VG Visie Daily #17: We bouwen verkeerd om

Joris Deur, sinds 2002 directeur van ZZDP Architecten, heeft goede hoop dat de betrokkenheid van de BBB en de NSC een positieve invloed heeft op het behoud van het polderlandschap in Nederland. Hij vindt namelijk dat het buiten de Randstad lekker groen moet blijven terwijl we in de stad veel meer kunnen doen. ‘Ik hoop dat ze weer inzetten op binnenstedelijk bouwen. Ik zag de overwinning van de BBB tijdens de Provinciale Statenverkiezingen als de redding van het Nederlandse cultuurlandschap.’

Hij heeft een scherpe analyse wat er misgaat. ‘De laatste keer dat er buitenstedelijk goed is gebouwd, was tijdens de Vierde Nota Ruimte (beter bekend als Vinex, red.), maar nu is het rammen in het weiland en daar wordt niemand wijzer van. Die projectontwikkelaars willen gewoon eengezinswoningen in de polder bouwen om geld te verdienen, maar die zijn niet nodig.’ Hij zegt: ‘We bouwen verkeerd om: grote huizen in de polder en kleine huizen in de stad, maar dat moet andersom. Je moet grotere appartementen in de stad bouwen waar gezinnen kunnen wonen want zo haal je de mensen weer naar de stad. Buiten de steden heb je niet eens stroom dus dat is geen optie.’ Hij vindt het opportunistisch dat er buitenstedelijke locaties bij moeten. ‘Het is allemaal lobbywerk en tweeslachtig beleid. Daar hebben grote aannemers en ontwikkelaars namelijk grondposities die ze willen verzilveren. Er kwam 7,5 miljard euro beschikbaar voor infrastructuur voor dit soort locaties, maar we hebben toch genoeg wegen in Nederland? Dat geld kan je beter in de woningen stoppen.’

Terwijl de oplossing zo makkelijk is in zijn ogen: grote woningen in de steden en kleine in de regio. ‘Daar wonen veel ouderen en kun je flink verdichten. Er zijn immers voldoende vierkante meters aanwezig, maar we gebruiken de ruimte verkeerd. En laten we daar rustig de tijd voor nemen want waarom moet dat allemaal morgen? Als je andersom gaat bouwen, heb je die tijd nodig.’

Heb je het gevoel dat je als architect invloed hebt op die keuzes?

‘Nee en daarom ben ik lid van de VVD geworden….Daar strijd ik tegen het tweeslachtige beleid waarin niet de harde keuze wordt gemaakt om in de stad te bouwen. Ik heb een dagtaak om die mensen op te voeden – ha ha – maar mijn hoop is gevestigd op de BBB en NSC dat ze dat bouwen in de buitengebieden gaan tegenhouden. Bij het woningbeleid zijn de grote steden de baas en daar zit de cruciale factor. In mijn ogen moeten juist de steden meer ruimte geven aan de markt om grotere woningen te bouwen’

Wat gebeurt er met de stad als je daar weer grote woningen bouwt?

‘Dan keert de middenklasse terug en die heb je als stad nodig. Nu is dat percentage in Amsterdam bijvoorbeeld onder de dertig procent en dat moet omhoog. Maar het college wil die binnenstedelijke markt niet liberaliseren omdat ze dat ideologisch niet in orde vinden. In Amsterdam was het doel om in 2023 3000 woningen te realiseren in het middensegment en het werden er 300.’

Ga eens een stap verder….Hoe lukt je dat?

‘Over het algemeen hebben de colleges van de grote steden een linkse signatuur, dus ik heb de goede hoop dat zij het cultuurlandschap willen redden en dus binnenstedelijk bouwen omarmen. Het gaat erom dat die middenklasse weer een beetje wooncarrière kan maken in de stad door het bouwen van grotere woningen.’

Woningen voor de middenklasse gebouwd door het bedrijfsleven dus.

‘Ik zie geen rol voor corporaties in het bouwen van middenhuurwoningen. Zij moeten gewoon sociale woningen bouwen en ervoor zorgen dat de bewoners die meer verdienen ook marktconform betalen en met dat geld kan je verduurzamen. De middenhuur moet je overlaten aan de vrije markt en stoppen met dat rare 40-40-20. Voor de sociale woningen hebben we toch corporaties? Hugo de Jonge praat met iedereen, maar hij moet bij de Wethouders van de grote steden zijn want daar kunnen ze die keuzes maken. Geen gedoe met praattafels enzo. Moreel is het toch ook niet meer te verantwoorden dat onze kleinkinderen door de betonnen buitenwijken moeten schaatsen, die bouwend Nederland zo graag wil. Je wilt toch zicht op een weilandje met een kerktoren op de achtergrond? Er is zóveel plaats in de stad: de havens kan je volbouwen en Amsterdam Zuidoost’

Jullie hebben natuurlijk ook een belang in die stad.

