VG Visie Daily #31: Steeds meer mensen wonen alleen dus worden we uitgedaagd om anders te bouwen

Fransje Sprunken, al jaren lang ontwikkelaar, maar opgeleid als architect in Delft, begon vijf jaar geleden haar eigen FSD development. Hoewel van nature optimistisch, was het best wel een pittige periode om een bedrijf op te bouwen met Corona, een oorlog in de Oekraïne, en een hoge rentestand.

Het lastigste van de huidige tijd vindt ze echter de juridificering van de samenleving. ‘Als er ergens een mooi binnenstedelijk project is waarbij er veel overleg nodig is met omwonenden en belanghebbenden, dan bellen ze ons. Maar meer dan ooit wordt er – ook na zorgvuldige participatie – beroep aangetekend tegen het vastgestelde besluit over een bestemmingsplan van de gemeenteraad. En als van alle buurtbewoners één iemand bezwaar maakt bij de Raad van State dan ligt een project anderhalf jaar compleet stil. Tot nu toe besluit de rechter gelukkig altijd positief voor het project vanwege het grotere belang en wegens het ontbreken van procedurefouten.’

En er is altijd wel iemand die protesteert?

‘Van de tien projecten waar ik binnenstedelijk mee bezig ben, zijn er maar twee niet vertraagd door een beroepsprocedure. In Leiden, PJ Blokhof bijvoorbeeld waar we een oude hal van Avis slopen en twee mooie hofje terugbrengen, daar hebben we met alle aangrenzende buurmannen en buurvrouwen regelmatig en intensief overleg gehad en vanaf het voorlopig ontwerp zoveel mogelijk aangepast op basis van participatie. Echt een aangename verrassing!’

Is er iets aan te doen of is het een kwestie van afwachten?

‘Lastig. In veel gevallen ervaar je dat meer participatie en uitleg over het plan, leidt tot meer zienswijze op het beoogde omgevingsplan. Ideaal gezien zou je pas willen investeren als er eenmaal overeenstemming is over het bestemming- en omgevingsplan. In Schiedam, de  Nieuwe Kethelpoort heeft niemand een zienswijze ingediend na uitgebreide participatie, maar na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, tekent er toch een naast gelegen kerk beroep aan bij de Raad van State.’

Is dat de enige vertragende factor bij de gemeenten?

‘Het zou wat mij betreft allemaal wel wat meer integraal kunnen. Het probleem is dat sinds Corona iedereen die betrokken is bij een project vanuit zijn of haar zolderkamer of inborst iets vindt van een project op basis van zijn expertise. Daar ontstaan dan natuurlijk als vanzelf conflicterende eisen, waar nooit allemaal aan voldaan kan worden. Wanneer je aan al die gestapelde eisen zou willen voldoen, bestaat het project überhaupt niet.’

En dat komt doordat we allemaal thuis zitten?

‘Vijf jaar geleden zat je met je hele team aan tafel en keek je elkaar in de ogen en dan moest je – per definitie – compromissen sluiten. Gelukkig zijn er ook bij de gemeente nu nog steeds goede projectleiders die het grote plaatje bewaken hoor.’

Wat is jouw kernkwaliteit?

‘We zijn goed in binnenstedelijke herontwikkeling op bestaande openbaar vervoerslocaties; daar waar je kan verdichten, verduurzamen en vergroenen. Ik ben van oorsprong architect en zal in de balans de kwaliteit altijd voorop zetten. Ik loop nu over het Regentesseplein in Den Haag en om me heen zie ik woningen met een commerciële plint die meer dan 100 jaar geleden zijn gebouwd en nog steeds perfect voldoen voor de huidige bewoners, winkeliers en horeca ondernemers. Stedenbouwkundig en architectonisch een perfect geheel. Lange termijn denken is veel duurzamer dan focus op alleen kostenminimalisatie, waarin ik investeren in klantwaarde essentieel vind. Wie wordt hier blij van? Het gaat niet alleen om architectonische hoogstandjes, de gebruiker staat voorop, maar dat gaat gelukkig wel vaak samen.’

En je betrekt de buurt er altijd bij?

‘Wij lopen altijd – nog voordat we een concept maken – rond in de buurt om met mensen te praten. Dan vragen we waar mensen blij of juist verdrietig van worden en wat ze missen. Dat geeft een basis voor het eerste concept. Daarna ontstaan de plannen en we blijven steeds communiceren en participatie-avonden organiseren. Belangrijk is het om al vroeg de juiste partners te betrekken, die leuke sportschool, dat fijne restaurantje, de boot verhuur, de zeilmakerij, dat zorgt voor verbinding en geeft een concept geaardheid.’

Is het lastig om beleggers te overtuigen om mee te doen?

‘Locatie van je project is en blijft het belangrijkst, maar investeren is risico mijden; als er onduidelijkheden zijn over bijvoorbeeld het wel of niet invoeren van gereguleerd wonen in de middenhuur-sector of over rentepercentages maken alle partijen dezelfde risico-analyse en blijven ze gezamenlijk op hun handen zitten. Je zou toch denken dat er hier of daar iemand anti-cyclisch durft te investeren.’

