VG Visie Daily #110: ‘Veel beleggers staan op een keerpunt in de vastgoedmarkt’

In de vastgoedmarkt, waar steeds meer particuliere investeerders hun panden verkopen omdat de businesscase niet meer rendabel is, weet Esther Dekker zich staande te houden. Sinds 2010 is ze er actief en ze adviseert particuliere investeerders, verhuurt panden en deelt haar inzichten via podcasts. Hier deelt ze hoe zij omgaat met de toenemende druk op de markt en de kansen die ze ziet, ondanks de huidige uitdagingen.

In de afgelopen jaren zijn de regels voor particuliere verhuurders aanzienlijk aangescherpt. Wat merk jij hiervan in jouw werk met investeerders?

‘Veel. Particuliere beleggers worden momenteel hard getroffen door nieuwe regelgeving en strengere eisen. De markt is in korte tijd flink veranderd, en voor veel verhuurders zijn de kosten zodanig gestegen dat de rek er helemaal uit is. Hoge rentetarieven, nieuwe belastingregels, onderhoudskosten – het loopt allemaal op, en veel beleggers zien het niet meer zitten. Sommigen zijn gedwongen hun woningen te verkopen omdat de businesscase gewoonweg niet meer rond te krijgen is. Mijn rol is veranderd van begeleiden bij aankopen naar vooral adviseren over verkopen en herstructureren.’

Welke impact heeft dit op jouw klanten en jouw eigen werk als adviseur?

‘Voor mijn klanten is het een stressvolle tijd. Veel investeerders hebben een lange tijd vertrouwen gehad in vastgoed als een stabiele investering, maar nu staan ze voor keuzes die ze eigenlijk niet willen maken. De verkoopgolf die we nu zien, is vaak een laatste redmiddel. Investeerders moeten zich ineens aanpassen aan een heel ander speelveld. Dit betekent dat ik ook veel meer moet schakelen en mijn klanten moet begeleiden door deze onzekere tijden. Waar ik voorheen advies gaf over het optimaliseren van rendement, gaat het nu vaak over het minimaliseren van verliezen en het heroverwegen van strategieën.’

Je zegt dat veel beleggers hun panden verkopen omdat de businesscase niet meer werkt. Hoe gaat de verkoop van die woningen en kun je er nog iets mee in jouw werk?

‘Veel beleggers verkopen inderdaad, en ik ondersteun hen daarin door de markt te analyseren en te kijken naar de beste verkoopstrategie. Vaak is het ook een emotionele stap. Ik probeer hen dan niet alleen financieel advies te geven, maar ook rust en een goed overzicht van hun opties. Er zijn nog steeds mogelijkheden om te verkopen met een positief resultaat, maar dat vereist dat je de markt en timing goed begrijpt. Voor mijn bedrijf betekent het dat ik, in plaats van groei te stimuleren, nu juist veel aandacht besteed aan het begeleiden van uitstapstrategieën. We bekijken per klant wat verstandig is om op de lange termijn te doen.’

Zijn er nog mogelijkheden voor beleggers om een positieve businesscase te maken in deze markt, ondanks de uitdagingen?

‘Ja, maar het vraagt wel om een heel andere aanpak dan voorheen. Rendement halen uit vastgoed is tegenwoordig minder vanzelfsprekend, en beleggers moeten creatiever en flexibeler zijn. Sommige investeerders kijken bijvoorbeeld naar andere typen vastgoed, zoals bedrijfsruimtes of zorgvastgoed, die minder worden beïnvloed door de strenge huurregels. Dat vereist maatwerk en kennis van specifieke niches in de vastgoedmarkt. Hierin probeer ik mijn klanten te ondersteunen door ze te helpen denken buiten de gebaande paden en in te zetten op lange termijn stabiliteit in plaats van korte termijn rendement.’

Hoe speel jij zelf in op de veranderende markt als het gaat om jouw advies en jouw eigen bedrijf?

‘Deze markt dwingt me om wendbaar te blijven en goed te luisteren naar wat mijn klanten nu echt nodig hebben. Mijn businesscase is altijd gebaseerd geweest op advies geven en panden verhuren, maar dat verhuurmodel is nu veel minder winstgevend geworden voor mijn klanten en dus ook voor mij. Ik zie deze fase als een uitdaging om mijn dienstenpakket opnieuw uit te vinden. Wat wij met name nu doen is beleggers indirect laten beleggen in vastgoed via onze vastgoedfondsen of via financieringsbemiddeling. Daarnaast blijf ik me inzetten voor transparantie en kennisdeling, bijvoorbeeld via mijn podcasts. Dit helpt beleggers beter in te zien wat er gaande is en hoe ze hun posities kunnen versterken of aanpassen.’

Je maakt inderdaad ook vlogs en podcasts over de vastgoedmarkt. Hoe draagt dat bij aan jouw advieswerk?

‘Mijn podcasts zijn een belangrijk hulpmiddel om investeerders inzicht te geven in de sector, maar ook om realistisch te blijven over de huidige uitdagingen. Ik merk dat mensen veel waarde hechten aan de persoonlijke verhalen en ervaringen die ik deel, omdat het hen helpt beter te begrijpen wat ze kunnen verwachten. In een podcast kan ik op een toegankelijke manier onderwerpen behandelen zoals regelgeving, rendement en strategieën voor een veranderende markt. Het doel is om vastgoedtransacties minder eenzijdig en vooral transparanter te maken.’

Met al die uitdagingen op de vastgoedmarkt, is er nog steeds interesse bij nieuwe investeerders om de markt te betreden?

‘Er zijn inderdaad nog altijd nieuwe investeerders, maar ze hebben wel een andere mindset dan voorheen. Ik zie bijvoorbeeld meer lange termijn beleggers die minder geïnteresseerd zijn in direct rendement en meer willen bijdragen aan maatschappelijke doelen, zoals betaalbare huurwoningen of duurzame projecten. Deze groep heeft vaak niet dezelfde hoge rendementseisen en is bereid om zich aan te passen aan de veranderende markt. Ook zie ik dat er meer interesse komt in niches, zoals verhuur aan zorginstellingen of flexibele werkruimtes. Het vraagt meer kennis en strategisch inzicht om succesvol te zijn in deze markt, en dat maakt

Wat zou je als laatste advies geven aan beleggers die twijfelen of ze in deze markt willen blijven?

‘Als je twijfelt, neem dan de tijd om een objectieve analyse te maken. Kijk goed naar wat er wel mogelijk is en wat jouw persoonlijke doelen zijn. Vastgoed blijft een waardevolle investering, maar het vraagt nu meer geduld, kennis en een strategische aanpak. Wees niet bang om aanpassingen te doen en een andere koers te varen, ook al is dat misschien spannend. En wees vooral realistisch over je rendementen en je impact op de samenleving. Er is nog steeds een toekomst voor beleggers in de vastgoedmarkt, maar je moet wel bereid zijn om mee te bewegen met de veranderingen.’