Integrale gebiedsontwikkelingen met betekenis: Hoe Dura Vermeer steden leefbaarder maakt

Van een rauw bedrijventerrein in Amsterdam-Noord tot een groene wijk in Diemen en een slimme transformatie in Haarlem. Dura Vermeer laat zien dat gebiedsontwikkeling meer is dan bouwen alleen. Het 170 jaar oude familiebedrijf ontwikkelt leefomgevingen waarin duurzaamheid en gemeenschapszin hand in hand gaan. ‘We willen het goede doen,’ zegt Marijke Nas, directeur Dura Vermeer Bouw Midden West. ‘Dat betekent: ontwikkelen en bouwen voor de aarde en voor mensen.’ ‘En we bouwen geen dozen, maar gemeenschappen’, vult ontwikkelmanager Niels Nieboer aan.

Hij gaat verder: ‘Tegelijkertijd staan we voor een enorme woningbouwopgave. Bij Dura Vermeer voelen we de verantwoordelijkheid en de ambitie om daar op een toekomstbestendige manier aan bij te dragen met oog voor mens, natuur én in samenhang met de omgeving.’

Bouwen aan de verbinding tussen mens en aarde

Dura Vermeer begon ooit als puur bouwbedrijf, maar dat is ondertussen veranderd, benadrukt Nas. ‘we zijn echt ontwikkelaar en bouwer. we doen het hele traject – van de eerste ideeën tot de uitvoering – en denken integraal na over wat een gebied nodig heeft. Die visie verwoordt het bedrijf in een overkoepelend credo: Het Goede Doen. ‘Dat is de verbinding tussen mens en aarde. Dus duurzame keuzes maken en zorgen dat mensen elkaar kunnen ontmoeten, zich veilig voelen, gezond leven.’

Dura Vermeer ontwikkelde zelfs een eigen barometer, waarmee per postcodegebied in kaart wordt gebracht wat een plek nodig heeft: meer groen, betere veiligheid, meer gezondheidsvoorzieningen of het stimuleren van ontmoeting. ‘Dat helpt om heel gericht keuzes te maken die echt waarde toevoegen’, aldus Nas.

Circulaire stadswijk met karakter in Amsterdam-Noord

Een van de meest sprekende voorbeelden van deze visie is de gebiedsontwikkeling in Buiksloterham, Amsterdam-noord. op een voormalig bedrijventerrein ontwikkelt Dura Vermeer samen met Amvest een circulaire wijk met ongeveer 265 woningen, waarvan 70 procent in het sociale en middeldure segment.

‘Het is een rauw, industrieel gebied, met een mooie mix van creatieve huurders, het Digital Art Museum en een fantastisch restaurant op het terrein’, vertelt Nieboer. ‘Die identiteit willen we behouden. Daarom laten we bewust delen van de bestaande bebouwing staan.’ Daarmee slaat het project een brug tussen oud en nieuw, en tussen bedrijvigheid en wonen.

De plannen rusten op drie pijlers: betaalbaarheid, duurzaamheid en behoud van circulair productieve bedrijvigheid. ‘we scheiden het water op het terrein’, legt Nieboer uit. ‘er komt een grote silo waarin regenwater wordt opgevangen en als grijswater wordt hergebruikt voor koeling, toiletten, en zelfs voor de bedrijven op het terrein. Zo ontstaat een slim, circulair systeem.’

Maar duurzaamheid zit voor Dura Vermeer niet alleen in techniek. Het zit ook in de manier waarop een wijk tot leven komt. ‘we willen plekken maken waar mensen elkaar tegenkomen’, zegt Nieboer. ‘Bijvoorbeeld door brede leefgalerijen te ontwerpen of trappen zo te positioneren dat je je buren letterlijk tegenkomt. Geen anonieme liftrit, maar ruimte voor het praatje met je buurman.’

Groen wonen en ontmoeten in Diemen

In Diemen kreeg Dura Vermeer de kans om samen met BPD en Rochdale een stenige wijk om te vormen tot een groene oase: Holland Park west. ‘er was nauwelijks groen’, herinnert Nas zich. ‘Het was een gebied met hoge bebouwingsdichtheid en weinig ruimte voor ontspanning. wij hebben daar volop ingezet op vergroening. er is ruimte gekomen voor spelen, ontmoeten, recreatie en er loopt een mooie groenzone met water dwars door het plan.’

