VG Visie Daily #6: De uitgestelde huisvestingsvraag gaat leiden tot een gevecht om duurzame kantoren

Het tekort aan duurzaam en modern kantorenvastgoed in de grote steden loopt steeds verder op, constateert JLL-hoofd Research Sven Bertens. Hoe langer corporates hun huisvestingsbeslissing uitstellen, des te meer gebruikers straks vechten om dezelfde schaarse kantoren. Dat leidt tot hogere huurprijzen, zeker nu ook het MKB wordt verplicht tot duurzamere huisvesting.

De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich volgens Bertens in een paradoxale situatie. Enerzijds schreeuwen de G5-steden om kwalitatief betere meters, anderzijds durven zowel ontwikkelaars en eindgebruikers er niet aan te beginnen. ‘Het tekort is evident. Neem Eindhoven. Het laatste grootschalige nieuwbouwproject in het centrumgebied -de Kennedytoren – dateert van 2007. Er ligt een ambitieus hoogbouwplan van onder andere Amvest klaar aan het centraal station. Maar de startbouw is minder zeker nu de kantorenhuurdeal met Ziggo/Vodafone niet doorgaat. Rotterdam hetzelfde laken een pak. Al sinds ik vanaf 2007 bij JLL werk, wordt er gebakkeleid over nieuwbouw in het stationsgebied. De (ver)nieuwbouw in het Schiekadeblok is ook de komende jaren moeilijk realiseerbaar. De mixed-use projecten The Modernist en Treehouse – de eerste nieuwbouw sinds First in 2015 – komen eveneens al jarenlang niet van de grond en worden waarschijnlijk pas in 2027 opgeleverd.’

Positieve businesscase

De huidige patstelling is niettemin verklaarbaar, legt het researchhoofd uit. ‘In deze onzekere economische situatie denken bedrijven langer na over een huisvestingsbesluit. Een duurzaam high-end kantoor is natuurlijk kostbaar. JLL ziet dat bedrijven nu liever hun huidige huurcontract kortstondig verlengen en een mogelijke verhuizing vooruitschuiven. Het gevolg is dat de kantooropname in 2023 met 30 procent is terugvallen tot onder de 1 miljoen vierkante meter. De opname is structureel laag; tot vijftien jaar terug lag de opname nog op 2 miljoen. Ook voor ontwikkelaars is het door alle gestegen kosten lastig een positieve businesscase te maken. Financiers eisen bovendien een voorverhuur van 60 tot 70 procent. Op de Amsterdamse Zuidas – waar tophuren tussen de 550 en 600 euro liggen – zijn projecten nog rond te rekenen. Een rendabel project is alleen mogelijk met een stevig huurprijsniveau . Dus in steden als Rotterdam kan het nog uit. Maar elders zijn veel projecten af- en uitgesteld.’

‘EEN RENDABEL KANTOORPROJECT IS ALLEEN MOGELIJK VANAF EEN STEVIG HUURPRIJSNIVEAU’

Anticylisch toeslaan

Het gevolg: nog meer kwalitatieve schaarste en hogere huurprijzen. ‘Let wel, de terugval van de kantorenvraag is geen uitval. We zien de gebruikersvraag structureel en wezenlijk veranderen. Een duurzaam gebouw met beleving op een OV-knooppunt is het meest gewild. JLL heeft op basis van alle aflopende huurcontracten en de kantorenvraag van corporates berekend dat Amsterdam een latent tekort van 55 tot 60 procent heeft aan moderne, duurzame gebouwen. In de andere G5-steden zal het nog hoger liggen, omdat er sinds het kantorenconvenant van 2012 amper nieuwbouw is bijgekomen. Als die uitgestelde vraag massaal op de markt komt, verwacht ik fors hogere huurprijzen. Corporates zijn duurzame koplopers, maar het MKB is aan steeds strengere duurzaamheidseisen gehouden. Voor Breeam Outstanding en ESG proof-kantoren gaan de huren nog verder omhoog. Bedrijven zouden dus eigenlijk nu anticyclisch moeten toeslaan.’

