VG Visie Daily #14: Gelukkig gaat het weer over volkshuisvesting

Mohamed Baba is de bestuursvoorzitter van Haag Wonen, een van de drie grote woningcorporaties van Den Haag. Met hem bespreken we natuurlijk hoe het gaat in de Hofstad, maar we kijken ook een beetje verder over de gemeentegrenzen heen.

Haag Wonen gaat de komende tien jaar 2,2 miljard euro investeren en de helft van dat budget gaat naar nieuwbouw en de andere helft naar grootschalige renovaties en verduurzaming. In die periode gaat de corporatie 3600 woningen bouwen waarvan 3000 sociaal en 600 in de middenhuur. ‘Op dit moment kunnen wij zoveel geld investeren gebaseerd op de waarde van het huidige bezit en de ruimte die we hebben in onze loan to value,’ zegt bestuursvoorzitter Baba. ‘En dat is ook noodzakelijk voor onze opgave. Dit jaar verwachten we te starten met ‘t bouwen van minimaal 525 nieuwe woningen en we zijn druk met het onderzoeken van meer mogelijkheden. We vinden het belangrijk te letten op de bouwcontinuïteit voor de lange termijn, dat is een uitdaging. We willen graag ons aandeel in de middenhuur-woningen op ons nemen, hiervoor zoeken we naar alternatieve financiering om dat rond te krijgen. De middenhuur valt vooralsnog niet onder de borgingssystematiek van de corporatiesector. Die borging is er wel bij de sociale huur, waardoor de corporaties tegen gunstige tarieven kunnen lenen en hun investeringscapaciteit kunnen vergroten. De financiering van de middenhuur blijft een uitdaging.’

Op welke manier probeer je die businesscase van middenhuur rond te krijgen?

‘We kijken wat we zelf kunnen binnen onze financiële mogelijkheden en zijn actief in gesprek met banken en beleggers om mee te denken. Vanuit onze sector is er ook een lobby naar de landelijke overheid om structureel geld vrij te maken voor volkshuisvesting in de volle breedte. We hopen dat die volkshuisvesting in de kabinetsformatie een goede plek met dito middelen krijgt. Want er moet ook veel gebeuren zoals in  de Schilderswijk en de gebiedsontwikkeling in Den Haag Zuidwest. Daar gaan we grootschalig renoveren, nieuwe woningen bouwen en we zetten in op leefbaarheid om die wijken veerkrachtiger te maken; fysiek en sociaal.’

Als je gelooft in volkshuisvesting maak je je dan geen zorgen als je naar de richting kijkt die het opgaat met een rechts kabinet?

‘Volkshuisvesting staat gelukkig ook daar op de politieke agenda, maar het gaat erom dat wij de middelen krijgen om het te doen en dan bedoel ik niet alleen financieel. De marktpartijen, de corporaties én gemeenten weten heel goed wat er nodig is om de uitdagingen op woongebied aan te kunnen. De vraag aan de politiek is: help mee met kortere procedures, het aanwijzen van woningbouwlocaties en maak keuzes in plaats van blijven stapelen van beleidsambities. Helderheid en regie vanuit de politiek gaat bijdragen zodat we kunnen werken aan bouwcontinuïteit, beter benutten van ons bestaand bezit, leefbare wijken, terugdringen van de wachtlijsten en bijdragen aan de energietransitie. Zo pakken we samen de wooncrisis en de energiecrisis aan waar huidige bewoners en toekomstige bewoners voordeel van hebben.’

Wat zijn jullie uitdagingen? Er moeten woningen bij, je moet verduurzamen en ervoor zorgen dat mensen, die geen tonnen hebben, een beetje prettig leven hebben. Lijkt me een stevige uitdaging.

