VG Visie Daily #32: Na het startschot in Laakhavens volgen vele grote bouwprojecten in Den Haag

Den Haag rolt weer de loper voor ontwikkelaars en beleggers uit, laat wethouder Stedelijke Ontwikkeling Robert van Asten weten. De snelgroeiende stad heeft namelijk een groot tekort aan woningen en kantoren en grootse ontwikkelplannen in het centrum. In Laakhavens, de grootste gebiedsontwikkeling in het CID, gaan de eerste grote projecten na jaren vertraging eindelijk van start.

Den Haag was de laatste jaren niet de ideale partner voor marktpartijen maar daar komt nu verandering in, zegt de D66-wethouder en locoburgemeester gedecideerd. ‘Den Haag heeft te lang een onduidelijk en afwachtend ontwikkelbeleid gevoerd. De gemeenteraad heeft daardoor enkele jaren geleden terecht hun zorgen geuit. Dat leidde wel tot onzekerheid bij marktpartijen. Het stadsbestuur heeft daarvan geleerd. Voor het Central Innovation District (CID) – het centrumgebied rondom stations Laan van NOI, Centraal en Hollands Spoor – maken we nu heldere, ondubbelzinnige toekomstplannen, zoals ontwikkelvisies en beeldkwaliteitsplannen. In een stad met nog weinig ontwikkelruimte heeft Den Haag de verplichting om hier kwaliteit te eisen. Mijn boodschap aan ontwikkelaars en beleggers die kwaliteit willen leveren, is dat wij hen zullen faciliteren om de enorme opgave te realiseren.’

De groei van Den Haag van 566.000 naar 640.000 inwoners in 2040 leidt volgens Van Asten tot een grote vastgoedvraag. ‘Minstens 35.000 landen er in het CID, zonder de verwachte 8.000 extra studenten mee te tellen. In het hele CID hebben we tot 2040 dan ook een doelstelling van 20.500 woningen, 640.000 m2 kantoorruimte en 255.000 m2 voorzieningen. Om de plannen betaalbaar te houden, goed te ontsluiten en te vergroenen kunnen marktpartijen ook op ons rekenen. Den Haag en het Rijk investeren samen honderden miljoenen. Zo investeren we samen met het Rijk en de regio alleen al 575 miljoen euro om een nieuwe tramverbinding van Den Haag Centraal over de Binckhorst te realiseren. Juist in een tijd met weinig vastgoeddeals is het belangrijk deze boodschap te verkondigen. In mijn gesprekken op de Expo Real en Provada met marktpartijen constateer ik waardering voor onze nieuwe aanpak. Er is zelfs net weer een grote buitenlandse belegger ingestapt.’

Steun ontwikkelaars

De grootste gebiedsontwikkeling in het CID is Laakhavens met plek voor 9.000 woningen en honderdduizenden vierkante meters aan kantoren en voorzieningen. Na jaren van relatief kleinschalige woningbouw kunnen ontwikkelaars hier eindelijk aan de slag met de grote ontwikkelingen. Die extra tijd was hard nodig, stelt de wethouder. ‘In een grote en belangrijke integrale gebiedsontwikkeling als Laakhavens Centraal heb je maar één kans om het echt goed te doen. Het ontbrak toen aan heldere kaders, waardoor de samenhang ontbrak en ontwikkelaars te weinig maatschappelijke voorzieningen, groen en betaalbare producten in hun plannen hadden. Met onze ontwikkelvisie en nieuwe beeldkwaliteitsplan hebben we marktpartijen duidelijkheid verschaft en onzekerheden zo veel mogelijk weggenomen.’

‘DIT STADSBESTUUR NEEMT REGIE EN GAAT ONTWIKKELAARS EN BELEGGERS DIE KWALITEIT LEVEREN FACILITEREN’

Nieuwe parken

Een van de voornaamste doelen is het versteende Laakhavens groener maken. ‘Nu is  57 procent verhard, 30 procent bebouwd en slechts 13 procent bestaat uit water en groen. We gaan naar 25 procent bebouwd, 20 procent verhard en 55 procent voor groen en blauw. De groeneis in het CID staat op 8 m2 per woning op gebiedsniveau. De vergroening in Laakhavens neemt Den Haag grotendeels zelf voor zijn rekening. We gaan van de Waldorpstraat een autoluwe en groene wandelboulevard maken. Daarvoor slopen we het viaduct en planten we bomen. De grootste groentoevoeging is echter het wijkpark dat diagonaal als een groene long van het huidige Megastores naar het Laakkanaal loopt. Met een nieuwe brug over de Trekvliet verbinden we Laakhavens ook met het nieuw aan te leggen Waterfrontpark in de Binckhorst. Deze plannen betalen we uit een Rijksbijdrage van 150 miljoen euro om het CID en de Binckhorst groener te maken. Omliggende bewoners moeten ook profiteren van de nieuwe wijk. We leggen daarom extra verbindingen met een fiets- en wandeltunnel onder het spoor naar de Schilderswijk en een brug over het Laakkanaal naar het Laakkwartier.’

