VG Visie Daily #10: Na afwaarderingen gloort er weer hoop op de retailvastgoedmarkt

Na vele magere jaren weet de winkelvastgoedmarkt de weg naar boven weer te vinden, constateert Locatus-directeur Gertjan Slob. Hij ziet de winkelleegstand in veel middelgrote steden in rap tempo afnemen. Voor beleggers zijn er ook genoeg kansen. ‘De markt van woonboulevards is erg ondergewaardeerd.’

De retailvastgoedmarkt heeft over de hele linie de bodem bereikt, stelt Slob vast. ‘De afgelopen vijftien jaar hebben winkelpanden een forse waarde- en huurprijsdaling ondergaan. Zowel de vastgoedwaarde als huurprijs zijn gemiddeld 30 procent gedaald. Als de inflatie wordt meegerekend loopt de afwaardering vooral in de middelgrote steden op tot wel 50 procent. Daarmee heeft echter de wal het schip gekeerd. Winkelpanden zijn weer aantrekkelijk genoeg voor retailers en beleggers. Niet alleen voor retail, ook herontwikkeling en functieverandering zijn op het huidige prijsniveau rendabel. Veel winkelpanden hebben bovendien ongebruikte verdiepingen, waaraan forse waarde is toe te voegen.’

Expansie

Hij ziet het sentiment zienderogen verbeteren. ‘Tijdens de crisis tussen 2009 en 2013 en de covidpandemie zat iedereen op zijn handen en gebeurde er niets. Nu zijn er mooie initiatieven, nieuwe toetreders en uitbreidingen van bestaande retailers. Zo is modemerk Chasin’ na een faillissement in 2023 doorgestart onder een nieuwe eigenaar en opent het nieuwe winkels. Coolblue kiest na een relatief slecht jaar de vlucht naar voren met extra fysieke winkels. Na lange tijd van stilstand opent Mediamarkt weer vestigingen in kleinere steden. Ik verwacht dat Ikea na zijn eerste stadswinkel in Leeuwarden ook winkels in de grote steden gaat openen. C&A sloot jarenlang winkels, maar is nu van plan de komende jaren zelfs honderd kleine stadswinkels te openen.’

‘IN LEEUWARDEN EN BAARN IS DE WINKELLEEGSTAND AFGELOPEN TWEE JAAR RUIMSCHOOTS GEHALVEERD’

Lager risico

Ook al heeft dat een positief effect op de bezettingsgraad, retailers zijn nog niet helemaal uit de problemen, aldus de Locatus-directeur. ‘In coronatijd liep de winkelleegstand op tot gemiddeld 7,5 procent van alle winkelpanden eind 2021. Nu bedraagt de leegstand 6,2 procent, iets meer dan vorig jaar. De winkelleegstand begint weer wat op te lopen door corona-naweeën; het terugbetalen van steun en uitgestelde belastingen. Ook de hoge inflatie, de gestegen loonkosten en het verplicht ophogen van het minimumloon spelen retailers parten. Als de marges dun zijn kan dat problematisch zijn. Het gaat niet alleen om faillissementen maar er zijn ook partijen die de stekker er vooraf uittrekken. Toch laat onze retailriskindex zien dat het risico in 2024 naar beneden gaat en de leegstand op middellange termijn stabiliseert. Meer leegstand in het F&B-segment verwacht ik niet. Nu stadswoningen gemiddeld kleiner worden, zijn steeds meer mensen aangewezen op restaurants en cafés.’

Halvering leegstand

Anno 2024 bestaan er zelfs winkelsteden met praktisch alleen frictieleegstand. ‘De best presterende binnensteden liggen in Zandvoort, Amsterdam en Leiden met een leegstand van respectievelijk iets meer dan 3 en 4 procent. Daarna volgen Baarn, Zierikzee en Haarlem met 4,5 tot 5,75 procent leegstand. Wellicht belangrijker zijn de steden die de afgelopen twee jaar de grootste afname hebben weten te realiseren. In het centrum van Roosendaal daalde de leegstand ruim 8 procentpunt naar 16 procent, in Oldenzaal ruim 7 procent naar 15 procent. Indrukwekkend zijn ook de prestaties van grotere steden als Almere en Leeuwarden. Hier daalde de leegstand van ruim 16 naar 9,5 procent (Almere) en halveerde van 13 naar amper 6,5 procent (Leeuwarden). Baarn is eveneens vermeldenswaardig met een daling van 11 naar 4,5 procent.’

