee gemeenten een groter deel van de waardestijging van grond kunnen afromen: een planbatenheffing en een uitbreiding van het kostenverhaal.

Aanleiding zijn de tekorten op gemeentelijke grondexploitaties. Tussen 2020 en 2024 dekte het Rijk via de Woningbouwimpuls tekorten deels af bij projecten met in totaal ruim 230.000 woningen, ongeveer 46.000 per jaar. Volgens PropertyNL ging daar sinds 2020 bijna 1,4 miljard euro aan subsidie in om. De vraag is of de waardesprong die optreedt als landbouwgrond een woonbestemming krijgt, een deel van die rekening kan betalen. De planbatenheffing belast die grondwaardestijging direct; het uitgebreide kostenverhaal doet dat indirect, via een lagere inbrengwaarde in de berekening van de verhaalbare kosten.

Planbatenheffing raakt 20 procent

De grondslag blijkt smal. Op binnenstedelijke locaties, waar het leeuwendeel van de woningbouw plaatsvindt, zijn de grondprijzen het hoogst, maar treedt nauwelijks waardestijging op: de prijs bestaat daar vrijwel volledig uit het uitkopen van bestaande bebouwing. Alleen op buitenstedelijke locaties springt de waarde omhoog; ruwe bouwgrond is daar gemiddeld ongeveer zes keer zoveel waard als landbouwgrond.

Die buitenstedelijke locaties zijn goed voor ongeveer 30 procent van het planaanbod tot en met 2044. Een derde van de woningbouw vindt bovendien plaats op grond die al in gemeentelijke handen is, waar geen kostenverhaal plaatsvindt en een planbatenheffing niet toepasbaar is. Per saldo kunnen de maatregelen volgens het EIB op slechts 20 procent van de woningbouw effect hebben.

Grondkosten maar 7 procent van de woning

Ook de bedragen vallen tegen. De gemiddelde prijs van landbouwgrond die wordt omgezet naar woningbouw ligt volgens het EIB rond 65 euro per vierkante meter. Op buitenstedelijke locaties maakt de verwerving van grond gemiddeld 7 procent van de stichtingskosten van een woning uit, tegen 75 procent bouwkosten en 18 procent overige grondkosten. Volledig afromen kan bovendien niet: boeren moeten een prikkel houden om te verkopen, anders valt aanbod uit.

Met die factoren komt het EIB uit op een opbrengst van 200 tot 220 miljoen euro per jaar voor zo’n heffing. Bij uitbreiding van het kostenverhaal ligt de opbrengst vermoedelijk nog lager, omdat niet op elke locatie extra kostenverhaalruimte nodig is. Het instituut spreekt van zeer bescheiden potentiële opbrengsten. Omdat een ruime overgangsregeling voor bestaande grondposities voor de hand ligt, komt dat geld bovendien pas op de lange termijn binnen. Veel posities zijn vastgelegd in opties, wat ook die overgangsregeling lastig maakt.

Lessen uit Vlaanderen en Engeland

In het buitenland komt een dergelijke heffing vrijwel niet voor. Vlaanderen is de uitzondering: daar geldt de heffing sinds 2009. Tussen 2010 en 2023 inde de Vlaamse Belastingdienst voor locaties die een woonbestemming kregen gemiddeld rond 2 miljoen euro per jaar. De opbrengst vloeit er niet terug naar het project, is lastig te oormerken voor woningbouw en komt onregelmatig binnen, omdat de heffing pas bij de bouwstart verschuldigd is.

In het Verenigd Koninkrijk wordt via een infrastructuurheffing en een vorm van kostenverhaal wel grondwaarde afgeroomd. Op greenfieldlocaties gaat dat zonder problemen, maar op lastig te ontwikkelen locaties remt de afroming volgens het EIB nu al de ontwikkeling.

Residuele methode biedt weinig ruimte

Als er toch wordt afgeroomd, ligt uitbreiding van het kostenverhaal volgens het EIB meer voor de hand dan een planbatenheffing. Het sluit aan op het bestaande stelsel en de opbrengst komt direct ten goede aan projecten, terwijl een heffing waarschijnlijk in de algemene middelen belandt. Een variant met een opslag bovenop de gebruikswaarde van de grond noemt het instituut het meest kansrijk, al is de reserveringsprijs van grondeigenaren moeilijk te bepalen.

Minister Boekholt-O’Sullivan van VRO stelde op 26 oktober in een Kamerbrief over modernisering van het grondbeleid een ander alternatief voor: het verplicht stellen van de residuele waardemethode bij het bepalen van de inbrengwaarde. Dat advies kwam eerder van de adviesgroep STOER en is ook de inzet van NEPROM. De Tweede Kamer vroeg eerder al om een residuele grondwaarde om grondspeculatie af te remmen. Volgens het EIB levert die route minder kostenverhaalruimte op dan de gebruikswaarde-plusvariant, omdat de residuele waarde van buitenstedelijke bouwgrond boven de gebruikswaarde ligt. Het instituut twijfelt ook aan de uitvoerbaarheid: residueel rekenen is in het beginstadium van een gebiedsontwikkeling onpraktisch door de vele onzekerheden.

Marktinzicht

Voor ontwikkelaars en beleggers met grondposities is de boodschap tweeledig. Een aparte heffing op grondwaardestijging lijkt met deze cijfers weinig aantrekkelijk voor de politiek, maar de discussie over de inbrengwaarde in het kostenverhaal is met de Kamerbrief van 26 oktober volop gaande. Dat komt bovenop de nieuwe rijksregeling voor grondbeleid bij woningbouw. Elke wijziging die bestaande posities raakt, kan leiden tot heronderhandelingen, vertraging en in sommige gevallen uitval van projecten, waarschuwt het EIB.

Het instituut legt de oplossing elders: gemeentelijke tekorten moeten bij de bron worden aangepakt, met meer nadruk op eenvoudiger te ontwikkelen locaties en minder bovenwettelijke eisen. Ook als de waardestijging van landbouwgrond zou worden gehalveerd, gaat het binnen de totale stichtingskosten om maar een paar procent.

Foto: Freek Wolsink via Pexels (illustratief). Bron: Economisch Instituut voor de Bouw, ‘Waardeafroming op de grondmarkt’ (2 november 2026), PropertyNL