VG Visie Daily #106: Barbara Baarsma: De hypotheekrenteaftrek heeft meer nadelen dan voordelen

De woningmarkt in Nederland staat al lange tijd onder druk, en oplossingen lijken vaak tijdelijk of gefragmenteerd. Barbara Baarsma, Hoogleraar toegepaste economie en hoofdeconoom bij PwC Nederland, pleit voor een fundamentele herziening van het beleid. Volgens haar is een langetermijnvisie cruciaal om een gezonde woningmarkt te creëren.

Waarom denk je dat er een langetermijnvisie nodig is om de problemen op de woningmarkt op te lossen?

‘Veel van de problemen die we vandaag zien, spelen al jaren. Het woningtekort, de starheid in de markt, de prijsstijgingen….al deze zaken kunnen we niet oplossen met maatregelen die na vier jaar door een nieuw kabinet weer aangepast worden, en dan vaak met maatregelen gericht op een deelprobleem, zonder de samenhang tussen die maatregelen te doordenken. Hoge huurprijzen in het middensegment tegengaan met een prijswet klinkt sympathiek, maar vergroot de schaarste met hogere prijzen als gevolg. Wat we nodig hebben, is een integrale visie die tevens verder reikt dan een kabinetsperiode. Alleen met zo’n aanpak kunnen we de woningmarkt structureel gezonder maken en anticiperen op toekomstige ontwikkelingen, zoals vergrijzing en veranderingen in woonbehoeften.’

Welke elementen zijn volgens jou belangrijk in zo’n langetermijnvisie?

‘Een van de belangrijkste onderdelen is eigendomsneutraal beleid. Dat houdt in dat de overheid niet langer kopen stimuleert ten opzichte van huren, of andersom. Nu bevoordelen we bijvoorbeeld huiseigenaren met de hypotheekrenteaftrek, terwijl er voor huurders in het middensegment weinig steun is, omdat de huurtoeslag alleen geldt tot de huurgrens en voor lagere inkomens. Een neutrale benadering helpt mensen flexibeler keuzes te maken die bij hun levensfase en voorkeuren passen, zonder dat fiscale voordelen de woningmarkt verstoren.’

Hoe zie je het de hypotheekrenteaftrek in dit kader?

‘De hypotheekrenteaftrek heeft meer nadelen dan voordelen. Het beleid kost de schatkist miljarden euro’s per jaar en stimuleert de vraag naar koopwoningen, en omdat het aanbod niet meegroeit, stijgen de prijzen. Het gaat om ongeveer zeven miljard euro die we jaarlijks kwijt zijn. Die zou ook ingezet kunnen worden voor andere maatschappelijke doelen. Het zou voor de woningmarkt echt gezond zijn om deze regeling geleidelijk geheel af te schaffen. Ook vanuit de Europese Commissie, het IMF en andere gremia wordt ons land hier herhaaldelijk op gewezen. Dit soort hervormingen zijn cruciaal voor een beter werkende woningmarkt.’

Welke rol speelt de overheid volgens jou in het vergroten van het woningaanbod?

‘De overheid zou zich actiever kunnen inzetten om obstakels voor nieuwbouw weg te nemen. Denk aan lange vergunningsprocedures, hoge bouwkosten en stikstofnormen die de bouw beperken. Gemeenten zouden bijvoorbeeld meer mogelijkheden moeten krijgen voor actief grondbeleid en ook invoering van een planbatenbelasting of een leegstandheffing zoals die in Vlaanderen bestaat kan helpen, en het Rijk zou grootschalige bouwlocaties beter kunnen coördineren en gemeenten die willen bouwen meer vrijheid geven om zelf keuzes te maken over aantallen en locaties. Dit vraagt natuurlijk om een sterke regie van de overheid. Alleen zo kun je echt vaart maken en voorkomen dat allerlei lokale issues nieuwbouw blijven tegenhouden.’

En vanuit de kant van de kopers en huurders?

‘Flexibiliteit in de woningmarkt betekent dat mensen makkelijker kunnen verhuizen, bijvoorbeeld als ze in een andere stad werk vinden of als ze nadat de kinderen uit zijn naar een kleinere woning willen verhuizen. Dat is belangrijk omdat het de arbeidsmarkt ondersteunt en zorgt dat mensen in een woning kunnen wonen die echt bij hen past. Maar als de kosten van verhuizen hoog zijn of het aanbod te beperkt is, worden mensen ontmoedigd om te verhuizen, en dan belemmert de woningmarkt dus ook de arbeidsmarkt.’

Wat zijn andere lange-termijnuitdagingen waar we rekening mee moeten houden?

‘Met het aflopen van de renteaftrek op hypotheken voor huishoudens , omdat die maximaal 30 jaar geldt. Ook hebben veel mensen een aflossingsvrije hypotheek. Uit onderzoek blijkt dat tussen 2035 en 2038 en na 2051 veel van die leningen geherfinancierd moeten worden. Dit soort factoren kan straks grote effecten hebben op de woningmarkt, maar worden nu nog onvoldoende meegenomen in beleid. Daar komt bij dat we te maken krijgen met een vergrijzingsgolf. Veel ouderen wonen nog in te grote woningen die ze op termijn mogelijk willen inruilen voor een kleinere woning of een zorgomgeving. Dat heeft natuurlijk impact op de regionale woningmarkten.’

Is er een land waar we volgens jou een voorbeeld aan kunnen nemen?

‘Er zijn zeker landen die de woningmarkt op onderdelen beter hebben ingericht, vaak door het bieden van eigendomsneutraal beleid en voldoende aanbod. Maar iedere situatie is natuurlijk uniek. Wat belangrijk is, is dat we niet alleen naar korte-termijnmaatregelen kijken, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting, maar echt naar structurele hervormingen. Dat betekent dat je durft te kiezen voor beleid dat de markt op lange termijn gezond maakt.’

Hoe denk je dat het draagvlak is voor zo’n radicale hervorming?

‘Ik denk dat steeds meer mensen inzien dat de huidige situatie onhoudbaar is. Outsiders, met name jongeren, krijgen maar geen plek op de woningmarkt. Iedereen kent wel iemand die maar geen woonruimte vindt. Het gevoel van urgentie leeft breed, veel breder dan een tijd geleden. Natuurlijk is een macro-economische visie niet altijd makkelijk te verkopen, want het kost tijd voordat mensen er de vruchten van plukken. Maar door in te zetten op een woningmarkt zonder grote tekorten en met ruimte voor veranderende woonbehoeften, creëer je uiteindelijk meer vertrouwen. Het kan wel tijd kosten om hier brede steun voor te vinden, maar met een heldere visie die kabinetten overstijgt, zal dat draagvlak groeien. Dat vraagt om moedige keuzes en een lange adem, maar het is de enige manier om echt iets te veranderen.’