VG Visie Daily #1: Middenhuur is niet meer door de markt te organiseren

Corporaties blijven achter met het bouwen van betaalbare huurwoningen, meldt het CBS. Het probleem zit echter dieper, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen TU Delft. Hij pleit voor meer ruimte voor corporaties. Daarbij horen overheidsinvesteringen. ‘Op een gegeven moment zijn de corporaties uitgespeeld en krijgen ze ook hun onderhoud niet meer voor elkaar.’

Niet alleen de corporaties, maar de markt in de gehele breedte lukt het niet om de benodigde nieuwe woningen te bouwen. Waar we per jaar zo’n 90.000 nieuwbouwwoningen nodig hebben zijn er vorig jaar 73.000 gerealiseerd. Gezien de afgegeven bouwvergunningen gaat het de komende twee jaar nóg minder worden, met een terugval tot slechts 55.000 woningen. ‘En als de totale woningbouw minder wordt, zijn ook corporaties afhankelijk van de totale exploitatie in een ontwikkeling. Hun deel kunnen ze niet in hun eentje organiseren,’ aldus Peter Boelhouwer.

Financiële positie

Toch wordt het steeds meer duidelijk dat de financiële positie van corporaties überhaupt niet sterk genoeg is om hun opgave uit te kunnen voeren. Ze staan aan de lat voor 300.000 woningen, waarvan 250.000 sociale huur en het overige middenhuur. Per jaar gaat het om 33.000 woningen, waarvan nog niet de helft wordt gerealiseerd. Boelhouwer: ‘Ze moeten gaan verdubbelen, dat is wel een hele forse opgave natuurlijk. Waar ze tegen aan lopen zijn de financiën. Naast de stijgende bouwkosten is het met name de opgelopen rente die veel corporaties parten speelt bij herfinancieringen.’

Huurmatiging drama

De wensen en voorstellen vanuit de politiek over het matigen van de huren werpen hun schaduw vooruit. ‘Dan wordt het helemaal moeilijk om het totale programma te realiseren, dat kunnen ze nú al niet. Op een gegeven moment zijn corporaties uitgespeeld, kunnen ze ook geen leningen meer aantrekken. En die hebben ze óók nodig voor onderhoud en renovatie.’ Terwijl huurmatiging totaal niet nodig is: de lonen en uitkeringen zijn immers juist flink omhoog gegaan en voor de onderkant zijn er fiscale oplossingen. Dat de verhuurderheffing is afgeschaft helpt wel enigszins, maar, zegt Boelhouwer, niet om de productie te verhogen. Want ze staan ook aan de lat voor een grootschalige verduurzaming, waarover afspraken zijn vastgelegd. ‘Het valt niet meer door te berekeningen allemaal. Dat gaat ten koste van de reserves. Als de verhuurderheffing nog had bestaan was het gewoon einde oefening.’

'EEN BELANGRIJK DEEL VAN DE VERHUURDERHEFFING BEN JE ALSNOG KWIJT AAN BELASTING'

Onterechte belasting

Voor koepel Aedes is het afschaffen van de vennootschapsbelasting een van de oplossingen, aldus voorzitter Martin van Rijn. Een totaal onterechte belasting, zegt ook Peter Boelhouwer. In andere EU-landen zijn sociale huisvesters ervan vrijgesteld. Maar je komt er niet zomaar vanaf, vreest hij. Dus een belangrijk deel van de verhuurderheffing ben je alsnog kwijt aan belasting. Wat zijn dan oplossingen die wél werken? Corporaties zouden juist veel meer in het middensegment moeten doen, stelt Boelhouwer. ‘Middenhuur is niet meer door de markt te organiseren, die kan niet meer uit door de maatregelen van de minister. De markt is teveel ingesnoerd.’

'IN DE PRAKTIJK BEGINT HET NU VAST TE LOPEN'

Woning 22.000 euro duurder

Meer ruimte dus voor corporaties, maar, daar moet dan wél geld bij. Met het WBI moeten we sowieso gewoon doorgaan, want zonder rijksgeld kan het niet uit. Ook voor de corporatie-opgave moet geld komen. Boelhouwer: ‘Dat hebben we altijd zo gedaan om het woningtekort op te lossen. Met de groeikernen in de jaren ’70, en natuurlijk met de Vinex. Daar is 10.000 euro per woning naar toe gegaan. Uit onderzoek van Stadskwadraat en Brink Groep blijkt dat de afgelopen jaren een woning gemiddeld 22.000 euro duurder is geworden. Deels door kostenstijgingen, maar ook door kwaliteit. Er worden steeds meer eisen gesteld, zoals circulariteit, bouwen met hout, het moet duurzaam. Allemaal prima, maar dat is niet oneindig, het moet wel uit kunnen.’

Nergens iets te halen

En ja, dat zal een overheid dan toch moeten gaan ophoesten. Het kan niet anders, stelt Boelhouwer. ‘Kijk naar de corporaties, die kunnen het dus overduidelijk niet aan. Maar bij andere partijen is ook niet veel te halen, door rentestijgingen en alle huurbeperkingen. We bouwen vaak ook niet wat de mensen willen, namelijk een huis met tuin in plaats van hoge dichtheid en appartementen. Daar is gewoon minder vraag. En dat kan je dan allemaal wel willen, maar in de praktijk zie je dat het nu vastloopt. Er moet nog 300 tot 400 miljard geïnvesteerd gaan worden. Iemand moet daar brood in zien, anders gaat het gewoon niet gebeuren.’

'CORPORATIES MOETEN NAAR HET MIDDENSEGMENT'

Te weinig ambtenaren

Een belangrijke knop waar de overheid snel aan moet gaan draaien is de ambtelijke capaciteit. ‘Er zijn gewoon veel te weinig ambtenaren bij gemeenten om die enorme opgave te organiseren. Dat geldt overigens ook voor de Raad van State. Daar liggen grote plannen met duizenden woningen als de Merwedekanaalzone in Utrecht en Valkenhorst bij Valkenburg al jaren stil. Maar die capaciteit heb je ook niet op korte termijn geregeld. Voor nu is de meeste heil te verwachten van op meerdere locaties met kleinere projecten aan de gang te gaan, met een impuls vanuit het WBI. Dat gemeenten toch kiezen voor grotere projecten is gezien de capaciteit natuurlijk volkomen begrijpelijk. Maar we belanden steeds meer in een patstelling waardoor de woningproductie de komende jaren snel verder achteruit gaat.’