Woningtransformaties dalen voor vierde jaar op rij.

Woningtransformaties dalen voor vierde jaar op rij.

Het aantal woningtransformaties is in 2025 opnieuw fors gedaald. Vorig jaar ontstonden 6.400 woningen door het ombouwen van bestaande panden zoals kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed, 19 procent minder dan in 2024. Dat blijkt uit onderzoek dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uitvoerde en op dinsdag 3 november 2026 publiceerde. Het is het vierde jaar op rij dat het volume terugloopt.

Daarmee verliest transformatie verder terrein als bron van extra woningen. Van alle woningen die in 2025 aan de voorraad werden toegevoegd, kwam 7 procent uit transformatie, tegen 9 procent een jaar eerder. De groei van de voorraad leunt vooral op nieuwbouw, goed voor ruim 69.000 woningen, aangevuld met bijna 12.000 woningen uit andere toevoegingen zoals woningsplitsing. Een eerste schatting van het CBS wijst op bijna 3.000 woningtransformaties in het eerste halfjaar van 2026.

Helft van het niveau van 2019

De reeks van het CBS laat zien hoe ver het segment is teruggezakt. In 2018 en 2019 leverden transformaties nog respectievelijk 12.200 en 12.500 woningen op. Sindsdien daalde het aantal via 10.500 in 2021 en 8.800 in 2023 naar 7.900 in 2024. Het niveau van 2025 is daarmee ongeveer de helft van de piek van zes jaar geleden, terwijl de nieuwbouwproductie in dezelfde periode rond de 70.000 woningen per jaar schommelde.

Kantoortransformatie zakt het hardst

De grootste klap valt bij kantoren. In voormalige kantoorpanden ontstonden in 2025 bijna 1.700 woningen, tegen ruim 2.750 een jaar eerder. Kantoortransformatie is daarmee nog goed voor ruim een kwart van alle woningtransformaties, waar dat in 2024 nog 35 procent was. Ook in maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en zorggebouwen, daalde het aantal: van 1.450 naar circa 1.190 woningen. In voormalige industriegebouwen kwamen 380 woningen bij.

Winkels vormen de enige uitzondering. In voormalige winkelpanden ontstonden ruim 1.250 woningen, iets meer dan de 1.155 van 2024. Het niveau blijft wel ver onder de piek van 2023, toen nog bijna 2.200 woningen in oude winkels werden gerealiseerd.

Private huur trekt zich terug

Opvallend is de verschuiving naar eigendomscategorie. Het aantal private huurwoningen uit transformatie daalde met 36 procent, van 5.700 naar 3.700. Het CBS legt een mogelijk verband met de Wet betaalbare huur, die sinds juli 2024 geldt en private verhuur voor verhuurders financieel minder aantrekkelijk maakt. Toch blijven private huurwoningen met 58 procent het grootste deel van de woningtransformaties, gevolgd door koopwoningen met 26 procent. In de totale woningvoorraad vormt de private huursector met 14 procent juist de kleinste groep.

Woningcorporaties bewegen de andere kant op. Het aantal corporatiewoningen uit transformatie steeg van 635 naar 1.010, al blijft hun aandeel met 16 procent beperkt. Het vakblad Bouw en Uitvoering wijst erop dat transformatieprojecten naast hogere financieringslasten ook kampen met eisen rond brandveiligheid, geluid, daglicht en installaties, waardoor herbestemming technisch complex en kostbaar kan worden.

Rotterdam valt terug, Schiedam springt eruit

Regionaal is de daling het sterkst in Zuid-Holland, waar het aantal woningtransformaties met 35 procent terugviel naar 1.285. In Rotterdam daalde het aantal met 64 procent naar 335, ook al blijft de stad met projecten als de transformatie van de Coolse Poort een van de grotere transformatiemarkten. Ook Gelderland (ruim een derde minder) en Noord-Brabant (min 30 procent) zagen sterke dalingen. Zuid-Holland telt ondanks de terugval nog altijd de meeste woningtransformaties, gevolgd door Noord-Holland en Noord-Brabant.

Amsterdam verdubbelde na een dip in 2024 naar 475 transformaties, al is dat minder dan de helft van het aantal in 2023. In Utrecht en Den Haag nam het aantal af, tot respectievelijk 45 en 125. Eindhoven (235) en Breda (175) behoren tot de gemeenten met de meeste transformaties. Schiedam springt eruit: van de 363 woningen die de stad in 2025 toevoegde, kwamen er 230 uit transformatie, een aandeel van 63 procent.

Marktinzicht

Voor ontwikkelaars en beleggers bevestigen de cijfers dat woningtransformaties geen vanzelfsprekende route meer zijn om de woningbouwopgave te versnellen. Geschikte panden worden schaarser, de bouw- en financieringskosten liggen hoog en de huurregulering drukt op het verdienmodel van private verhuur, die jarenlang de motor achter kantoortransformatie was. Dat corporaties en koopprojecten terrein winnen, wijst op een verschuiving in wie de transformatieopgave nog rendabel kan dragen.

Tegelijk blijft de bestaande stad een belangrijke bron van woningen, zeker waar ruimte voor nieuwbouw ontbreekt. Het eerste halfjaar van 2026 laat met bijna 3.000 woningtransformaties geen verdere ineenstorting zien, maar ook nog geen herstel. Zoals ook in het pleidooi voor kwaliteit in de bestaande stad naar voren kwam, vraagt binnenstedelijke transformatie om maatwerk en vroege samenwerking tussen gemeente, eigenaar en ontwikkelaar.

Foto: Fabio Bruna via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0). Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, ‘Opnieuw minder woningen ontstaan uit transformatie’ (3 november 2026), Bouw en Uitvoering, Vastgoedjournaal