‘Als volkshuisvester weten wij heel goed wat nodig is en zoeken de samenwerking met de partners in de stad. En natuurlijk blijft het een uitdaging, maar hier zetten we ons iedere dag voor in, met een groot team vanuit onze wijken. Wat beter kan vanuit de overheid is dat de tijd tussen idee en realisatie te lang is; dat duurt gemiddeld acht tot tien jaar en de gemiddelde vergunningsprocedure daarbinnen neemt zes tot zeven jaar in beslag. Dat bouwen is binnen twee jaar geregeld, maar die zes jaar moet echt omlaag. Begrijp me goed, participatie, flora en fauna, passende bestemming etc. zijn zaken die van belang zijn en goed geregeld moeten worden en dat doen we ook. Maar de wijze waarop we dit met elkaar doen, moet beter. In de praktijk zie ik dat een ieder goede intenties en bedoelingen heeft, maar toch lukt het ons nog niet om stevig en meerjarig van de kant te komen. De regierol van de minister voor Volkshuisvesting op dit vlak – met onder andere het wetsvoorstel ‘versterking regie op de volkshuisvesting’ en ‘de omgevingswet’ – zijn zaken die hierbij gaan helpen. Gebrek aan locaties is een andere factor die terugkeert. Belangrijk is dat de overheid nu woningbouw plekken gaat aanwijzen. Waarbij woningbouw, mobiliteit en voorzieningen parallel worden geregeld.’

Hoe kan die zes jaar gedoe met vergunningen korter?

‘Veel botsende beleidskaders en meerdere ruimteclaims op dezelfde locatie.  Al die stapelingen van wensen maken het lastig. Iedereen heeft goede bedoelingen; corporaties, gemeenten en marktpartijen, maar in een stad als Den Haag waar de lokale overheid weinig eigen grondposities heeft, moeten we het samen doen.. We zijn het met elkaar eens dat we flexwoningen willen, maar twee jaar na die keuze staat er nog geen enkele flexwoning en dat verwijt ik ook onszelf.’

Ik hoor goede dingen over de versnellingstafels.

‘We hebben in Den Haag de ‘Haagse Tafel Wonen’ met beleggers, ontwikkelaars, gemeente en corporaties die elkaar regelmatig ontmoeten. Die tafel draagt bij aan het idee dat niemand het alleen kan en dat we elkaar nodig hebben. Het is van belang dat je elkaar kent en dat beelden over en weer worden gedeeld of wegnomen zodat de gemeenteraad haar besluitvorming op een goed geïnformeerde wijze kan beoordelen en de woningbouwpartners weten waar ze aan toe zijn. Ook werken we in de regio nauw samen met de andere achttien woningbouwcorporaties verenigd in de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) waarmee we 25.000 betaalbare woningen bouwen in de periode tot en met 2030, hierbij hebben we de overheid hard nodig om te zorgen dat de passende randvoorwaarden worden gecreëerd.’

Wat is jouw idee over de rol van corporaties bij de leefbaarheid van een stad.

‘Ik ben vooral enthousiast over het feit dat het weer over volkshuisvesting gaat en als tweede ben ik blij met onze positie als corporatie. Daar hoort wat mij betreft ondernemersgeest bij; in samenwerking en bij de realisatie van projecten moet je niet alles 100% dicht willen regelen. 90% moet voldoende zijn om zaken vlot te trekken en van de kant te komen. In Den Haag zijn de verschillen tussen rijk en arm groot en dat gaat niet morgen weg. We blijven werken als volkshuisvester om de stad toegankelijk te maken voor een ieder ongeacht de grote van je portemonnee. In Den Haag Zuidwest wonen 70.000 huishoudens. Hier gaan we samen met onze collega corporaties de aankomende jaren 8.500 woningen slopen en  terugbouwen plus – met de marktpartijen samen – daarboven 10.000 woningen bijbouwen en 6.500 woningen verduurzamen. Een stevige fysieke ingreep. Wij willen daarmee woningdifferentiatie toevoegen en investeren in de veerkrachtigheid van de wijk. Zodat dit een aantrekkelijke wijk wordt voor iedereen. Vanuit de fysieke ingrepen vind ik het belangrijk bij te dragen aan de sociale ontwikkeling waarbij bewoners perspectief op werk en onderwijs hebben. Dat gaat niet alleen over sociaal of niet-sociaal, maar ook over bereikbaarheid, goede scholen en werkgelegenheid.’

