VG Visie Daily #4: De oplossing van de stedelijke woningcrisis volgens wethouder Martijn Balster

Het nieuwe kabinet moet met structureel geld komen voor gebiedsontwikkelingen en woningcorporaties, betoogt de Haagse wethouder Martijn Balster. Alleen dan is de gewenste bouw van honderdduizenden betaalbare woningen mogelijk. Arbeidsmigratie zal gereguleerd moeten worden: geen arbeidskrachten halen zonder woonruimte te organiseren. ‘Geen bed, dan ook geen business.’ 

Martijn Balster is sinds 2019 wethouder Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest. Betaalbare woningbouw is vanaf dag een zijn speerpunt. Eind vorig jaar overtuigde hij het stadsbestuur om het leegstaande Rodekruisziekenhuis en Juliana Kinderziekenhuis in de Vogelwijk te kopen. Eigenaar Den Haag wil er graag middeldure en sociale woningen realiseren. Voor Balster twee vliegen in een klap. Het in oktober 2023 aangetreden college wil namelijk meer betaalbare woningen in dergelijke chique buurten. Een gebrek aan woningbouwplannen heeft Den Haag niet. Alleen in Zuidwest, Binckhorst en het centrum lopen al projecten die zo’n 40.000 woningen zullen opleveren.

Planvoorraad

Die aantallen zijn bittere noodzaak in de snelgroeiende hofstad, verklaart Balster. ‘De bevolking neemt jaarlijks toe met 4.000 à 5000. Sinds 1995 is de stad met 120.000 inwoners gegroeid naar 566.000. Tot 2040 groeien we door tot 620.000 bewoners. Onze ambitie is jaarlijks 4.000 woningen op te leveren. Daar groeien we de laatste jaren langzaam naar toe. Door de lastige markt komen we dit jaar en vorig jaar niet boven de 2.500 woningen uit. Op dit moment zijn wel 6.000 woningen vergund. In het centrum – zoals bij Laan van NOI en Laakhavens – komen er 20.000 woningen, in de Binckhorst is plek voor 15.000 huizen. In Den Haag Zuidwest komen er 10.000 huizen bij. Ook werken we binnen in onze regio volop samen. Met gemeenten, de provincie Zuid-Holland en het kabinet hebben we samenwerkingsafspraken gemaakt voor 235.000 woningen tot en met 2030. De provinciale planvoorraad moet richting de 130 procent, omdat nooit alles doorgaat.’

Ontwikkelaars en beleggers die een ‘net product’ willen leveren, zijn van harte welkom in Den Haag, stelt de wethouder. ‘Na de financiële crisis kregen vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars op basis van uitnodigingsplanologie alle ruimte. Den Haag stuurde niet meer. Dat leverde projecten op die soms te duur waren en te weinig voorzieningen hadden. Sinds 2020 haalt het college de teugels aan. We sturen op betaalbaarheid, duurzaamheid, afdoende voorzieningen en voldoende groen. Dat doen we met integrale huisvestingsplannen, waarin we de hoeveelheid groen, openbaar vervoer, scholen, sportvoorzieningen, buurthuizen et cetera borgen. Ook zorgen we dat grote gebieden als samenhangend geheel in plaats van plotsgewijs worden ontwikkeld.’

‘VEEL PROJECTEN GEVEN WE EEN ZETJE OMDAT MARKTPARTIJEN EN CORPORATIES ANDERS NIET UITKOMEN’

Te hoge co-financieringseis

Over de betaalbaarheid blijft de wethouder zich niettemin grote zorgen maken. ‘Veel projecten hebben een zetje nodig, omdat marktpartijen en corporaties anders niet uitkomen. Dankzij onze bouwimpuls van 3 miljoen euro kon Amvest eind vorig jaar de bouw starten van de woontorens naast Den Haag Centraal. Zo ook in Zuidwest, waar 10.000 nieuwe woningen bij komen. Dankzij de woningbouwimpuls van het Rijk en 50 procent co-financiering door ons van 27,5 miljoen euro, maken we de grootste gebiedsontwikkeling van Nederland mogelijk van ongeveer 5500 woningen: Dreven, Gaarden en Zichten. Maar die bijdrages zijn te hoog aan het worden voor ons en eigenlijk voor alle gemeenten. Dankzij de verkoop van onze Eneco-aandelen beschikte Den Haag afgelopen jaren over een oorlogskas van 560 miljoen euro. Daarvan ging al 123 miljoen euro naar gebiedsontwikkelingen en 50 miljoen naar betaalbare woningbouw. Die luxe hebben we binnenkort niet meer.’

‘WE MOETEN TERUG NAAR DE JAREN TACHTIG EN NEGENTIG TOEN ER STRUCTUREEL RIJKSGELD NAAR GEBIEDSONTWIKKELINGEN GING’

Ministerie van Volkshuisvesting

Balster pleit daarom voor een nieuwe financiële systematiek die recht doet aan de woningopgave. ‘Die is enorm met bijna 1 miljoen nieuwe woningen tot 2030, waarvan tweederde betaalbaar en daarvan de helft sociaal. In het huidige systeem moeten gemeenten elkaar onderling beconcurreren op Rijksgeld en kosten aanvragen veel tijd en geld. De komende tijd zijn structurele middelen van het Rijk onontbeerlijk. We moeten terug naar de jaren tachtig en negentig toen er structureel Rijksgeld naar gebiedsontwikkelingen ging. Een regierol van het Rijk is daarin absoluut cruciaal.’

