VG Visie Daily #139: ‘Overheid en corporaties hebben de sleutel van betaalbare woningbouw in handen’

Bram Klouwen, directeur van het Arnhemse adviesbureau Companen, maakt zich zorgen over de toekomst van de sociale woningbouw. ‘Betaalbare woningen bouwen is steeds moeilijker, want zonder extra geld krijg je het financieel niet meer rond.’ Een gesprek over de oorzaken, oplossingen en vooral de rol van de overheid en woningcorporaties.

Waarom lukt het momenteel niet om voldoende betaalbare woningen te bouwen?

‘Omdat het bouwen van betaalbare woningen steeds meer een verliesgevende onderneming is geworden. Grondprijzen zijn hoog, bouwkosten stijgen enorm en de eisen aan kwaliteit worden steeds strenger. Veel grond is ooit aangekocht met het idee duurdere woningen te bouwen, waardoor de rek eruit is. Nú betaalbaar bouwen betekent in veel gevallen een verliesgevende businesscase.’

Wat is dan precies het probleem met die businesscase?

‘De bouwkosten zijn inmiddels zo hoog dat er bijna geen ruimte meer is om er grond onder te zetten. Omdat die grondprijs al vaststaat, lopen projecten spaak zodra je betaalbare woningen wilt realiseren. Iedereen wacht op elkaar om verlies te nemen, maar niemand wil of kan dat doen. Ontwikkelaars, gemeenten en particuliere eigenaren houden elkaar daarin gevangen.’

Waarom zijn oplossingen zo moeilijk te realiseren?

‘Omdat elke voorgestelde oplossing meteen op weerstand stuit. Kleinere woningen bouwen roept protest op, omdat iedereen vindt dat mensen met weinig geld ook recht hebben op voldoende ruimte. Minder parkeerplaatsen leidt tot weerstand, omdat bewoners graag voor de deur parkeren. Minder duurzaam bouwen conflicteert met klimaatdoelstellingen. Iedereen heeft goede redenen om geen concessies te doen. Een alternatief is minder betaalbaar bouwen. Maar ook dat is geen oplossing. De tekorten zijn vooral groot in het betaalbare segment. De prijselasticiteit op de woningmarkt is minimaal. Prijzen dalen niet zomaar bij meer aanbod. Nieuwbouw van betaalbare woningen is daarom noodzakelijk.’

Betekent dat dat er meer geld bij moet vanuit de overheid?

‘Ja, absoluut. De overheid moet niet alleen eisen stellen, maar daar ook voldoende geld tegenover zetten. Er komt subsidie beschikbaar, maar dat is lang niet genoeg. Om structureel het woningtekort aan te pakken, zal de rijksbijdrage zeker drie à vier keer zo hoog moeten zijn.’

Ziet de overheid dit onvoldoende in?

‘Ja, er heerst nog steeds het idee dat simpelweg bouwen en nog meer bouwen het probleem oplost. Men onderschat de complexiteit en hoopt op eenvoudige oplossingen. De overheid probeert met het programma STOER het probleem af te bakenen, maar het probleem is groter en complexer dan dat programma.’

Wat zie je in de dagelijkse praktijk gebeuren?

‘Ik zie steeds vaker dat projecten vastlopen of vertraagd raken omdat partijen het financieel niet rond krijgen. Gemeenten willen vaak ideale scenario’s, terwijl ontwikkelaars financieel vastzitten aan eerder gemaakte afspraken. Hierdoor ontstaat er een impasse, vooral bij complexe locaties zoals oude bedrijventerreinen waar ontwikkelkosten sowieso al fors zijn.’

Wat is jullie rol hierin als adviesbureau?

‘Wij spelen vooral een verbindende rol tussen overheid en marktpartijen. We proberen partijen dichter bij elkaar te brengen door inzichtelijk te maken waar financiële kansen liggen en waar je concessies kan doen. Door openheid te creëren en partijen beter te laten begrijpen wat elkaars positie is, proberen we toch ontwikkelingen los te trekken.’

Zijn er ook lichtpuntjes te benoemen?

‘Gelukkig wel. De politiek maakt nu duidelijke keuzes. Als er stabiliteit is vanuit de overheid en duidelijkheid over wat er verwacht wordt, dan zie je dat de markt zich daarop instelt. Ontwikkelaars, woningcorporaties en gemeenten kunnen dan beter anticiperen. Een stabiele koers vanuit de politiek helpt enorm om projecten van de grond te krijgen en geeft uiteindelijk ook vertrouwen om te investeren.’

Welke rol zie jij voor de overheid hierin op de langere termijn?

‘De overheid moet terug naar een meer regisserende rol, zoals in het verleden vaker gebeurde. Denk aan de wederopbouw tot de jaren tachtig, toen er meer vanuit landelijke regie werd gestuurd met veel financiële steun. Toen werden nog ruim 100.000 woningen per jaar gebouwd. Dat is daarna niet meer gelukt. Die financiële steun moet niet een cadeautje zijn voor de toevallige koper, want dan blijf je prijzen opdrijven. Geef vooral corporaties financiële ruimte om meer betaalbare woningen te bouwen; niet alleen voor de laagste inkomens. Deze woningen blijven dan ook voor toekomstige generaties betaalbaar.’’

Is dat realistisch in de huidige politieke context?

‘Het is niet gemakkelijk, maar absoluut noodzakelijk. Juist omdat de woningbouw zo’n lange adem nodig heeft, is politieke stabiliteit essentieel. Zonder stabiel beleid kom je er gewoon niet.’

Zie jij naast subsidies nog andere mogelijkheden?

‘Alternatieve oplossingen zoals woningdelen of het splitsen van woningen kunnen zeker bijdragen. Vooral in stedelijke gebieden kun je daarmee efficiënter gebruikmaken van de bestaande woningvoorraad. Dit vraagt om gewenning en acceptatie bij de woningzoekenden. Maar als je slim met voorzieningen omgaat, zoals het aanbieden van gezamenlijke voorzieningen, kun je mensen hiertoe steeds beter verleiden.’

Hoe kijk je naar de toekomst? Ben je optimistisch of bezorgd?

‘Ik ben voorzichtig optimistisch. Het besef groeit dat het zo niet verder kan. Er is een toenemende bereidheid om samen oplossingen te zoeken en concessies te doen, mits duidelijk is waarom die nodig zijn. Als we als samenleving accepteren dat betaalbare woningbouw offers vraagt en extra financiële steun nodig heeft, zie ik kansen om hieruit te komen. Een positiever beeld van woningcorporaties die hierin een sleutelrol hebben helpt hierbij. Maar eenvoudig wordt het niet.’

Persoonlijke vragen Bram Klouwen, directeur Arnhemse adviesbureau Companen

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Je kunt niet de wind veranderen, maar wel de stand van je zeilen. Met andere woorden; doe wat je zelf kan doen in plaats van je afhankelijk te maken van zaken die je niet kan beïnvloeden.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Companen staat als een stevig bedrijf, met een mooi, betrokken en kritisch team. Diverse oplossingen voor de woningmarkt die nu landelijk werken, komen uit dit team.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘De stad der blinden van José Saramago. Het motto van dit boek: “Wie ogen heeft die kijkt. Wie zien kan, neemt waar.’  
WELKE SPORT DOE JE?
‘Zeilen en (berg-)wandelen.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Friesland en Zwitserland.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Mijn vader. Als hij aan iets werkt, doet hij dat volop vanuit de bedoeling en niet voor zijn prestige. Hij heeft zo in stilte belangrijke bewegingen in de samenleving in gang gezet, zonder zichzelf op de voorgrond te plaatsen.’