Het project omvat circa 750 woningen, een mix van huur en koop, en een basisschool. ‘Dat zorgt voor levendigheid en maakt de wijk aantrekkelijk voor gezinnen’, aldus Nas. ‘en doordat we behalve ontwikkelaar ook bouwer zijn, kunnen we bouwbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid al in een vroeg stadium borgen. Dat geeft ons voorsprong in tenders en vertrouwen bij gemeenten.’

Ook de samenwerking was hier cruciaal. ‘Bij dit soort grootschalige ontwikkelingen heb je elkaar nodig’, zegt Nas. ‘Van belegger tot corporatie tot gemeente; we trekken samen op.’

Gebiedsontwikkeling Elements + SmartDock

‘WE BOUWEN GEEN DOZEN, MAAR GEMEENSCHAPPEN’

Ontwikkeling Legends

Karaktervolle transformatie in Haarlem

In Haarlem koos Dura Vermeer voor een andere aanpak: transformatie in plaats van nieuwbouw. Aan de rand van het centrum kreeg een monumentaal kantoorgebouw een tweede leven. ‘Het gebouw was eigenlijk te diep voor standaardappartementen’, aldus Nas. ‘Maar dat gaf juist kansen. we hebben ruime woningen kunnen maken met hoge plafonds en een bijzondere uitstraling.’ Sommige woningen zijn casco opgeleverd, zodat bewoners zelf hun indeling konden bepalen.

Parkeren gebeurt hier niet onder de grond, maar in een zogenaamde SmartDock: een flexibel parkeergebouw met deelconcepten en ‘zwerfplekken’ in plaats van vaste parkeerplaatsen. ‘Dat maakt het toekomstbestendig’, vertelt Nieboer. ‘een parkeerkelder is duur, inflexibel en onder de grond. Met een SmartDock kun je meebewegen met de tijd. wordt de mobiliteitsvraag kleiner? Dan kun je het gebouw eenvoudig herbestemmen.’

Flexibel en conceptmatig: klaar voor de toekomst

Die aanpasbaarheid vormt een rode draad in het denken van Dura Vermeer. ‘we ontwerpen gebouwen zo, dat ze relatief makkelijk een andere functie kunnen krijgen’, zegt Nieboer. ‘Met losmaakbare wanden, aanpasbare plattegronden, en steeds vaker ook met houtbouw, dat meer flexibiliteit biedt.’

Een goed voorbeeld is het Legends-concept in Utrecht, voor ouderenhuisvesting. ‘Met logeerkamers, gedeelde voorzieningen en een communitygevoel’, legt Nas uit. ‘Maar het is zo opgezet dat het over twintig jaar ook gebruikt kan worden voor een andere doelgroep. Dat noemen we alternatieve aanwendbaarheid. we houden daar al in de ontwerpfase rekening mee.’

Conceptmatig bouwen biedt schaalvoordelen, snelheid en betaalbaarheid. ‘Zeker in het sociale en middensegment kan dat veel opleveren’, aldus Nieboer. ‘Maar wel met oog voor kwaliteit en uitstraling. Het blijft mensenwerk.’

Gebiedsontwikkeling Park Valley

Ontwikkeling Zuiderlicht

‘WE WILLEN PLEKKEN MAKEN WAAR MENSEN ELKAAR TEGENKOMEN’

Samenwerking als sleutel tot succes

wat Dura Vermeer onderscheidt, is volgens Nieboer de manier van samenwerken. ‘wij zijn geen partij die ergens een project komt neerzetten. we gaan echt naast een gemeente of corporatie zitten en vragen: wat is hier nodig, en hoe lossen we dat samen op?’

Die benadering geldt ook voor de buurt. In een tender in het Amstelkwartier in Amsterdam won Dura Vermeer een kavel door al in een vroeg stadium met bewoners, ondernemers en culturele partijen in gesprek te gaan. ‘we hebben een plan gemaakt met een cultuurplint en een buurthuisfunctie’, vertelt Nieboer. ‘Daar komt straks onder meer de openbare Bibliotheek Amsterdam. Het participatietraject is van cruciaal belang voor afstemming en een breed gedragen ontwikkeling. Zo maken we een plek die leeft, nog voor de eerste steen is gelegd.’

