VG Visie Daily #12: Wees trots op de mensen die in de stad investeren

Nicole Maarsen bouwde de afgelopen jaren aan een indrukwekkend CV in de vastgoedwereld. Ze werkte als directeur-eigenaar bij familiebedrijf Maarsen Groep, was bestuurslid bij NEPROM, directielid bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance en ze had en heeft verschillende commissariaten en adviesfuncties. Bovendien is ze lid van de landelijke versnellingstafel om het woningprobleem aan te pakken en daarmee hebben we meteen een mooi thema te pakken.

De vraag wat haar ideeën zijn voor het oplossen van de woningproblemen in Nederland vindt ze dan ook een interessante. Als zij het voor het zeggen had – en deels is dat natuurlijk het geval – zou ze vier maatregelen nemen.

Kapitaal verzamelen

De eerste ingreep is dat je alle soorten kapitaal bij elkaar moet verzamelen en het moet stimuleren om te gaan investeren. ‘Voor circa 900.000 woningen hebben we ruim 350 miljard nodig en dus moeten we alle soorten kapitaal mobiliseren.’ Ook privat equity is broodnodig in haar ogen. ‘Want wie mag en kan het risico lopen om een grote gebiedsontwikkeling te financieren? Ook de overheid zou wat meer in grondposities moeten investeren zodat het controle krijgt in de projecten. Zij hebben de meeste invloed op de noodzakelijke woonvisies en bestemmingswijzigingen bijvoorbeeld. Dan kan de overheid ook profiteren van de waardeontwikkeling door – als het risico eruit is – zich te laten uitkopen.’

Intensiveren gebruik van de bestaande woningvoorraad

Het tweede is het beter benutten van alle woningen die er al staan. ‘Dan denk ik bijvoorbeeld aan het stimuleren van het delen van woningen, het splitsen van woningen en ook het weer toestaan van korte huurcontracten. Hele grote woningen worden veel te dun bevolkt; ouderen willen wel samenwonen, maar doen dat nog beperkt door de kostendelersnorm waardoor mensen hun uitkering verloren. Daar wordt wel aan gewerkt, maar het kan beter.’ Ze gelooft daarbij trouwens niet in de centrale overheid die dat allemaal doorvoert. ‘Ik geloof in stimuleren en niet in reguleren. Het is natuurlijk vreemd dat de overheid het je moeilijk maakt om samen te wonen, dat kunnen we ons niet veroorloven.’ Je moet dus stimuleren om samen te wonen en om te verhuizen? ‘Natuurlijk, als je in de wijken waar mensen in te grote woningen wonen goede collectieve woningen bouwt dan is dat goed voor de eenzaamheid én komen er woningen vrij.’

Ze ziet met ledenogen aan hoe woningen leegstaan. ‘Er staan woningen leeg omdat particuliere beleggers bang zijn voor de regels die nog steeds heel onduidelijk zijn. Wees trots op de mensen die in de stad investeren.’ Volgens Maarsen focussen we teveel op de excessen. ‘Nee, we willen niet dat er bedden worden verhuurd als woning dus je moet handhaven op het gebruik, maar om excessen te voorkomen, moet je niet de markt vastzetten.’

Eerlijke huren

Als derde zou ze voorstander zijn van een puntensysteem voor eerlijke huur. We kennen het WWS-systeem als kader voor een huurniveau gerelateerd aan de kwaliteit en duurzaamheid van een woning. ‘Er is echter geen kader om de huurders te kunnen aanspreken om een meer marktconforme huur voor de woning te betalen. Mensen die ergens tien jaar wonen en die inmiddels veel meer verdienen zouden best een meer passende huur kunnen betalen om in hun woning te kunnen blijven. Er is van alles geprobeerd om dit scheefwonen tegen te gaan maar het is nog niet gelukt. Daar zitten dus best wat haken en ogen aan, maar daar moeten we onze tanden maar eens inzetten. Je krijgt zo ook een veel gezonder bedrijfsmodel en dus investeringsruimte voor corporaties.’

Bedrijfsmodel voor corporaties en middenhuur beleggers

Over bedrijfsmodellen gesproken. Als vierde zou ze pleiten om de realiteit onder ogen te zien dat je met de huidige sociale- en middenhuurregelingen nog nauwelijks haalbare projecten kunt realiseren. ‘Dit is geen houdbaar bedrijfsmodel voor corporaties en beleggers staken hun investeringen. Je kan stellen dat de bouwkosten, de grond en de rentestand daarbij een gegeven is. Als je dan vindt dat een corporatie bijvoorbeeld twee a drie procent rendement moet maken en een belegger net iets meer dan weet je welke huur daarbij past. Als dan de salarissen te laag zijn om deze huren te kunnen betalen dan moet je je beleid daarop  aanpassen.’