Lagere piekbezetting

De zero carbon-strategie van kantoorgebruikers pakt voor een deel van de kantooreigenaren slecht uit, verklaart Bertens. ‘Op monofunctionele en suburbane locaties wordt het financieel erg lastig om te verduurzamen en de kantoorfunctie te behouden. In Europa is Nederland weliswaar koploper transformeren van kantorenvastgoed met 15 procent van de voorraad tegen in het Verenigd Koninkrijk pas 7 procent. Maar ook al hebben we vele miljoenen vierkante meters onttrokken, er is nog een grote kansloze voorraad. Bovendien zien we dat de totale huisvestingsvraag van bedrijven post-covid kleiner wordt. Gemiddeld zijn werknemers drie dagen op kantoor. Maar zelfs op piekdagen is de bezetting 15 procent lager dan pre-covid. Uiteindelijk schat ik in dat huurders 15 tot 20 procent minder kantoorruimte nodig zullen hebben.’

‘POST-COVID HEBBEN HUURDERS UITEINDELIJK 15 TOT 20 PROCENT MINDER KANTOORRUIMTE NODIG’

Kansen pakken

Zolang de locatie goed is loont investeren in kantorenvastgoed echter, betoogt de JLL-onderzoeker. ‘Het Nederlandse leegstandscijfer ligt op gemiddeld 5,5 procent en is dalende. Ook is er geen verborgen leegstand. Momenteel voldoet slechts 1 tot 2 procent van de gebouwen aan de strengste duurzaamheidseisen van bedrijven. Er is een groot middengebied op de kantorenmarkt dat volgens die eisen kan worden herontwikkeld. Niet alleen in de grote steden maar ook in de kleinere. Steeds meer MKB’ers zullen hun snelweglocatie willen inruilen voor groenere kantoorruimte in een provinciestad. Zeker in goede kantoren in de G5-steden kunnen eigenaren de komende jaren rekenen op een jaarlijkse huurgroei van 3 tot 5 procent. JLL ziet de eerste private investeerders al oudere kantoren op stationslocaties in kleinere steden kopen. Het totale beleggingsvolume blijft dit jaar laag, omdat veel grote beleggers het nog laten afweten.’

Lage leegstand Eindhoven

Tot slot wil het hoofd Research illustreren hoe het kwalitatieve tekort kantoorsteden Eindhoven en Rotterdam parten speelt. ‘De leegstand in Eindhoven is met 4,6 procent historisch laag. Vorig jaar werd een kleine 27.000 m2 aan kantoorruimte verhuurd, bijna de helft minder dan in 2022 en ver verwijderd van het opnamerecord van bijna 100.000 m2 in 2019. De daling komt vooral door het gebrek aan topkantoren. Het beschikbare aanbod van 67.000 m2 bestaat voornamelijk uit B- en C-kantoren. De vraag richt zich echter vooral op A-kantoren, waarvan in de hele stad amper 10.000 m2 van beschikbaar is. Ongeveer 85 procent van de verhuur speelde zich af op moderne kantorenlocaties met veel voorzieningen zoals in Strijp en het centrum. Ruimte op de gewilde High Tech Campus en Brainport Industries Campus is er niet; de leegstand is hier nul.’

‘JLL ZIET DE EERSTE PRIVATE INVESTEERDERS AL OUDERE KANTOREN OP STATIONSLOCATIES IN KLEINERE STEDEN KOPEN’

Vernieuwbouw Rotterdam

Het tekort in Rotterdam leidt nu al tot fors hogere huurprijzen. ‘De leegstand bedraagt nu 5,3 procent tegen bijna 12 procent in 2018. Het centrum bestaat weliswaar voor 40 procent uit A-kantoren. Maar dat gaat om slechts elf gebouwen waar enkel kleine metrages beschikbaar zijn. Dat betekent dat grote bedrijven bot vangen en moeten wachten totdat er weer nieuwbouw de markt op komt. De tophuren stegen hierdoor van 265 euro eind 2022 naar 280 euro per m2 per jaar eind 2023. Voor dit jaar rekent JLL op een soortgelijke huurgroei. Een meerderheid van de beschikbare kantoorruimte bestaat uit B-kwaliteit kantoren (57 procent) en C-kantoren (18 procent), die minder in trek zijn. Dat verklaart de forse afname (28 procent) van de kantooropname naar nog geen 69.000 m2. Hoogwaardig aanbod komt uit drie herontwikkelingen wel spoedig op de markt. Binnenkort is Air Offices aan het Beursplein met ruim 23.000 m2 kantoorruimte gereed. Coolse Poort (18.000 m2) en C93 (16.000 m2) worden volgend jaar opgeleverd.’