Ook in Haarlem blijkt die aanpak succesvol. ‘Als je het gesprek aangaat en partijen echt betrekt, krijg je draagvlak en vertrouwen’, aldus Nas. ‘en het zorgt dat je iets maakt wat past bij de omgeving.’

Vindingrijk in moeilijke tijden

Dura Vermeer is realistisch over de uitdagingen die er zijn. ‘we hebben allemaal te maken met vergunningstrajecten, stikstof, netcongestie en onzekerheden in de markt’, zegt Nas. ‘Maar we blijven oplossingsgericht denken.’

Dat vraagt om creativiteit, zegt Nieboer. ‘we worden continu getest op onze vindingrijkheid. Maar dat maakt ons ook beter. we zoeken steeds naar nieuwe methodes en innovaties; zowel in techniek als in samenwerking.’

Toekomstbestendigheid is daarbij meer dan een bouwtechnisch begrip. ‘Dura Vermeer bestaat al 170 jaar, en we zijn nog steeds een familiebedrijf’, zegt Nas. ‘we denken niet in kwartalen, maar in generaties.’

Voor Dura Vermeer draait alles om één ding; plekken maken waar mensen zich thuis voelen. Zoals Nieboer het treffend samenvat: ‘we doen wat we zeggen en zeggen wat we doen. en we bouwen aan plekken waar mensen zich thuis voelen. Dat is de essentie van goede gebiedsontwikkeling. Juist in een tijd waarin de woningbouwopgave historisch groot is, willen wij het verschil maken.’

Persoonlijke vragen Niels Nieboer Ontwikkelmanager Dura Vermeer Bouw Midden West

WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE:
Je carrière is een loopbaan, geen racebaan. Kwaliteit gaat boven snelheid. Gebiedsontwikkeling is van de lange adem en timing. Soms moet je een project twee keer wegleggen om de derde keer toe te slaan.
WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN:
Als je de dingen doet met de juiste intenties, kunnen keuzes goed of verkeerd uitpakken, maar je kunt jezelf altijd recht in de ogen blijven kijken.
WAT WAS VOOR JOU EEN BESLISSEND MOMENT IN JE LEVEN:
Het overlijden van mijn broer in 2004 bij een noodlottig ongeval in de bergen. Sindsdien ben ik bewuster in het hier en nu gaan leven, minder uitstellen en kansen benutten.
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN:

1. Betrouwbaarheid – Ik kom afspraken na en ben consequent in gedrag.
2. Loyaliteit – Ik ben trouw aan mensen die belangrijk voor me zijn, zowel familie, vrienden als zakelijke relaties.
3. Authenticiteit – Mezelf kunnen zijn en blijven.
4. Verantwoordelijkheid – Ik neem verantwoordelijkheid voor keuzes en de gevolgen, zowel privé als zakelijk.
5. Respect – Ik erken de waarde van anderen en verwacht behandeld te worden zoals ik anderen behandel.