Goede plannen natuurlijk, maar is er een instrument om dit te realiseren?

‘Je hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. Ik ben voorzitter van een regionaal versnellingstafel in Haaglanden en daar is de samenwerking tussen de markt, corporaties en de lokale overheden al goed.’ Daar bespreken bouwers, corporaties en de overheid knelpunten. ‘Als bijvoorbeeld de bouwkosten fors zijn en dan helpt het als er besparende maatregelingen kunnen worden doorgevoerd of de gemeente de aanvraag voor de Start Bouw Impuls doet. Door factoren als vertrouwen, een dialoog en wederzijds begrip zit er gang in de zaak.’

Je krijgt dus doelstellingen van regiodeals en daarmee ga je aan de slag?

‘Zeker en je werkt samen aan een oplossing om de doelen te halen. Er is bijvoorbeeld in sommige gemeenten van de regio Haaglanden te weinig capaciteit van planeconomen. Maar als je dan weet dat er in andere gemeenten capaciteit beschikbaar is kan je dat oplossen. Nu we periodiek aan tafel zitten kunnen we stap voor stap die vertragende factoren doorstrepen. Als dit een gewone overlegstructuur wordt, als het doe-tafels worden in plaats van praattafels dan kan het goed werken.’

Jij gelooft erin dat overheid en bedrijfsleven zo goed kunnen samenwerken?

‘We hoorden steeds in Den Haag: de markt doet het niet. Maar inmiddels wordt heel duidelijk dat het niet aan de markt ligt. In 24 maanden kan er een mooi gebouw staan. Beleggers willen graag investeren, bouwers investeren in fabrieken, maar als je tien jaar moet praten over woonprocedures en beleid en regelgeving steeds wijzigt dan lukt het niet.’

Zie je wel progressie?

Zeker, de doelstellingen en de oorzaken van vertraging worden steeds transparanter. De tafels beginnen te werken en ook Hugo de Jonge zegt niet meer dat het aan de markt ligt. We snappen langzaamaan allemaal hoe belangrijk het is om een extra buurtje te creëren waar jonge mensen kunnen wonen. Zo hou je immers de lokale sportvereniging ook in stand. Daarom heb je die ‘buurtjes erbij’ nodig en moet je tegelijk regelen dat ouderen niet te lang in hun grote woningen blijven. Daar gaan die tafels bij helpen.’

Gaan investeren in woningen en kwetsbare doelgroepen aan een woning helpen samen?

‘Conceptueel gaan die twee goed samen, maar in de praktijk gaat het vaak mis. Weet je waarom? We bezuinigen bijvoorbeeld in de zorg, mensen moeten langer thuis blijven wonen en ook bij de Politie is de capaciteit beperkt. Dat zie je in de wijken terug. Daardoor zijn corporaties soms een verlengstuk van de zorg. Zwakke wijken worden dan steeds zwakker en dan wordt het een kookpunt van verdriet. We moeten zorgen dat mensen die alleen zijn en zichzelf niet kunnen verzorgen een alternatieve plek hebben.’

Persoonlijke vragen Nicole Maarsen:

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Doe jezelf geen geweld aan van Johan Conijn.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Dat er dingen zijn die ik ben gestart worden doorontwikkeld. Bij Achmea begon ik bijvoorbeeld met ‘beleggen met betekenis’ en ESG-beleid en daarin lopen ze nog steeds voorop.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘De eenzame eeuw van Noreena Hertz. Zij koppelt vereenzaming aan polarisatie en het groot worden van politici als Wilders en Trump.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Ik kijk bijna nooit tv, maar Succession en White Lotus waren mooi.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Ik zwem het hele jaar door in het buitenwater en loop een paar keer per week hard.
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Amsterdam en Kopenhagen.’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘Tussen 6 en 7 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Niet bewust, ik eet en drink alles wat ik wil en sport veel.’
WAT IS JE FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Alles wat buiten is en met de kinderen.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Scheepskameel in Amsterdam. De mensen die er werken zijn aanstekelijk vrolijk en professioneel.’