‘FORUM GRONINGEN IS EEN HOTSPOT EN EEN EXPONENT VAN SUCCESVOLLE FUNCTIEVERMENGING’

Transformatieproces op stoom

Deze dalingen zijn volgens Slob grotendeels te danken aan actief en verstandig overheidsbeleid. ‘Ook de financiële impuls om winkelgebieden aan te pakken en de RVO-subsidie om de onrendabele top van transformaties te financieren helpen. Overal begint het transformatieproces vorm te krijgen. Zo staat Schiedam voor het eerst in twintig jaar niet meer in de top10-steden met de hoogste leegstand. Net als in veel middelgrote steden is er een kleiner maar wel levensvatbaar centrum voor teruggekomen. Ook Oss heeft het tij weten te keren. Het kocht en sloopte de voormalige V&D en liet er een nieuw stadshart met winkels, woningen, horeca en een cultuurhuis voor terugkomen. Een stad als Houten heeft het met 17 procent leegstand wel lastig. Hier is transformatie lastiger, omdat een groot deel bestaat uit een planmatig winkelcentrum met grote blokken en appartementen. De stad ondervindt ook veel concurrentie van het nieuwe Hoog Catharijne en The Wall in Utrecht en Cityplaza Nieuwegein. Lelystad kampt met een soortgelijk probleem.’

Kloppend wijkhart

Voor dergelijke middelgrote steden en secundaire winkelgebieden in grote steden is niettemin nog een wereld te winnen, merkt de Locatus-directeur op. ‘Maak er het echte kloppende hart van de wijk van, met heel veel functievermenging. Onlangs was ik in de Finse hoofdstad Helsinki, waar het winkelcentrum het hart van de wijk is met het gemeentekantoor, tal van maatschappelijke voorzieningen als een kinderdagverblijf en een groot vervoersknooppunt eronder. Voor  tobbende stadsdeelcentra als Paddepoel Groningen, Utrecht Overvecht en Schalkwijk in Haarlem zou dat een uitkomst zijn. Wereldhave zet al volop in op functievermenging. Meest geslaagde project vind ik Forum Groningen, waar de focus ligt op cultuur, leisure, onderwijs en innovatie in een iconisch gebouw. Het is een the place to be in Groningen en het is er altijd ramdruk.’

‘DE STABILISATIE VAN HET AANTAL RETAILMETERS IS VOLLEDIG TE DANKEN AAN DE GROEI OP WOONBOULEVARDS’

Pdv/gdv-segment

In welk segment raadt hij beleggers aan te investeren? ‘Veilige winkelbeleggingen voor core-beleggers zijn de binnensteden van de twintig tot dertig grootste steden van Nederland. Dit retailsegment is na de ellende van de coronapandemie hersteld en blijft goed lopen. De leegstand in de top10-steden ligt net onder of boven de frictieleegstand van 4. Wijkwinkelcentra zijn ook een veilige haven. Dit segment is heel stabiel. Supermarkten worden hier wel steeds dominanter. Wijkcentra staan op gelijk niveau met de centra van kleine steden, die het ook prima doen. Voor opportunity- en value add-beleggers is het pdv/gdv-segment aantrekkelijk. Woonboulevards zijn erg ondergewaardeerd, terwijl het er al tien jaar harstikke goed gaat. Er is amper leegstand en zit groei in, zowel in aantal winkels en meters. De stabilisatie van het totale volume aan retailmeters in Nederland is volledig te danken aan de pdv-groei. Enige nadeel is de conjunctuurgevoeligheid, zoals bleek tijdens de huizencrisis van 2008-2013.’

Nieuwbouw

De tijd dat ontwikkelaars als Multi, MAB, Unibail en ING RE grootschalige winkelcentra neerzetten, komt niet terug. Ziet Slob niettemin ruimte voor enige nieuwbouw? ‘Een stadsdeel- of wijkwinkelcentrum wordt rendabel vanaf ongeveer 5.000 woningen. Dat zou passen bij een gebiedsontwikkeling als Feyenoord City in Rotterdam-Zuid. Bij de weinige nieuwbouw die gepland staat zou de menging van functies voorop moeten staan. Recente nieuwbouw als Amsterdam Oosterdokseiland is een geslaagd voorbeeld met een mix van retail voor de dagelijkse behoefte, horeca en bibliotheek. Beleggers of ontwikkelaars hoeven niet te rekenen op huurders voor hele grote retailpanden. De markt voor flagshipstores vanaf 1.000 m2 in de G20 is verzadigd. Over het algemeen heeft Nederland genoeg retail. Los eerst de leegstand op alvorens een groots gebaar te willen maken.’