WAT MAAKT JOU NIEUWSGIERIG:
Verandering. Wat nog niet is maar komen gaat. Dat kan zijn persoonlijke ontwikkeling, maar ook het eindresultaat van een project. Vooral de route ernaartoe, het ontwikkelpad en de hobbels en valkuilen onderweg inspireren mij.
WAAR KOM JIJ ‘S OCHTENDS JE BED VOOR UIT:
Een goede kop koffie met een krant.
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN:
Uitdagingen dwingen tot creativiteit en bereidheid keuzes te maken. Maar vragen ook om flexibiliteit en leervermogen: je kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. Door te reflecteren en anderen deelgenoot te maken van de uitdagingen, kom je tot nieuwe inzichten.
WAT MOTIVEERT JOU:
Ik word gemotiveerd door het benutten van kansen, uitdagingen en doelen. Dat kan persoonlijk zijn in het waarmaken van goede voornemens, maar ook het maken van een deal. De vasthoudendheid en het doorzettingsvermogen om dromen en doelen te realiseren is mijn grootste bron, en die enorme drive zie ik ook terug bij mijn kinderen.
WAT IS JE DIEPSTE DRIJFVEER:
Geluk. Tevredenheid zit ‘m voor mij ook in de kleine dingen en momentjes samen, als gezin. Die intimiteit als gezin is voor mij de basis en bron van geluk. Dat zit dus niet in bezit maar in beleving.
WAT WIL JIJ BIJDRAGEN:
Ik wil graag bijdragen aan toekomstbestendige plekken, om echt iets na te laten voor volgende generaties om te koesteren. Als vader en echtgenoot wil ik iets meegeven waar ze later trots op zijn. Dat ze de herinnering aan mij koesteren en de inzichten die ik ze probeer mee te geven ook – met hun eigen twist – weer toepassen op de uitdagingen van morgen.
WAAR SPREEK JE AF MET VRIENDEN:
Bij voorkeur één-op-één voor het goede gesprek, in een low-profile eetcafé. Of op de golfbaan of padelbaan voor een sportieve en competitieve middag en aansluitend borrel.
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS:
Ik eet voldoende fruit, zuivel, vlees en groente. Supplementen gebruik ik niet.
WAAR KOM JE TOT RUST:
Langs de zijlijn van het voetbalveld of de atletiekbaan, kijkend naar mijn sportende kinderen. Of met mijn vrouw in de sauna of bioscoop.
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAI-PLEK:
Een heerlijke wandeling in de bossen van Het Gooi of de Achterhoek, of een wandeling in het duingebied langs de kust bij Katwijk.
HOE COMBINEER JIJ HART EN VERSTAND:
Ik ga graag af op mijn gevoel maar wil – zeker zakelijk – de rationele kant ook benutten om keuzes te onderbouwen of valideren.
HOE BEWAAR JIJ DE BALANS TUSSEN HOOFD EN GEVOEL:
Enerzijds ben ik rationeel ingesteld, vanuit de cijfers en gebaseerd op feiten. Maar ik ben ook een gevoelsmens als het aankomt op onderlinge verhoudingen. Waar ik vroeger veel wilde beredeneren vanuit de ratio, durf ik steeds meer te vertrouwen op ervaring en emotie. Uiteindelijk is de combinatie van hart en verstand de basis en sleutel tot succes om het goede te doen met de juiste mensen om je heen verzameld.
WELKE BEZIELING ERVAAR JE IN JE WERK EN JE LEVEN:
Ik ben gepassioneerd door sport, prestaties en resultaat. Gedreven in wat ik doe en gebrand op succes, maar wel vanuit een intrinsieke motivatie een maatschappelijke bijdrage te leveren en verbinding te leggen tussen mensen, plekken en beleving.
HOE KOM JIJ TOT JEZELF NA EEN DRUKKE WERKWEEK:
Iets actiefs doen met de kinderen. Sporten, een familiespel of een goede serie via Netflix.
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK:
Door blessures een tijdje gekwakkeld, maar het goede voornemen is er om weer met regelmaat te sporten. Zowel fitness, hardlopen als padel.
HOE BLIJF JIJ TROUW AAN JEZELF:
Mijn ouders hebben me normen en waarden meegegeven die me gevormd hebben als mens. Ik probeer daar altijd zo dicht mogelijk bij te blijven en die ook over te brengen op mijn kinderen, waarbij mijn vrouw en ik bepaalde normen en waarden wel in een modern jasje hebben gestoken. Onze afkomst verloochenen we niet. Dat blijft ons referentiekader en moreel kompas.
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN:
Ik kan vrij snel ergernissen van me afzetten door te relativeren. Zoals mijn schoonvader zegt: “Erger u niet, verbaas u slechts.”
HOE KRIJG JIJ ZAKEN IN BEWEGING:
Met enthousiasme, energie en overtuigingskracht krijg ik mensen in beweging en kom ik tot resultaat.
WAT ZOU JE NOG EEN KEER OVER WILLEN DOEN:
Mijn trouwdag. In alles intens, omringd door mooie mensen, familie en vrienden.
Mijn studententijd, een grote zoektocht naar mijzelf, mijn drijfveren die mij als mens hebben gevormd tot wie ik nu ben.
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN:
Barcelona, voor de combinatie van wereldstad, het klimaat, rijke cultuur, lekker eten, architectuur en beleving.
Ook zou ik graag eens een tijdje in Liverpool willen wonen, om te ervaren met welke intensiteit de mensen daar gepassioneerd leven en het voetbal als ‘way of life’ beleven.
Verder zou ik graag een huisje willen hebben rondom het Gardameer, om heerlijk tot rust te kunnen komen, genieten van de prachtige natuur, de idyllische stadjes en de fijne Italiaanse keuken (en cappuccino’s…).
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG:
Vastgoed Gezocht – over de actualiteit in de sector
Voetbalpraat
WELK BOEK LEES JE NU:
Ons Amsterdam 750 jaar, Ajax in 125 verhalen.
Boeken over de rijke historie, ontstaansgeschiedenis, belevenissen, verhalen en hoofdpersonen

