VG Visie Daily #33: De huidige overheidsregels zijn symptoombestrijding terwijl wij zeggen: voeg meer woningen toe en alles gaat weer lopen

We spreken Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep wonen van de NVM, op de dag van de traditionele persconferentie over het eerste kwartaal. Op het hoofdkantoor van de makelaarsclub in Utrecht, vertelt ze – aan de hand van de harde cijfers – hoe het woonvastgoed ervoor staat.

De opkomst van de media is redelijk te noemen want de wooncrisis is een prominent thema vandaag de dag. In de mooie grote ruimte presenteert de makelaar uit Geldermalsen op een rustige, vriendelijke en open manier de feiten die toch redelijk wat zorgen baren. Die harde feiten komen er op neer dat er voldoende vraag is naar goede woningen – door de gestegen lonen en stabiele energieprijzen is er best wat geld te besteden – maar toch gebeurt er te weinig op de woningmarkt om de woonketen stevig aan te zwengelen. In het eerste kwartaal werden er 29.500 woningen verkocht, 4 procent meer dan het eerste kwartaal van 2023, maar 18 procent minder dan in het laatste kwartaal van 2023. Dit kwartaal zijn er 15 procent minder woningen te koop gezet dan in het vierde kwartaal 2023. Kernboodschap van de persco: het is goed dat de overheid allerlei regelingen bedenkt om bepaalde groepen aan een woning te helpen, maar daarmee geef je de woningmarkt niet de impuls die nodig is om er weer helemaal bovenop te komen.

Na afloop van de persconferentie, die ze geeft samen met vertrekkend vice-voorzitter Chris van Zantwijk, spreken we Gerssen in de hal van het NVM-gebouw in het Utrechtse Papendorp.

Vooral investeerders, ontwikkelaars en bouwers maken zich veel zorgen om de woonmarkt. Deel jij die zorgen?

‘Bouwers vinden het lastig dat het allemaal zo lang duurt met vergunningen en investeerders willen niet investeren omdat ze hun rendementen niet halen. Verkopers blijven bovendien zitten waar ze zitten omdat er geen alternatief aanbod voorhanden is en ondertussen heeft de starter heel weinig keuze om iets te kopen.’

Is de starter de aanjager om hieruit te komen?

‘Het gaat erom dat de starter een huis nodig heeft, maar dat aanbod wordt op gang gebracht door de doorstromers, en dan met name senioren. Zij zouden eigenlijk een alternatief moeten hebben voor hun relatief grote huizen en dan komt de rest van de keten wel op gang.’

De zeventigers die hun huizen hebben afbetaald, moeten doorschuiven?

‘Zij hebben geen alternatieven en ook iets anders maakt doorschuiven lastig. Vaak hebben zij een afbetaalde hypotheek en dan moeten ze een overbruggingsfinanciering afsluiten. De kosten daarvoor kunnen oplopen tot 2000 euro per maand en dat weerhoudt mensen om die stap te zetten. Dus er is weinig aanbod én de financiering is lastig. Wij zijn aan het kijken hoe we hen als NVM kunnen helpen met die tijdelijke lasten. Als je die doorstroming op gang brengt, help je de starter ook.’

Het lastige van deze tijd is natuurlijk de spanning tussen het belang van de politiek en dat van de mensen in jullie sector. Het politieke belang is mensen een betaalbare woning bieden, maar jullie zeggen: kijk breder dan dat als overheid.

‘Je moeten naar het grote plaatje kijken. Ik snap de politiek wel hoor, ze gaan wetgeving bedenken om excessen in de huurmarkt te voorkomen en dat is ook goed. Maar als je analyseert waar die forse huren vandaan komen dan komt dat neer op de schaarste. Het probleem is dat er na de kredietcrisis te weinig gebouwd is waardoor we nu met de gebakken peren zitten. En dus zijn de huidige overheidsregels symptoombestrijding terwijl wij zeggen: regel dat je meer woningen toevoegt want dan gaat alles weer lopen.’

Hoe maak je de woningmarkt weer interessant voor beleggers want die rennen massaal weg?

‘Natuurlijk moeten we mensen beschermen tegen excessen, maar je moet ook voorkomen dat je regel op regel stapelt waardoor investeerders en particuliere verhuurders afhaken. Er zijn woningmarktregels zoals opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en de Wet Betaalbare Huur en daarnaast heb je ook de fiscale regels zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting en de belasting op het rendement. Dor al die regels gaan de beleggers naar het buitenland.’

