Heijmans & CO: Samenwerken aan stadswijken

Integraal en coöperatief en met de nadruk op welzijn van mens en natuur. Dat zijn de uitgangspunten van de onderscheidende werkwijze van Heijmans Vastgoed, dat het ontwikkelen van veerkrachtige stadswijken als missie heeft. Dat alles valt of staat met een constructieve en intensieve samenwerking, blijkt uit de recente publicatie ‘Heijmans & CO’ én in Den Haag Zuidwest. In de buurten Dreven, Gaarden en Zichten voegt Heijmans Vastgoed volgens Esther Fleers (directeur) en Bas Verstijnen (gebiedsontwikkelaar) de daad bij het woord, in een van de grootste binnenstedelijk gebiedstransformaties van Nederland.

We weten uit ervaring dat stedelijke ontwikkeling een complexe opgave is, valt Fleers met de deur in huis. ‘ Een veerkrachtige buurt vraagt om een integrale werkwijze. Niet vanuit één vakgebied of thema, maar vanuit veel verschillende disciplines, gericht op kansen en uitdagingen die er spelen in de wijk. Het vergt een palet aan expertises en dus samenwerking tussen veel verschillende mensen en organisaties.’

Heijmans is een ervaren, wendbare gebiedsontwikkelaar, die deze integrale aanpak en samenwerking weet te organiseren. ‘ En ‘Heijmans & Co’ staat voor het verhaal van deze verbinding,’ aldus Fleers. ‘Samen met bewoners, gemeenten, corporaties en andere partners werken we al decennia lang aan veerkrachtige stadswijken. Katendrecht, Kralingen en Nieuw Crooswijk in Rotterdam, Kanaleneiland en Overvecht in Utrecht en Kooiplein in Leiden zijn voorbeelden van integrale gebiedsontwikkelingen waar Heijmans langdurig bij betrokken is geweest of nog steeds bij betrokken is. Stuk voor stuk zijn het kwetsbare wijken die mede dankzij onze aanpak aantoonbaar veerkrachtiger, leefbaarder, gezonder en duurzamer zijn geworden.’

Rode draad

Binnenstedelijke herstructureringen vormen een rode draad in de carrière van Fleers, die in 2006 bij de toenmalige Heijmans-dochteronderneming Proper-Stok begon. Voor hij in 2019 als gebiedsontwikkelaar bij Heijmans ging werken, was Verstijnen in dienst van achtereenvolgens diverse gemeenten en een grote woningcorporatie al kind aan huis in kwetsbare wijken. ‘Dat is nog steeds zo, alleen zit ik nu aan de andere kant van de tafel,’ glimlacht hij. ‘Bij wijze van spreken dan want, om die vergelijking door te trekken, op welke plek je aan tafel zit maakt in feite niet zoveel uit.’ Fleers knikt. ‘Of je nu namens een gemeente, woningcorporatie of gebiedsontwikkelaar je handtekening zet onder een ‘letter of intent’ of een samenwerkingsovereenkomst, het belangrijkste is dat je dezelfde overtuiging hebt en dat je vertrouwen in elkaar hebt.’

Vertrouwen in elkaars toegevoegde waarde en in het feit dat je elkaar vasthoudt als het even moeilijk wordt, voegt ze er aan toe. ‘Het formuleren van gezamenlijk gedragen ambities aan de voorkant vergt van alle partijen enige lenigheid. Lenigheid om buiten je eigen kaders te kijken, lenigheid om elkaar te vinden en lenigheid om deze ambities zo te formuleren dat ze niet in beton gegoten zijn. Daarbij is het noodzakelijk dat er integraal naar zo’n gebied gekeken wordt, waarbij de sociaal maatschappelijke opgave en de ruimtelijk fysieke opgave hand in hand gaan.’

Entree, artist impression van Steenzicht

Terugkeergarantie

‘Uiteindelijk gaat het niet om gebouwen maar om mensen’ staat met koeienletters op een van de eerste pagina’s van ‘Heijmans & CO’, volgens Verstijnen omdat het een van de belangrijkste pijlers van de Heijmans-aanpak is. ‘Ook in Den Haag Zuidwest draait het om de bewoners. Ze zijn sinds 2017 via een continu en intensief participatietraject betrokken bij de plannen. Dat de bewoners centraal staan blijkt ook uit de terugkeergarantie, die essentieel is voor de sociale cohesie van de wijk. Een van de vier fundamentele waarden die in ‘Heijmans & Co’ zijn geformuleerd is diversiteit. Een veerkrachtige buurt kent een menging van mensen en natuur, beroepen en functies. De belangrijkste uitdaging bij het ontwikkelen van diversiteit in een stadswijk is het voorkomen van verdringing van de huidige bewoners.’

Ook Heijmans heeft daarbij volgens Verstijnen geleerd van het verleden. ‘Enigszins gechargeerd was ‘arm eruit, rijk erin’ voorheen het motto van binnenstedelijke herstructureringen van kwetsbare wijken: het aantal sociale huurwoningen nam af en er werden vooral middeldure huur- en koopwoningen toegevoegd. Nu vliegen we opgave op een heel andere manier aan en zetten we veel meer in op gemixte, evenwichtige, betaalbare en inclusieve wijken, met een goede balans tussen sociale huur en middeldure huur en koop.’

