VG Visie Daily #35: ‘AI kan bouw- en vastgoedsector rendabeler en duurzamer maken’

Dankzij de exponentiële groei begint het gebruik van kunstmatige intelligentie ook langzamerhand in de vastgoedsector door te sijpelen. AI kan nu ook de ontwerpfase van vastgoedprojecten sterk verkorten, het materiaalgebruik terugdringen en projectontwikkeling flink verduurzamen, schrijven sectorbankiers van ABN Amro deze week.

Artificial Intelligence (AI) is niet nieuw in de vastgoedsector. Tot voor kort werd vooral gesproken over de zin en onzin van AI-toepassingen als Automated Valuation Models. Leuk voor residentieel vastgoed maar volstrekt ongeschikt voor commercieel vastgoed, luidde de consensus. Ook proberen prop-tech startups al jaren institutionele vastgoedbeleggers te overtuigen kunstmatige intelligentie los te laten op hun vastgoedportefeuilles. Door AI (machine learning) toe te passen op heel veel gebouwen (big data) worden de energieprestaties van hun gebouwen veel beter, is de belofte. Veelal mondden dergelijke trajecten echter uit in een ruzie tussen producenten, huurders, beleggers en beheerders over de kosten en het eigendom van de verworven data.

Next Sense

Dankzij Chat GPT is AI het afgelopen jaar tastbaarder geworden en meer op de menselijke maat toegesneden. Steeds meer makelaars en projectontwikkelaars zetten Chat GPT al volop in bij het schrijven van websiteteksten, voor social media-accounts of offertes, als eindredacteur, vertaler of vraagbaak of laten het zelfs marktanalyses en documentatie schrijven. Of het nu om hulp bij het opstellen van contracten, huur/verkoopovereenkomsten of zelfs juridische vraagstukken gaat.

‘GENERATIEVE AI ZAL IN STEEDS GROTERE MATE WORDEN TOEGEVOEGD AAN DE HUIDIGE ONTWERPPROCESSEN’

Brainbay

Of de opmars van AI pioniers Edge Next en Physee heeft samengebracht, is niet bekend. Feit is dat de combinatie Next Sense voldoende slagkracht heeft om echte impact op de verduurzaming van de kantorenmarkt te krijgen. Edge Next, het techvehikel van ontwikkelaar Edge, had al een dashboard ontwikkeld dat inzichtelijk maakte hoe duurzaam een compleet gebouw presteert. Met de AI-tools van Physee kan Next Sense alle sensoren en installaties slimmer aansturen. Ook Brainbay, de datatak van NVM die over de grootste commercieel vastgoeddatabase van Nederland beschikt, verwacht te profiteren van de AI-kennissprong. Voorspellingen over de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen en vastgoedprijzen per locatie zijn straks wellicht niet meer ondenkbeeldig.

Intussen ziet ABN Amro kansrijke toepassingen van AI in de ontwerp-, ontwikkel- en bouwfase van vastgoed. ‘Professionals in de wereld van bouw en vastgoed met belangstelling naar de ontwikkelingen rond generatieve AI’. Deze variant van kunstmatige intelligentie is in staat om, eenmaal ‘getraind’ op grote hoeveelheden voorbeelden, nieuwe zaken te creëren. Een bekende toepassing is het genereren van teksten, maar de technologie kan ook beelden en zelfs gebouwontwerpen maken. Daarmee maakt de technologie de weg vrij naar nog meer innovatie en creativiteit’, schrijven sectorbankiers Julia Krauwer en Leontien de Waal en sectoranalist Cas Bogaard.

‘AI KAN HET WEGGOOIEN VAN 30 PROCENT VAN DE NIEUWE BOUWMATERIALEN VOORKOMEN’

Minder verspilling

AI kan de bouw- en vastgoedsector volgens hen in potentie veel duurzamer maken. ‘Gebouwen zijn verantwoordelijk voor zo’n 40 procent van de broeikasgasemissies, waarvan 27 procentpunt veroorzaakt door energiegebruik. Daarom loont het om – naast functionele eisen zoals inval van daglicht en minimum vloeroppervlak per appartement – de ontwerpen op energiezuinigheid te optimaliseren. Ook zorgen fouten tijdens het ontwerpproces voor extra werk tijdens de bouwfase – iets wat resulteert in een hoop onnodig materiaalgebruik en afval. Geschat wordt dat hierdoor wel 30 procent van de nieuwe bouwmaterialen wordt weggegooid. Mogelijk leidt het ook tot slim ontworpen onderdelen die gemakkelijk kunnen worden gedemonteerd bij de sloop van een gebouw, wat bijdraagt aan de circulariteit ervan. Daarnaast zijn er nieuwe constructiematerialen die met de technologie versneld kunnen worden ontdekt, zoals betonalternatieven waarvan de productie minder energie-intensief is.’

AI-model

De Amerikaanse start-up Augmenta is hier al volop mee aan de slag. ‘Augmenta werkt aan een cloudplatform dat een steeds breder scala aan ontwerpfuncties moet ondersteunen. Een AI-model dat automatisch een plan genereert voor de aanleg van de elektrische leidingen is nu beschikbaar voor een beperkt aantal eerste gebruikers en zal in de toekomst worden vergezeld door generatieve modellen gespecialiseerd in leidingenwerk, mechanische installaties en volledige gebouwstructuren. Een uitdaging is de beperkte beschikbaarheid van data om de AI-modellen mee te trainen. Daarom heeft Augmenta zelf een dataset gecreëerd met ontwerpen van niet-bestaande gebouwen, die onder andere zijn gegenereerd op basis van vereisten vanuit wet- en regelgeving.’

‘OP BASIS VAN ALLE VEREISTEN ZIJN DUIZENDEN GEBOUWONTWERPEN GEGENEREERD WAAR ARCHITECTEN EN BOUWBEDRIJVEN AL MEE WERKEN’

Generatief ontwerp

De meeste aandacht gaat nu uit naar generatief ontwerp. Sinds 2018 staken investeerders volgens ABN Amro 793 miljoen dollar in jonge bedrijven die generatieve AI toepassen bij verduurzaming. ‘Het overgrote deel van de investeringen vond plaats in 2023. In tegenstelling tot generatieve AI is er bij generatief ontwerp geen sprake van een model dat wordt getraind op grote hoeveelheden voorbeelden. In plaats daarvan gaat een algoritme binnen vooraf gedefinieerde kaders aan de slag, zoals de wettelijke minimumhoogte van een verdieping, de maximaal gewenste hoeveelheid omgevingsgeluid en vastgelegde CO2-beperkingen van een bouwproject. Op basis van die vereisten worden vervolgens honderden of wel duizenden gebouwontwerpen gegenereerd. Diverse gevestigde partijen werken er al mee, waaronder architecten, bouwbedrijven en zelfs timmerfabrieken.’

Softwarebedrijf OMRT is een van de Nederlandse bedrijven die hiermee graag werkt, vertelt ceo Jasper Spiegeler. ‘Strakke kaders zijn in ons vakgebied ontzettend belangrijk. Zo weet je dat wat je genereert, ook mag en kan. Fouten zorgen alleen maar voor vertraging in de projectontwikkeling. Wel kan ik me voorstellen dat generatieve AI als een laag om vooraf gedefinieerde parameters heen kan worden gebouwd, om de creativiteit te stimuleren binnen de praktische en wettelijke kaders. Generatieve AI kan ook helpen bij het optimaal inrichten van stedelijke gebieden, of het creatief inpassen van gebouwen in de bestaande omgeving.’