En ondertussen heeft een belegger bij het grote publiek een foute naam.

‘Dat is dan in de ogen van mensen een huisjesmelker. Ze worden weggezet als mensen die ten koste van anderen veel verdienen, maar voor een groot deel is huizen verhuren hun werk. Het is toch alleen maar goed als zij redelijke rendementen realiseren? Dan kunnen we een vies gezicht trekken, maar ze voldoen aan een behoefte.’

Jij lobbyt ook in Den Haag, vertelde je net tijdens de persconferentie. Hoe breng je het belang van de politiek en dat van de markt bij elkaar?

‘Woordvoerders van de politieke partijen die straks waarschijnlijk in de regering komen, erkennen dat belang wel. Ik heb wel goede hoop dat de overheid daar straks op let.’

Haal je daar ook je positivisme uit?

‘Wij maken ons zorgen om het investeringsklimaat en we denken vooral mee over het bouwen van nieuwe woningen. Er is immers een doel gesteld door de overheid en dat zijn we niet aan het halen. Niet alleen het aantal nieuwe woningen blijft achter, maar ook het aantal vergunde projecten dus het komt op de korte termijn ook niet goed. Plus we kijken naar het transformeren van kantoorgebouwen en mensen met een groot object de mogelijkheid bieden om te splitsen.’

Hoe krijg je dat voor elkaar?

‘Het beleid van gemeenten moet soepeler als daar behoefte aan is. Gemeenten zouden bijvoorbeeld splitsen bij bestaande woningen moet toestaan. Of dat je gebouwen omzet in woningen. Er zit vaak een verschil tussen de ambitie van wethouders en ambtenaren met dat soort maatregelen en dan zou de Minister moeten kunnen ingrijpen.’

Is er te weinig kwaliteit bij ambtenaren?

‘Dat valt mee, maar ze zijn ook heel druk met andere zaken zoals bijvoorbeeld met de opvang van asielzoekers en met bezwaarprocedures. Plus er gaat veel tijd zitten in bestemmingsplannen en vergunningstrajecten.’

Met de nieuwe wetgeving over de regie kan de Minister toch zeggen tegen gemeenten: we hebben zóveel woningen nodig?

‘Het is belangrijk dat we kijken naar de doelen en als het niet gehaald wordt dan moet je een duwtje geven. Dat kan door het versoepelen van procedures, verbeteren van capaciteit op gemeentehuizen en ook door meer druk van de Minister.’

En het is belangrijk dat je woningen bouwt in alle segmenten?

‘Alleen voor starters bouwen is een probleem want de businesscase is niet goed genoeg dus je hebt ook duurdere woningen nodig. Als je nu alleen focust op starters ontstaat er een probleem in het middensegment. Dus wij zeggen: focus niet alleen op de starters.’

Wat hebben we geleerd van eerdere wooncrises?

‘Dat je in tijden van een crisis niet moet stoppen met bouwen omdat er geen vraag is. We stopten met bouwen na de kredietcrisis van 2008, maar die huizen komen we nu tekort. Het kost je gewoon vijf tot tien jaar om dat weer op te starten en dat gaat nu te langzaam. En als de vraag toeneemt en het aanbod stagneert dan stijgen de prijzen. Daar zitten we nu al een paar jaar in.’

Persoonlijke vragen Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep wonen van de NVM

FAVORIETE STAD
‘Ik heb het heel erg naar mijn zin Geldermalsen, maar ik hou ook van de drukte van New York.’
BESTE ADVIES
‘Ik ben zelf heel erg perfectionistisch, maar iemand zei ooit tegen me: soms is het leerproces gewoon ‘doen’. Als makelaar ben je bijvoorbeeld niet voorbereid om persconferenties te geven dus ook dat moet je gewoon doen.’
SPORT
‘Ik ben een fanatiek duiker.’
RESTAURANT
‘Naast de Jachthaven in de buurt van mijn huis is een perfect restaurant. Plus de plaatselijke Griek is heel goed.’
BOEK
‘De Alchemist van Paolo Coelho. Dat je van lood goud kunt maken en dat de weg ernaartoe belangrijk is.’
FILM
‘Pretty Woman kan ik steeds blijven kijken.’
VAKANTIE
‘Mijn ideale vakantie is naar Bali. Ik hou van de rustige manier hoe mensen in het leven staan. Dat ze niet met materiele zaken bezig zijn.’
TROTS
‘Dat is twee mooie kinderen op de wereld heb gezet. En dat ik creatiever ben dan ik zelf dacht.’