VG Visie Daily #113: Liefst wil je een gebied dat van ‘s morgens tot ‘s avonds gezelligheid en levendigheid biedt

Herman Kok heeft veel ervaring in de retailvastgoedsector. Als associated partner van DISCvision pleit hij ervoor om altijd de behoeften van mensen als basis te nemen voor de ontwikkeling van vastgoed. Daarom bespreken we met hem cases in Berlijn en Den Haag.

Op jullie site staat dat jullie onlangs in Berlijn waren. Wat was de reden van dat bezoekje?

‘Wij waren in Berlijn in verband met de jaarlijkse Kern-studiereis (Kern is de opvolger van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra, de NRW, red.) die dit jaar door mij in opdracht van Kern was georganiseerd. Dat gaf veel interessante inzichten, vooral omdat het gebied rond de Potsdamer Platz een transformatie heeft doorgemaakt. Dit was na de Duitse hereniging een prestigeproject en het stond bekend als een gebied vol kantoorpanden. De focus lag destijds vooral op de gebouwen zelf en minder op de openbare ruimte. Het winkelcentrum daar kreeg later bovendien flinke concurrentie van de ‘Mall of Berlin’ en had echt een nieuwe impuls nodig. De eigenaren besloten om het centrum open te breken en er een overdekte straat van te maken. Dit maakte de verbinding naar de omliggende buitenruimte en andere voorzieningen, zoals de bioscoop en het theater, veel natuurlijker.’

Wat maakte deze aanpak zo effectief?

‘Door die open verbinding ontstond er een logische en zichtbare koppeling tussen binnen en buiten. Het gebied kwam letterlijk en figuurlijk tot leven. Ook in de plinten, dus de onderste bouwlagen, werd veel dynamiek toegevoegd: cafés en dienstverlenende functies zorgden voor meer energie op straatniveau. Daardoor werd het winkelcentrum geen afgesloten mall meer, maar een open gebied dat bezoekers door de hele wijk leidt.’

Zie je dit ook in Nederland? Ik begreep dat je het Laakhaven Hollands Spoor-gebied in Den Haag ook interessant vindt?

‘In Laakhavens Hollands Spoor zie je ook dat een transformatie naar grootstedelijke allure in gang wordt gezet. De campus van de hogeschool wordt uitgebreid, er komt meer werkgelegenheid en vooral ook komen er veel nieuwe woningen. Er wordt nadrukkelijk gekeken naar de verbindingen op straatniveau en hoe de plinten van gebouwen kunnen bijdragen aan levendigheid. De transformatie is erop gericht om van een anonieme en monotone omgeving een levendig stadsdeel met gemengde functies te maken.’

Waar moet je op letten bij zo’n aanpak van een gebied?

‘Het is vooral belangrijk dat je nadenkt over de gebruikers, de bewoners, studenten en medewerkers die hier dagelijks naar hun werk komen. De gebouwen en de functies in de plinten moeten zodanig op elkaar afgestemd worden, dat het voor de gebruikers één interessant en aantrekkelijk geheel gaat vormen. Die koppelingen zorgen ervoor dat je niet alleen ‘mooie blokken’ hebt, maar ook een gebied waar mensen graag samenkomen en verblijven. Dit vraagt om een balans tussen wonen, werken en voorzieningen. Het type bewoners en werkenden moet worden afgestemd op de faciliteiten en functies die in het gebied aanwezig zijn. Voor het Laakhavens Hollands Spoor is de ambitie bijvoorbeeld om een levendig stadsdeel te maken waar jong en oud samenkomen, met horeca, winkels en andere functies die dat ondersteunen.’

Kun je uitleggen hoe die samenstelling van functies eruitziet?

‘In dit gebied heb je te maken met een mix van gebruikers, die allemaal om een andere reden in dit gebied zijn. De inwoners hebben andere wensen dan de mensen die hier dagelijks naar hun werk komen. Het is belangrijk om niet alleen winkels te bieden, maar ook horeca en creatieve functies die passen bij de verschillende doelgroepen. Je wilt dat het gebied aantrekkelijk is voor een breed publiek, zodat de levendigheid niet afhankelijk is van één doelgroep of van specifieke momenten van de dag. Liefst wil je een gebied dat van ‘s morgens tot ‘s avonds gezelligheid en levendigheid biedt.’

In Nederland zie je steeds meer winkelgebieden die anders moeten worden ingericht vanwege de afname in vraag naar winkelmeters. Waar moet je dan op letten?

‘Inderdaad, er is een trend waarin winkelgebieden kleiner en gemengder worden. Veel winkelcentra worden compacter gemaakt, waarbij een deel wordt omgezet naar andere functies. Dan is van belang om verder te kijken naar de belangrijkste gebruikersgroepen in een gebied, en dààr de verdere functies op af te stemmen. Dit is in winkelcentra vaak wat makkelijker, omdat je daar vaak met een centrale eigenaar werkt. In binnensteden, waar veel verschillende eigenaren zijn, is dit een stuk lastiger te realiseren. Het vraagt om coördinatie en commitment om die functies goed samen te laten komen en iedereen aan boord te krijgen. Maar het begint met de bewoners en gebruikers van een gebied. En daar zie je bij veel transformaties nog veel mis gaan.’

Hoe kun je ervoor zorgen dat iedereen mee kan in zo’n transformatie?

‘Het is cruciaal dat er een duidelijke visie is die door alle betrokken partijen gedragen wordt. Mensen moeten het gevoel hebben dat ze onderdeel zijn van het proces en dat hun inbreng telt. Als er bijvoorbeeld in een winkelstraat wordt besloten om een aantal panden een andere bestemming te geven, is het belangrijk dat alle eigenaren daarbij betrokken worden. Zo kun je misverstanden en weerstand voorkomen.’

Heb je een goed voorbeeld van waar dit werkt?

‘Den Helder is een mooi voorbeeld. Daar hebben ze een ontwikkelingsmaatschappij opgericht waarin de stad en provincie beide aandeelhouders zijn. Deze organisatie kon onafhankelijk van de dagelijkse gemeentelijke politiek aan de slag met het herstructureren van de binnenstad. Er werd een strategie uitgestippeld waarbij een deel van het winkelgebied werd omgevormd naar andere functies. Dit zorgde voor een betere balans in het centrum en voor meer continuïteit in de aanpak.’

Wat zie je als de grootste uitdaging voor retailvastgoed in de komende vijf jaar?

‘Een van de grootste uitdagingen wordt het vinden van een balans tussen fysiek en online winkelen. Fysieke winkels blijven belangrijk, maar moeten kwalitatief goed zijn en een sterke belevingswaarde bieden. Aan de andere kant zoeken pure online spelers naar een fysiek profiel. Het totale traject van klantbeleving, van oriëntatie tot aankoop en service, loopt steeds meer door elkaar. Retail die zowel fysiek als online een consistente ervaring biedt, zal uiteindelijk succesvol zijn.’

Dus het gaat niet alleen om de winkel zelf?

‘Precies. Het draait om de ‘customer journey’ van de klant, waarin online en offline elkaar aanvullen. Bedrijven die dat goed begrijpen, zoals Coolblue met hun fysieke winkels, weten hun klanten zowel in de winkel als online goed te bedienen. Dit vraagt om flexibiliteit en een goed afgestemde omgeving waarin retail, horeca en andere voorzieningen samenwerken.’