Zijn er mogelijkheden om daar als ondernemer in de vastgoedmarkt mee om te gaan?

‘Voor een deel is het dus inderdaad afwachten, maar we zijn wel wat beleggingsproducten aan het ombuigen van b-to-b naar b-to-c. Bij De Hoefse Hout in Amersfoort bijvoorbeeld hebben we drie hofjes gemaakt, voor elk wat wils dus; een hofje ‘sociaal’, een ‘middenhuur’ en een voor de ‘vrije sector’. Waar we als toekomstige eigenaar een woningbouwcorporatie, een institutionele belegger en particuliere kopers hadden bedacht, zijn we het middenhuur- gedeelte nu ook aan het omzetten naar koopappartementen onder de NHG grens want we willen wel gaan bouwen inmiddels.’

Is jouw zaak nog goed te runnen?

‘Ja hoor, maar ik had eigenlijk wel verwacht dat we bij één van onze projecten al aan het bouwen waren. We gaan nu Kloos, PJ Blokhof en Hoekse Hout in de verkoop brengen en willen starten met bouwen na de bouwvak. Voor de nieuwe projecten kijk ik nu naar plekken waar al een passende bestemming op zit, daarnaast past een gedelegeerd opdrachtgeverschap zoals ik nu voor Staedion doe ook goed in het profiel, want die spreiding is goed voor de continuïteit van het bedrijf.’

Heb jij vertrouwen in de toekomst van de vastgoedsector?

‘Ik ben een positieve denker, er is nog altijd veel behoefte aan passende woningen. Ik geloof vooral dat er steeds meer behoefte komt aan andersoortige wonen want de samenstelling van de bevolking verandert. Steeds meer mensen wonen alleen en dus worden wij uitgedaagd om anders te bouwen. Als je weet dat het gemiddelde gezin in Nederland anderhalf mens groot is, dan zijn wij als conceptontwikkelaar en ontwerper verantwoordelijk voor het bouwen aan nieuwe samenlevingsvormen. Maak in een appartementengebouw als entree een warme lobby, waar je echt thuiskomt en als vanzelf mensen ontmoet, waar je gezamenlijk kunt koken en eten, waar je voorzieningen deelt, waar je samen sport en waar ruimte is voor deelmobiliteit. Alles gericht op het verbinden van mensen en plekken.’

Persoonlijke vragen Fransje Sprunken

Wat is het beste advies dat je ooit hebt gekregen?
‘Ik ben van de school: dream-plan-act, ik weet inmiddels dat ik geduld moet hebben en mijn mantra moet herhalen zodat iedereen een beetje kan volgen wat er in mij hoofd als het ware al gebeurd is.’
Waar ben je het meeste trots op?
‘Ik ben super trots dat de hele FSD-portefeuille kwaliteit en duurzaamheid ademt; met de juiste partners mooie dingen maken in respectvolle afstemming met alle belanghebbenden.’
Welk boek is je altijd bijgebleven?
‘Ik lees nu Ideas and opinions van Albert Einstein, verrijkend en humoristisch geschreven, zeker in acht nemend dat de man in 1879 is geboren en dus zijn overpeinzingen in de beginjaren van 1900 geschreven heeft.’
Welke film of serie maakte indruk?
‘Heb je Babylon van Damien Chazelle gezien? LA 1920, Hollywood, decadentie absurdistisch verfilmd met briljante acteurs.’
Welke sport beoefen je?
‘Ik sta vier dagen in de week op mijn yogamatje, als je dat sport wil noemen, maar in ieder geval heel goed voor mezelf en dus de mensen om me heen.’
Wat is je favoriete stad?
‘Dat wisselt nogal per seizoen, op dit moment “de Randstad” omdat ik bij mijn familie en liefdevolle naasten wil zijn; de rust en liefde die ik in Utrecht ervaar, het bijna buiten wonen en werken bij de duinen van Den Haag, de cultuur van Amsterdam, en het stoere groeien van Rotterdam.’
Hoe laat sta je op?
‘Vroeg, heerlijk om in de “noble silence:” aan de dag te beginnen met yoga en meditatie.’
Hoe zuinig ben je op je lichaam?
‘Ik vind het fijn om buiten te zijn en een flink stuk te wandelen met mijn vriendinnen. Misschien werk ik wel af en toe iets te veel voor het zuinige op mijn lichaam. En buiten alles heb ik ook mijn Limburgse genen en geniet ik in het weekend graag met vrienden van een lekker diner en een goed glas wijn.’
Favoriete vakantiebestemming
‘Juist altijd wat anders! Maar combinatie van cultuur, natuur en lekker eten is wel een vast gegeven.’
Wat is het beste restaurant?
‘Informeel, warm personeel, goed eten en op loopafstand; Op de Regentesselaan is recentelijk Bar Bowie geopend, nu zeker even mijn favoriet.’