29 nov. Erwin Asselman

De ongewisse toekomst van de Box 3-heffing: naar een eerlijke belasting voor vastgoedbeleggers

Column:

Vastgoedbeleggers zijn volgens het CBS in Nederland gezamenlijk goed voor de exploitatie van 1,13 miljoen huurwoningen, wat neerkomt op 1 op de 7 woningen. Vanuit verschillende hoeken zijn deze zowel particuliere als commerciële investeerders de afgelopen jaren bestookt met nieuwe regelgeving. De Box 3-maatregel voor particulieren met heffing op fictief rendement heeft inmiddels geleid tot veel onzekerheid en onbegrip. Inmiddels is nieuwe wetgeving op komst. Wat kunnen we daarvan verwachten?

De nieuwe wetgeving zou per 1 januari 2027 in moeten gaan en bestaat uit een systeem op basis van werkelijk behaalde rendementen. Voor 2023 rekent de belastingdienst met een verondersteld rendement voor de Box 3-categorie ‘overige bezittingen’, waar vastgoed toebehoort, van 6,17 procent. Hierbij zijn ongerealiseerde waardestijgingen inbegrepen. Van een lening mag slechts 2,54 procent van de schuld in mindering worden gebracht op de uiteindelijke Box 3-heffingsgrondslag. In 2023 wordt het Box 3-rendement belast tegen een tarief van 32 procent, dat per 2024 is verhoogd naar 36 procent. De verschillende vermogenscategorieën en rendementen in de huidige wetgeving zijn ingevoerd als een reactie op het zogenoemde Kerstarrest van de Hoge Raad uit 2021. Uit dit arrest blijkt dat de vermogensmix van spaargeld en beleggingen in strijd is met de wetgeving van de Europese Unie. Rechtsherstel moet geboden worden in gevallen waar het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement.

De doelstelling van het huidige Box 3-systeem is dan ook een betere benadering van het daadwerkelijke rendement te hanteren. De vraag is echter of die doelstelling met de invoering van de verschillende vermogenscategorieën voldoende is bereikt. Uit recente rechtspraak blijkt dat dit voor de betreffende eisers niet het geval is geweest. De rechter heeft in deze zaken zelf het daadwerkelijk behaalde directe rendement, zoals de ontvangen huur, rente en de gerealiseerde verkoopwinst, vastgesteld en bepaald dat dit rendement belast is tegen het geldende Box 3-tarief. Na tegenstrijdige oordelen in de lagere rechtspraak, besliste het Hof in Den Bosch in maart dat bij het bepalen van het daadwerkelijke rendement voor ongerealiseerde waardestijgingen (oftewel indirect rendement) geen plaats is. Wij zijn benieuwd hoe de Hoge Raad hier over denkt. Het arrest over het huidige Box 3-stelsel wordt in maart 2024 verwacht.

HOE NU VERDER: NAAR EEN BOX 4 VOOR VASTGOED?

Het voorstel dat het Ministerie van Financiën in september heeft gepubliceerd bevat een Box 3-heffing op basis van het werkelijke rendement, waarin onderscheid gemaakt wordt tussen belastingheffing ten aanzien van liquide beleggingen (zoals beursaandelen) en illiquide beleggingen (zoals vastgoed). In het voorstel worden liquide beleggingen belast op basis van een vermogensaanwasbelasting en illiquide beleggingen op basis van een vermogenswinstbelasting. Dat het huidige stelsel moet worden aangepast is evident, maar hoe het nieuwe Box 3-stelsel er precies uit komt te zien blijft vooralsnog onduidelijk. Wij begrijpen zelfs dat Financiën, onder andere naar aanleiding van de internetconsultatie van het voorstel, inmiddels weer terug is naar de tekentafel. Alternatieve opties, zoals een Box 4 voor vastgoed, zijn nog niet van tafel geveegd. Onlangs heeft het Kabinet opnieuw de invoering van een tegenbewijsregeling afgewezen, waarmee op verzoek het werkelijk rendement vastgesteld zou kunnen worden. Er bestaat echter nog een kans op genoegdoening, de Belastingdienst stelt het opleggen van definitieve Box 3-aanslagen over 2021 en 2022 namelijk uit tot de Hoge Raad opnieuw uitspraak doet. We raden aan om jaarlijks de inkomsten en uitgaven te administreren en vast te leggen wat het werkelijke rendement is geweest. Dit kan nog van pas komen.

Op het moment van schrijven van
deze column zijn de definitieve
forfaits voor 2024 nog niet gepubliceer

Attie Stornebrink en
Susan Raaijmakers
Taxand Nederland

All rights reserved © 2024 Young Media