Maquette Dreven Gaarden Zichten

‘BIJZONDER IS DAT DE ENORME VERDICHTING MET MAAR LIEFST 270 PROCENT NIET TEN KOSTE GAAT VAN HET VELE GROEN DAT AL AANWEZIG IS IN DEN HAAG ZUIDWEST’

De Regent, een onderdeel van project Energiekwartier

Urgentie

Volgens Fleers is de urgentie om iets te doen in Den Haag Zuidwest groot. ‘Sociaaleconomisch glijdt het steeds verder af. Zuidwest is nog armer dan de armste wijken in Den Haag, Amsterdam en Rotterdam. En ook op parameters als veiligheid, gezondheid en sociale cohesie scoort het gebied slecht,’ schetst ze de uitgangssituatie. ‘Dat Den Haag Zuidwest met negentien anders kwetsbare wijken door het Rijk werd geselecteerd voor het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, geeft aan hoe verontrustend de situatie is. Tegelijk biedt de selectie voor dit programma financiële kansen.’

Ondernemende corporatie

Omdat de woningen dringend toe aan vernieuwing toe zijn, koos woningcorporatie Staedion voor grootschalige sloop/nieuwbouw. Daartoe ging het opnieuw in zee met Heijmans, waarmee eerder al succesvol was samengewerkt in het Energiekwartier in Den Haag. Fleers: ‘Het wederzijdse vertrouwen is groot, we weten wat we aan elkaar hebben en wat we kunnen. Ik heb Staedion leren kennen als een zeer ondernemende corporatie, die echt inzet op de woonkwaliteit voor de huurders op de lange termijn. Dan zijn ze bij Heijmans aan het goede adres, want daar zetten wij ook op in.’

Flinke verdichting

Binnen Den Haag Zuidwest ondergaan de buurten de Dreven, Gaarden en Zichten de komende jaren het eerst een flinke metamorfose. Stedenbouwkundig bureau Palmbout kreeg opdracht om een stedenbouwkundig kader te maken. Dat voorziet onder andere in het slopen van circa 2.000 sociale huurwoningen. Verstijnen: ‘Daar komen er echter 3.000 voor terug. Naast ongeveer 30.000 m2 aan voorzieningen, worden er daarnaast nog 2.500 middeldure huur- en koopwoningen gerealiseerd.’ Fleers: ‘Deze flinke verdichting leidt uiteraard tot meer woningen, wat gelet op de huidige wooncrisis fijn is, maar het heeft ook allerlei andere positieve effecten. Denk aan de versnelling van de energietransitie, een mogelijke schaalsprong in het openbaar vervoer en een groter draagvlak voor allerlei voorzieningen. Zoals een VWO, dat nu nog ontbreekt in Den Haag Zuidwest.’

‘BEHALVE OVER VEEL SLAGKRACHT, BESCHIKT HEIJMANS VASTGOED OOK OVER EEN HÉÉL LANGE ADEM’

Niet alleen stenen stapelen

Bijzonder is volgens Fleers dat die enorme verdichting met maar liefst 270 procent niet ten koste gaat van het vele groen dat al aanwezig is in de naoorlogse wijk. ‘Dat blijft behouden, maar wordt wel meer bij de woningen betrokken. Want Dreven, Gaarden en Zichten worden niet alleen diverser, veiliger en gezonder, maar ook duurzamer en klimaatadaptiever.’

De uitdaging daarbij, die volgens Verstijnen in ‘Heijmans & CO’ uitvoerig wordt beschreven, is de koppeling van fysieke en sociaaleconomische en maatschappelijke verbeteringen in de wijk. ‘We gaan niet alleen stenen stapelen. Het bouwen van nieuwe, duurzame woningen en het verbeteren van de infrastructuur en het OV zijn belangrijk, maar niet genoeg. Iemand die een nieuw huis krijgt, heeft daardoor niet meteen ook een nieuwe baan en is daardoor ook niet in één klap uit de schulden. Een integrale aanpak moet zorgen voor nieuw perspectief voor de bewoners, in de vorm van betere voorzieningen op het gebied van onder andere werkgelegenheid, onderwijs, sport en gezondheidszorg.’

Verbindende rol

Cruciaal in zulke transformaties van stadswijken is volgens Fleers het verbinden van verschillende belangen en partijen. ‘En daar kan Heijmans Vastgoed een belangrijke rol in spelen. Staedion en de gemeente zijn onze belangrijkste partners, maar met z’n drieën, zonder de participatie van alle andere stakeholders, zouden we niet ver komen.’ Verstijnen: ‘Ons projectbureau zit niet voor niets middenin de wijk. We willen goed bereikbaar zijn, zowel voor de bewoners als voor alle organisaties die in de wijk actief zijn, en ze zo goed mogelijk informeren en zo nauw mogelijk betrekken bij alle plannen.’

Heel lange adem

Met het deelproject Steenzicht dat voorziet in de realisatie van 220 woningen, is enkele maanden geleden op feestelijke wijze het startschot gegeven voor de herstructurering van Den Haag Zuidwest. ‘De kop is eraf’, verzekert Verstijnen. Fleers: ‘Reken maar. Dat we al zeven jaar bezig zijn en pas over een jaar of twintig klaar zullen zijn, geeft wel aan dat je een lange adem nodig hebt voor dit soort complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Ook dat was voor Staedion een belangrijke reden om voor Heijmans Vastgoed te kiezen. Want behalve over veel slagkracht, als onderdeel van het Heijmans-concern met vier bedrijfsstromen en circa 4.500 medewerkers, beschikken we ook over een héél lange adem.’

Persoonlijke vragen Bas Verstijnen, Gebiedsontwikkelaar Heijmans Vastgoed

Persoonlijke vragen Esther Fleers, Directeur regio Noordwest Heijmans Vastgoed