Een stad voor iedereen.

‘Dat klopt want als je niet uitkijkt is deze stad alleen geschikt voor mensen met een hele kleine portemonnee óf een hele grote. We zijn er in de basis voor iedereen die ons nodig heeft. Zo zorgen we samen voor een mooie stad waar iedereen mee kan doen, om goed en betaalbaar te kunnen wonen.’

Hoe maak je de verschillen minder groot?

‘Dat vergt een hele lange adem, dat zie je ook in Rotterdam Zuid waar al meer dan tien jaar hard wordt gewerkt om de wijk te versterken, zowel fysiek als sociaal. Ik ben heel erg van de feiten en zelf ervaren. Er zijn verschillende vastgeroeste beelden over soortgelijke buurten terwijl deze niet stroken met de werkelijkheid. Mijn ervaring en observatie is dat er veel kracht en talent aanwezig is. Wij gebruiken meer en meer onze volkshuisvestelijke instrumenten zoals toewijzing, huurbeleid, participatie om actief het verschil in onze buurten en wijken te maken. Ook wij moeten weer het ambacht van volkshuisvesting opnieuw leren. Dit is jaren op een lager pitje geweest. We zetten in op betaalbaarheid; het NIBUD adviseert dat 33 procent van je inkomen, zgn. huurquote, naar wonen gaat, bij ons in Den Haag is dat gemiddeld 22 procent. Plus we werken er aan om meer regie afstemming te hebben met zorg- en welzijnspartijen om de vraag naar huisvesting beter af te stemmen. We willen voorkomen dat de meest kwetsbare mensen in de kwetsbare buurten komen. Mooie vraagstukken en daarom ben ik zo blij met de term ‘volkshuisvesting’. Het gaat over stenen, geld en mensen. Dat maakt mijn vak als corporatie zo interessant. Wij zien ook de toenemende armoede in onze stad en daar hebben we andere partijen bij nodig; het rijk voor de inkomenspolitiek, werkgelegenheid en onderwijs. We zijn een partner in de stad om hier aan te bij te dragen door goede en betaalbare woningen.’

En jij gelooft in de overheid die niet alles aan de markt kan overlaten?

‘Ik geloof dat niemand het alleen kan. Wij hebben onze collega marktpartijen nodig om te ontwikkelen, te bouwen en te werken een gedifferentieerde woonbuurten. Wij werken aan het verschil maken door: te bouwen, renoveren, verduurzamen en bijdragen aan leefbare wijken met bijvoorbeeld ontmoetingsplekken en deel te nemen aan vitale coalities. Tot zover gaat mijn verantwoordelijkheid en als het nodig is zet ik ook de eerste stap. Vorig jaar bijvoorbeeld zijn we gestart in Zuidwest met het ROC Mondriaan, de gemeente Den Haag, onze aannemers en de drie corporaties en een gezamenlijk social impact programma waarbij veel van de zaken bij elkaar kwamen.

Persoonlijke vragen Mohamed Baba, Bestuursvoorzitter Haag Wonen

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Wie goed doet, goed ontmoet. Van mijn ouders.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Toch mijn ouders en kinderen. Ik ben een kind van migranten en ze hebben alles voor mij gelaten en gedaan.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Een boek van mijn middelbare school literatuurlijst: De Leeuw van Vlaanderen van Hendrik Conscience. Het gaat over ridders en de Middeleeuwen. Nu lees ik de biografie van Hans Wiegel.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The Godfather, die heb ik tenminste 100 keer gezien.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Ik probeer twee keer per week te sporten; fietsen en naar de sportschool te gaan.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Geboren en getogen in Amsterdam.’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘Om 7 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Kan beter. Meer rust nemen, beter eten.
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Italië . De sfeer, het eten en ze kunnen als geen ander genieten.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Laatst was ik in een Syrisch restaurant  Al Hayat in Den Haag.’