‘We moeten weer een ministerie van Volkshuisvesting krijgen dat ruimtelijke lijnen uitzet en geld heeft. Gebeurt dat niet, dan komt de bouwproductie onvoldoende op stoom en zullen we te veel concurreren met ruimteclaims. Minister Hugo de Jonge is het in grote lijnen met me eens. Ook deelt hij mijn oproep om betaalbare woningbouw voor de komende jaren te bestendigen. Hopelijk kunnen we er met een nieuw kabinet harde afspraken over maken.’

Nieuwkomers: durf te sturen op groei

Een belangrijk punt wil Balster nog maken. De PvdA-wethouder wil de oorzaak van de snelle stedelijke groei – groei met internationale studenten, expats en arbeidsmigratie – beter kunnen reguleren. ‘Feit is dat we in Den Haag niet tegen de groei van het aantal inwoners kunnen opbouwen.  We kunnen de stijgende vraag niet bijbenen. Na de huidige gebiedsontwikkelingen in de stad – ingeklemd tussen zee en snelweg – raken de mogelijkheden om woningen toe te voegen beperkt. In Den Haag zijn nu zo’n 30.000 voornamelijk Oost-Europese arbeidsmigranten ingeschreven, maar naar schatting wonen er hier nog minstens zo’n zelfde aantal ongeregistreerden. Dan tellen we ook nog 60.000 expats en meer dan 35.000 deels internationale studenten. We moeten ons afvragen of we al deze nieuwkomers wel een plek kunnen bieden als we geen woningen hebben. Zeker als de eigen inwoners geen betaalbare woning meer kunnen vinden, zoals nu het geval is.

Zijn uitgangspunt: geen bed, dan ook geen business. ‘Ik wil een einde maken aan de praktijk dat werkgevers en uitzendbureaus goedkope arbeidskrachten hierheen halen zonder voor huisvesting te zorgen. Neem de kas- en tuinbouw; een sector die voor 80 procent op goedkope arbeid draait en tot 90 procent exporteert. De tienduizenden werknemers zijn een prooi voor uitbuiting door louche uitzendbureaus en huisjesmelkers. Kwetsbare Haagse woonwijken als Laak – waar soms vijftien man in een kleine woning zitten – verpauperen hierdoor. Helaas hebben we nog geen instrumenten om werkgevers aan te pakken. Als voorzitter Klankbord Arbeidsmigratie van de VNG maak ik me bij het kabinet hier hard voor.’

‘DE PRAKTIJK DAT WERKGEVERS EN UITZENDBUREAUS GOEDKOPE ARBEIDSKRACHTEN HIERHEEN HALEN ZONDER VOOR HUISVESTING TE ZORGEN MOET STOPPEN’

Hard handhaven

Zodra de wet Betaalbare Huur van minister De Jonge is aangenomen, gaat Balster sowieso hard handhaven op onwettige huurprijzen. ‘Het is van levensbelang om overhuur tegen te gaan. Den Haag kent een grote particuliere sector met woningen boven de liberalisatiegrens. We kennen de partijen met grote portefeuilles. We hebben al zo’n 7.000 woningen in het vizier die ten onrechte in de vrije sector zitten; met de Wet betaalbare huur zullen die in het sociale of middensegment gaan vallen en weer bereikbaar worden voor onze inwoners. Ik trek al alles uit de kast om misstanden tegen te gaan, zoals de uitbreiding van onze pandbrigade. Ook blijf ik werkgevers en uitzenders en gemeenten waar arbeidsmigranten werken, zoals in het Westland, bewegen om huisvesting voor de vele arbeidsmigranten te faciliteren die nu noodgedwongen naar ons uitwijken.’

List verzinnen

Van het Haagse stadhuis is het twee minuten lopen naar het ministerie van Binnenlandse Zaken, waaronder woonminister De Jonge ressorteert. Balster is er dan ook kind aan huis, grapt hij. ‘Recent had ik een gesprek met hem over de staat van de corporatiesector. Het was een kapitale blunder van de landelijke politiek in 2012 om woningcorporaties zo hard aan te pakken. Zo is een hele sector waar we wereldwijd trots op waren naar de gallemiezen geholpen. De woningcorporaties in Haaglanden staan er van heel Nederland het slechtst voor, mede door het Vestia-derivatendrama. Tot 2030 komen ze 1 miljard euro tekort om aan hun volkshuisvestelijke – en verduurzamingsplichten te voldoen. We moeten een list verzinnen: via projectsteun, de vennootschapsbelasting en de Europese richtlijn ATAD. Of misschien een extra woningcorporatie oprichten? De minister is het gelukkig met me eens dat er iets moet gebeuren.’