Persoonlijke vragen Marijke NAS Directeur Dura Vermeer Bouw Midden West

WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE:
Zoals mijn vader zei: oordeel niet te snel.
WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN:
Heb vertrouwen in je eigen doen en kunnen.
WAT WAS VOOR JOU EEN BESLISSEND MOMENT IN JE LEVEN:
De geboorte van mijn kinderen.
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN:
Luisteren naar elkaar, elkaar de ruimte bieden en het leven met een glimlach benaderen.
WAT MAAKT JOU NIEUWSGIERIG:
Van nature ben ik iemand die steeds op zoek is naar nieuwe inzichten en perspectieven.
WAAR KOM JIJ ‘S OCHTENDS JE BED VOOR UIT:
Een ontbijtje in de warme ochtendzon.
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN:
Aanpakken en ervoor gaan!
WAT MOTIVEERT JOU:
Samenwerken met mijn collega’s, partners en klanten.
WAT WIL JIJ BIJDRAGEN:
De diversiteit vergroten en blijven innoveren.
WAAR SPREEK JE AF MET VRIENDEN:
Met mijn vriendinnen spreek ik graag af in de binnenstad van Amsterdam. Samen een hapje eten en bijpraten.
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS:
In plaats van supplementen kies ik ervoor om gezond te eten met veel groente en fruit.
WAAR KOM JE TOT RUST:
Ik kom tot rust in mijn achtertuin, een mooie dag, de deuren open en lekker in de tuin werken. Vooral in de lente kan ik hier heel erg van genieten.
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAIPLEK:
Mijn favoriete uitwaaiplek is het strand. Heerlijk om een wandeling te maken met de wind in je haar.
HOE COMBINEER JIJ HART EN VERSTAND:
Door me te laten inspireren door mooie kunst.
HOE BEWAAR JIJ DE BALANS TUSSEN HOOFD EN GEVOEL:
Door elke week een yogales te volgen.
HOE KOM JIJ TOT JEZELF NA EEN DRUKKE WERKWEEK:
Wandelen in de natuur samen met mijn man.
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK:
Ik ga twee keer in de week zwemmen en één keer per week naar yoga.
HOE BLIJF JIJ TROUW AAN JEZELF:
Door dichtbij mijzelf te blijven en daar regelmatig bij stil te staan.
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN:
Het liefste geef ik niet te veel aandacht aan mijn ergernissen. Als de ergernissen te groot worden ga ik het gesprek aan om het op te lossen.
HOE KRIJG JIJ ZAKEN IN BEWEGING:
Door te motiveren en inspireren op een thema en waar nodig te bemiddelen.
WAT ZOU JE NOG EEN KEER OVER WILLEN DOEN:
De heerlijke meivakantie in Zuid-Frankrijk.
DURF JIJ GROOT TE DROMEN:
Ja, ik vind het leuk om vooruit te kijken.
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN:
Marseille is de stad waar ik nog zou willen wonen. Een rauwe stad met een prachtige haven en een mooie kustlijn.
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG:
Luisterboeken, Kunststof, The Big Five, etc.
WELK BOEK LEES JE NU:
Lieve Edward van Ann Napolitano.