‘Wij bouwen alleen maar in de stad en als ze mij vragen om te bouwen in de polder dan gaan we dat niet doen.  Al die verhalen over de woningmarkt in de media zijn vaak te technocratisch en mensen begrijpen dat niet goed. Daarom zeg ik: je moet andersom bouwen.’

Hoe gaat het eigenlijk met ZZDP?

‘Het gaat wel goed, wij willen kwaliteitsprojecten maken. Wij bouwen de Dreef Residential Tower… met 132 meter de hoogste woontoren van Amsterdam. Daar zijn we in 2016 mee begonnen en hij is volgend jaar klaar. Dan zit je dus aan die zeven tot tien jaar en dat is lang. Ik denk dat wij aan 25 projecten werken waarvan er 20 stil liggen.’

Dat is te veel.

‘Wij doen ook nog steeds kantoren en dat is een hele gezonde markt met weinig leegstand waar alleen kwaliteit bijkomt. Er zijn in Amsterdam veel kantoormeters onttrokken en dat heeft de Gemeente jaren geleden gewoon goed gedaan. Het is ook goed dat die kantoren alleen nog op de goede plekken in de stad zijn; de perifere kantoren verdwijnen. Leerzaam natuurlijk; harde keuzes maken, de tijd nemen en veel aan de markt overlaten. De overheid heeft wel de regie, maar hoeft niet te reguleren!’

Hoe krijg je die projecten weer draaiende?

‘Ik hoor altijd dat het aan de rente ligt, maar die is lager dan vóór de kredietcrisis dus het is een normaal niveau. Het probleem is natuurlijk de regulering. Als je alle regels – zoals 40-40-20 – loslaat dan gaan al die ontwikkelaars en beleggers weer bouwen. Je hebt ook veel procedures die zijn ingebouwd door de gemeente omdat ze daar tijd willen winnen. Er zijn best wat uitdagingen om in de stad te bouwen, maar je moet wat aan die procedures doen. Ik begrijp niet waarom ze dat niet voor elkaar krijgen. Alle projecten die stil liggen gaan vaak over geld en als je kijkt hoe groot de tekorten zijn dan valt dat mee. Je zou al die verschillen moeten inventariseren en dan ingrijpen.’

Wat doe je om dit verhaal tot beleid te maken?

De belangrijkste boodschap van dit interview, namelijk dat we verkeerdom bouwen, heb ik in een woonpamflet verwerkt. Op één A4-tje uiteraard, zoals dat in het vastgoed gebruikelijk is! Dat probeer ik bespreekbaar te maken op politiek niveau, omdat ik denk dat dit de enige manier is om invloed uit te oefenen. Ik vind namelijk dat naar mijn eigen vakgenoten slecht geluisterd wordt in de politiek. Dat is jammer en uiteindelijk schadelijk.’

Bouwen in de stad dus en de ruimte herverdelen in de regio?

‘We hebben meer dan genoeg oppervlakte aan woningen, want we wonen in Nederland erg ruim: in 40 procent van de voorraad wordt door één iemand op gemiddeld 90 vierkante meter gewoond. Dus het probleem van de woonvoorraad is tevens de oplossing. Met inbreiding en optopping van de bestaande voorraad kunnen we het aantal woningen vergroten en tevens verduurzamen. Dit kost tijd, maar die tijd moeten we nemen. De harde aanpak met jaartallen en aantallen heeft niet gewerkt, dat is nu wel duidelijk.’

Persoonlijke vragen Joris Deur, Directeur ZZDP Architecten

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Doe wat je leuk vindt in het leven. Dat zei ooit een studieadviseur toen ik voor de keuze stond om architect te worden.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Dat we als bureau 70 jaar bestaan.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘De eeuw van mijn vader van Geert Mak.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Ik kijk nu naar de serie De Joodse Raad. Aangrijpend.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Ik heb gehockeyd en toen gevoetbald. Nu zit ik in de sportschool en bij een Bridgeclub.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Amsterdam ondanks alles. Ik ben er tenslotte geboren.’
WAT VOOR TIJD STA JE OP?
‘Nooit vroeg. Om 9 uur, echt een architect.
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Niet echt zuinig, maar ik rook niet.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Geen idee. Dat vind ik niet zo belangrijk.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Niet zo interessant om antwoord op te geven. Iets in de buurt, dat boeit me niks. Ik heb een vrij simpele smaak.’