‘WE HEBBEN AL FINANCIERING VOOR HET WIJKPARK IN LAAKHAVENS EN HET WATERFRONTPARK IN DE BINCKHORST’

Betaalbaar

Betaalbare woningen en voorzieningen zijn ook een harde eis, verklaart hij. ‘Zo gaan we met de zes ontwikkelaars met de meeste posities afspraken maken over de invulling van de plinten en de stedelijke laag. Het is zaak dat ontwikkelaars de maatschappelijke en commerciële functies onderling verdelen, zodat in termen van opbrengst het zoet en zuur eerlijk wordt verdeeld. Daarmee krijgen we in het hele gebied een mooie mix van functies die de levendigheid en sociale veiligheid vergroten. Laakhavens moet een echte stadswijk worden. We willen diversiteit van bewoners met betaalbare woningen voor starters, studenten, ouderen, expats en tweeverdieners. In het CID, waar Laakhavens onder valt, geldt bij nieuwbouw daarom een eis van 30 procent sociale huur, 20 procent middenhuur en 20 procent betaalbare koop.

Geen Manhattan

Een Manhattan aan de Laak wordt Laakhavens niet, benadrukt hij. ‘Het stadsbestuur stelt weliswaar geen maximum aan de bouwhoogte, maar solitaire hoogbouw mag niet; de hoogste gebouwen komen rond Hollands Spoor. De hoogste accenten in Laakhavens leggen we met The Grace – twee torens van 180 en 150 meter aan de Rijswijkseweg naast de spoorbrug van ontwikkelcombinatie Included – en Escher Gardens – twee torens van 160 en 140 meter tussen station HS en ROC Mondriaan van Sens Real Estate en Redevco. Redevco heeft de ontwikkeling overgenomen van het Belgische Life. Hoe hoog de nieuwe torens op de huidige locatie van The Globe worden – nu ook van Redevco – is nog niet bekend. Het plan dat voorziet in twee woontorens met 800 woningen en een kantoor van 30.000 m2 is nog in vooronderzoek. De torens tot 240 meter hoog die MS Vastgoed aan het Laakkanaal voorstond komen er niet; in de nieuwe plannen worden de gebouwen ongeveer half zo hoog.’

‘HET STADSBESTUUR STELT GEEN MAXIMUM AAN DE BOUWHOOGTE MAAR SOLITAIRE HOOGBOUW MAG NIET’

Bouwstart

Van Asten is blij de bouwstart van de eerste projecten niet lang meer op zich laten wachten. ‘Op de locatie van The Grace is de sloop van het huidige gebouw in volle gang. De nieuwbouw met onder meer 1.400 woningen staat eind dit jaar gepland. IC Amsterdam heeft de bouwvergunning voor Waldorp Four in de spoorzone langs de Waldorpstraat binnen en wacht nog op het geld van de startbouwimpuls. Maar in het tweede kwartaal is de bouwstart van de vier torens met 1.175 woningen gepland, met grotendeels studentenwoningen voor Duwo en sociale huurwoningen voor Arcade. MS Vastgoed kan langs de Verheeskade medio 2025 beginnen met twee woontorens met 1.000 woningen. Dat geldt ook voor de torens met 1.250 woningen en voorzieningen die op de huidige Praxis-locatie komen met de werktitel Tuinen van Laak. Eind 2025 moet dan ook de bouw van Escher Gardens starten met plek voor 1.250 woningen en circa 20.000 m2 kantoorruimte en voorzieningen. COD en Amvest beginnen waarschijnlijk eind volgend jaar met gedeeltelijke sloop van Megastores om een groene wijk met 1.600 tot 2.000 woningen mogelijk te maken.’

Nieuwe kantoren

De dragers van innovatie krijgen ook een voorname positie in de gebiedsontwikkeling, besluit Van Asten. ‘Odido, het voormalige T-Mobile, heeft al zijn hoofdkantoor in de Waldorpstraat, net als PostNL. De Haagse Hogeschool barst uit zijn voegen en ook Universiteit Leiden en TU Delft willen samengaan in Den Haag. De kantorenleegstand in Den Haag is gedaald tot het frictieniveau, terwijl de kantorenvraag van het Rijk en bedrijven fors zal toenemen. In Laakhavens proberen we ontwikkelaars dan ook te overtuigen meer kantoren in hun plannen op te nemen. Ik heb groot vertrouwen dat bedrijven die kantoren afnemen. Dit stadsbestuur zal daarvoor ook zijn goede contacten met het bedrijfsleven inzetten.’