VG Visie Daily #11: Stagnatie of niet, kantoren op de Zuidas zijn gewilder dan ooit

De dynamiek op de Zuidas is ver te zoeken. Beleggingsdeals zijn er niet en grote huurtransacties voorlopig evenmin. Toch is er geen reden voor pessimisme. Integendeel, stellen Savills-head of Agency Ellen Waals en director Investment Jordy Diepeveen. ‘De huren stijgen, omdat de enorme vraag naar hoogwaardige kantoren bijna nergens anders wordt gefaciliteerd.’

Met zo’n 2,8 miljoen vierkante meter vastgoed – waarvan 1,2 miljoen vierkante meter aan kantoren – en na 2030 3,8 miljoen m² waarvan 1,5 miljoen kantoor, is de Zuidas het grootste gemengde prime kantorengebied van Nederland. In topjaren worden hier steevast records gebroken, in crisistijd zijn de dalen het allerdiepst. Hoe vergaat het de Zuidas in deze tijd van hybride werken en hoge rentelasten? VG Visie Daily vroeg het vastgoedadviseur Savills, zelf gevestigd op de topverdiepingen van het Viñoly-gebouw. Savills-Market Intelligence Analist Wouter van ’t Grunewold leverde de laatste cijfers. Beleggingsvolume: nul sinds begin 2023. Prime bruto aanvangsrendement: opgelopen naar minstens 5,5 procent eind 2023. procent. Maar ook: een kantooropname van 93.000 m² in 2023, een 5,45 procent hogere tophuur en een leegstand van 3,56 procent.

Amper aanbod

Head of agency Ellen Waals verwacht in 2024 wel een fors lagere opname. ‘Het aanbod van grote metrages is zeer beperkt. Een corporate die 10.000 m² kantoor zoekt vangt nu bot op de Zuidas en kan eind dit jaar alleen terecht in The Pulse. De komende twee jaar is weinig beschikbaar. De herontwikkeling van The Rock komt pas in 2026 op de markt, de vernieuwbouw van het ABN Amro-complex in 2027. Er is nog een beperkte leegstand in WTC Tower Ten, 2Amsterdam, Crossover, Symphony Offices en het aan BNP Paribas en Arcadis grotendeels voorverhuurde Cubehouse; in elk van deze gebouwen is hooguit 2.000 tot 3.000 m² beschikbaar. Eigenaar Commerzbank is de lege kantooretages van 2Amsterdam aan het inrichten in kleinere units en die worden grif verhuurd. Er is namelijk heel veel vraag naar kleine turn key units van 200 tot 500 m², en beperkt aanbod. Wel zijn er enkele units in de onderverhuur op de markt, die niet altijd bij de leegstandscijfers worden geteld. Savills biedt nu een hoogwaardige unit aan van 900 m² waar veel tractie op is.’

‘DE KOMENDE JAREN ZAL KANTORENNIEUWBOUW DE PRIME RENT OMHOOG BLIJVEN DUWEN’

Kleiner op betere locatie

Dat bedrijven vanwege het hybride werken 20 tot 30 procent van hun kantoorruimte gaan afstoten – zoals vastgoedadviseur Colliers onlangs optekende – gaat er bij Waals niet in. ‘De lage kantooropname van 2023 in Nederland is een gevolg van de slechte macro-economische situatie. In onzekere tijden stellen bedrijven grote verhuurbeslissingen uit. Maar er blijft een continue vraag naar hoogwaardige kantoren, zie de hoge opname hier in 2023. Ook als bedrijven hun hybride huisvestingsstrategie uitrollen zie ik bij grade a-kantoren geen grote terugval in het aantal kantorenmeters. Grote corporates zullen wel minder m² per werkplek nodig hebben, maar opteren voor hogere kwaliteit en een betere locatie. De verhuizing van Palo Alto vorig jaar van Amsterdam Zuidoost naar de Zuidas is daar een mooi voorbeeld van: iets kleiner maar wel een prime locatie. Philips verhuist zijn 20.000 m² grote hoofdkantoor van het Amstelstation in 2025 naar het 17.000 m² grote PI59-pand op de Zuidas. De secundaire vraag zal daarentegen wel dalen.’

Afvlakkende huurgroei

De huurprijzen van kantoren op de Zuidas zullen blijven stijgen, voorziet de Agency-directeur. ‘Dat bedrijven zelfs nu de portemonnee blijven trekken voor kwaliteit, bewijst de nieuwe tophuur in Tower Ten van 580 euro. The Pulse haalt dat bedrag niet, maar na indexatie zal de huur daar 540 euro per m² per jaar bedragen. Voor de chique nieuwbouw van Kroonenberg Groep aan de Apollolaan komt de huurprijs zelfs uit op 600 euro. Hoewel 1 km  van de Zuidas evengoed een toplocatie. De komende jaren zal kantorennieuwbouw de prime rent omhoog blijven duwen. Wellicht niet meer in hetzelfde tempo van de afgelopen jaren; die was ook een gevolg van de hoge inflatie en bouwkosten. Maar ook dan is de huurprijs van de Zuidas relatief laag ten opzichte van de Europese zakencentra in Frankrijk, Duitsland en het VK.’

