De ongewisse toekomst van de Box 3-heffing: naar een eerlijke belasting voor vastgoedbeleggers

Column:

Vastgoedbeleggers waren op 1 januari 2022 gezamenlijk goed voor de exploitatie van 1,13 miljoen huurwoningen volgens het CBS, wat neerkomt op 1 op de 7 woningen. Vanuit verschillende hoeken zijn deze zowel particuliere als commerciële investeerders de afgelopen jaren bestookt met nieuwe regelgeving. De Box 3-maatregel voor particulieren met heffing op fictief rendement heeft inmiddels geleid tot veel onzekerheid en onbegrip. Inmiddels is nieuwe wetgeving op komst. Wat staat ons te wachten?

De nieuwe wetgeving zou per 1 januari 2027 in moeten gaan en bestaat uit een systeem op basis van werkelijk behaalde rendementen. Voor 2024 rekent de belastingdienst met een verondersteld rendement, voor de Box 3-categorie ‘overige bezittingen’, waar vastgoed toebehoort, van 6,04 procent. Hierbij zijn ongerealiseerde waardestijgingen inbegrepen. Van een lening mag slechts 2,47 procent van de schuld in mindering worden gebracht. Het Box 3-rendement wordt belast tegen een tarief van 36 procent. Deze systematiek is een reactie op het Kerstarrest van de Hoge Raad uit 2021. Uit dit arrest bleek dat het toen geldende fictieve rendement, gebaseerd op een mix van spaargeld en beleggingen, in strijd is met de wetgeving van de Europese Unie. Rechtsherstel moest geboden worden als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement.

Met de invoering van de verschillende vermogenscategorieën streeft het huidige Box 3-systeem naar een nauwkeurigere benadering van het daadwerkelijke rendement. Recente rechtspraak en A-G conclusies suggereren dat deze doelstelling onvoldoende is bereikt voor de betreffende eisers. De rechter heeft in deze zaken zelf het daadwerkelijk behaalde directe rendement, zoals de ontvangen huur, rente en de gerealiseerde verkoopwinst, vastgesteld en bepaald dat dit rendement belast is tegen het geldende Box 3-tarief. Na tegenstrijdige oordelen in de lagere rechtspraak, besliste het Hof in Den Bosch in maart 2023 dat bij het bepalen van het daadwerkelijke rendement voor ongerealiseerde waardestijgingen (oftewel indirect rendement) geen plaats is. Wij zijn benieuwd hoe de Hoge Raad hier over denkt. In augustus 2024 wordt het arrest over het huidige Box 3-stelsel verwacht.

De invoering van een tegenbewijsregeling is eind 2023 opnieuw afgewezen door het Kabinet, waarmee op verzoek het werkelijk rendement vastgesteld zou kunnen worden. Er bestaat echter nog een kans op genoegdoening, de Belastingdienst stelt het opleggen van definitieve Box 3-aanslagen over 2021, 2022, en daarmee hoogstwaarschijnlijk ook 2023, namelijk uit tot de Hoge Raad opnieuw uitspraak doet. We raden aan om jaarlijks de inkomsten en uitgaven te administreren en vast te leggen wat het werkelijke rendement is geweest. Dit kan nog van pas komen.

HOE NU VERDER: EEN CRUCIALE ZOMER

Het conceptvoorstel dat het Ministerie van Financiën in september heeft gepubliceerd bevat een Box 3-heffing op basis van het werkelijke rendement, waarin onderscheid gemaakt wordt tussen belastingheffing ten aanzien van liquide beleggingen (zoals beursaandelen) en illiquide beleggingen (zoals vastgoed). In het voorstel worden de opbrengsten en waardeveranderingen van liquide beleggingen direct belast. Ook bij illiquide beleggingen worden (huur)opbrengsten direct belast, maar waardeveranderingen pas bij verkoop. Een fictief rendement blijft gelden om het voordeel van vastgoed in eigen gebruik te belasten (zoals een tweede woning). In februari 2024 zijn enkele wijzigingen bekend gemaakt en is verduidelijkt dat bestaande Box 3-bezittingen per 1 januari 2027 opgevoerd moeten worden tegen de WOZ-waarde voor woningen en de waarde in het economisch verkeer voor overige (vastgoed)bezittingen.

Wij begrijpen dat er nog veel discussie bestaat omtrent het voorstel. Dat het huidige stelsel moet worden aangepast is evident, maar hoe het nieuwe Box 3-stelsel er precies uit komt te zien blijft afwachten. Om de gewenste inwerkingtredingsdatum te halen moet het definitieve wetsvoorstel in de zomer 2024 aan de Tweede Kamer worden voorgelegd. De zomer 2024 zal dus de koers van zowel het huidige als het toekomstige stelsel bepalen.

Attie Stornebrink en Susan Raaijmakers
Taxand Nederland