Andere prijsstelling

De stilte op de kantorenbeleggingsmarkt verontrust director Investments Jordy Diepeveen niet. ‘Er is momenteel beperkte animo voor Zuidaskantoren. Vanwege de snel gestegen kapitaallasten is er minder kapitaal beschikbaar. Kopers hebben daarom moeite om grote deals te doen. Omdat de Zuidas enkel uit grote gebouwen bestaat, gebeurt er nu niets. Ook speelt mee dat de geïnteresseerde kopers een andere prijsstelling in hun hoofd hebben. Dat zagen we vorig jaar bij Crossover, het mixed-use gebouw op de kop van de Zuidas met 11.000 m² kantoorruimte, 130 appartementen en een restaurant. Verkopers Equity Estate en AM kregen wel biedingen maar niet tegen de door hen gewenste prijs. Ik kan daar goed in komen. De totale huursom groeit, terwijl alle experts denken dat die blijft doorgroeien. Als de ECB in juni inderdaad de rente verlaagt, zal het beleggingsklimaat verbeteren. Door even te wachten met de verkoop, snijdt het mes voor de verkopers straks aan twee kanten.’

‘POST-LEHMAN GEBEURDE ER VIER JAAR NIETS OP DE BELEGGINGSMARKT, NU IS ER PAS 1,5 JAAR STILSTAND’

Vier jaar stilstand

Beleggers die moeten herfinancieren of de afgelopen jaren tegen recordlage aanvangsrendementen kantoren hebben gekocht, hebben volgens Diepeveen weinig te vrezen. ‘De prime yield tikte op de Zuidas in 2021 een niveau van 3,25 procent aan. Ik schat dat het brutoaanvangsrendement nu wel boven de 5 uitkomt. Let wel, dat is een fictieve yield want sinds 2023 is er geen echte transactie meer geweest. De huidige situatie is echter niet te vergelijken met die van na de val van Lehman Brothers in september 2008. Destijds was de leegstand op de Zuidas vele malen hoger en waren kantorenbeleggers veel hoger gefinancierd. Nu verwacht ik absoluut geen gedwongen verkopen. De loan-to-value ligt veel lager en beleggers worden geholpen door de groeiende huren in hun pand. Post-Lehman duurde het vier jaar totdat de beleggingsmarkt op gang kwam. Nu is er 1,5 jaar stilstand en denk ik dat er eerder beweging in komt.’

Neusje van de zalm

Union Investment, dat in 2021 de 56.000 m² grote mixed-use ontwikkeling The Pulse kocht, heeft niet een te hoge prijs betaald, stelt de beleggingsdirecteur. ‘Afgezet tegen de huidige markt heeft Union The Pulse weliswaar tegen een relatief lage yield afgenomen. Maar in de prijs hebben de verkopers het risico verdisconteerd dat Union nam door vroeg in te stappen. Bovendien zijn de huren sindsdien explosief gestegen. Over vijf of tien jaar is het nog steeds een goede belegging, omdat The Pulse voldoet aan de enorme vraag die bijna niet wordt gefaciliteerd door de markt. De jaaropname van Amsterdam lag in 2023 op zo’n 240.000 m². Dat is ongeveer de kantorennieuwbouw die de komende tien jaar op de Zuidas op stapel staat. Dat is helemaal niets. De gebouwen die nu en straks worden opgeleverd, blijven nog lang het neusje van de zalm op de Nederlandse kantorenmarkt.’

‘VAN ONZE INTERNATIONALE BEZOEKERS KRIJGEN WE NIETS DAN LOF VOOR DE ZUIDAS’

Diversiteit

De Zuidas is nog lang niet af, met nog 1 miljoen vierkante meter aan geplande nieuwbouw, het nieuwe internationale IC-station en de ondertunneling van snelweg A10. Maken de Savills-directeuren zich druk over de voortgang en verwachte overlast? Waals: ‘Van een thuiswerktrend merk ik niet veel wat betreft de levendigheid op de Zuidas, enkel op de vrijdag is het merkbaar. Met de auto is het soms een drama, maar de bereikbaarheid is wel goed met de trein. Als ik met huurders en verhuurders spreek, zijn er soms zorgen over de jarenlange werkzaamheden. Maar het positieve vooruitzicht van geen autogeluid en 100.000 m² extra ruimte voor groen en het station heeft de overhand, ook al is dat pas rond 2035.’ Diepeveen: ‘De vraag is wel wanneer partijen nieuwbouw weer aandurven. Maar internationaal krijgen we niets dan lof voor de Zuidas. Ook al kunnen we ons niet meten met Parijs of Londen, Europese bezoekers zijn altijd onder de indruk van de diversiteit, de architectuur en de vervoersconnecties. Die diversiteit is de kracht van de Zuidas. Het is allang geen zakencentrum meer dankzij de vele studenten en bewoners die gebruik maken van de vele horeca, sportscholen en straks ook bioscoop.’