Gebiedsontwikkeling volgens Derk van der Laan en Joop de Haan

Gebiedsontwikkeling is vaak een wereld van spreadsheets, bestemmingsplannen en eindeloze vergaderingen. Maar wie echt wil begrijpen hoe een nieuwe wijk werkt, moet er vooral doorheen lopen. Dat is precies wat sociaal geograaf Derk van der Laan en stadssocioloog Joop de Haan doen in hun gezamenlijke rubriek HAAN & LAAN op Gebiedsontwikkeling.nu.

Geen interviews met wethouders of ontwikkelaars, geen gelikte verkoopverhalen, maar een wandeling door nieuwe woonwijken en gebiedsontwikkelingen. Kijken, observeren, bespreken. Wat werkt hier? Wat niet? En vooral: wat zegt zo’n wijk eigenlijk over de tijd waarin die gebouwd is?

Hun aanpak is even eenvoudig als effectief. Vooraf verdiepen ze zich in een gebied: de geschiedenis, de planvorming, de ambities en daarna trekken ze er samen op uit. Een paar uur wandelen, kijken, aantekeningen maken en discussiëren.

‘Iedereen heeft geprobeerd er iets moois van te maken’, zegt Van der Laan. Die positieve grondhouding is bewust gekozen. Want kritiek leveren op een wijk is makkelijk, begrijpen waarom keuzes zijn gemaakt is een stuk ingewikkelder.

Juist die combinatie van nieuwsgierigheid en vakkennis maakt hun rubriek interessant. Ze kijken niet als projectontwikkelaar, bestuurder of belegger, maar als gebruikers van de stad. Onafhankelijk en soms met een knipoog.

Daarbij valt hen telkens opnieuw op hoeveel aandacht er in Nederland eigenlijk aan gebiedsontwikkeling wordt besteed. ‘De goede bedoelingen druipen er vanaf’, zegt De Haan lachend. Volgens hem heeft vrijwel iedere nieuwe wijk een eigen karakter. Het is allang niet meer de eenheidsworst die Vinex-wijken soms verweten werd.

Toch zien ze ook duidelijke patronen terug. Vooral de invloed van de markt is volgens hen groot. Veel uitbreidingswijken bestaan nog altijd grotendeels uit grondgebonden koopwoningen in het middeldure of duurdere segment. Appartementen, kleinere woningen of woonvormen voor andere doelgroepen blijven vaak achter.

‘Je ziet veel aandacht voor detail, voor groen, water en openbare ruimte’, zegt Van der Laan. ‘Maar tegelijkertijd is de variatie in woningtypen vaak beperkt.’

Kredietcrisis

Die keuzes zijn volgens hen niet los te zien van de economische omstandigheden waarin plannen ooit zijn gemaakt. Veel van de wijken die nu worden opgeleverd, zijn namelijk ontworpen in of vlak na de kredietcrisis van 2008. Dat heeft diepe sporen nagelaten.

Ontwikkelaars kozen daarna voor lagere dichtheden en veilige woningtypen om risico’s te beperken. ‘Je kijkt eigenlijk naar de effecten van tien of vijftien jaar geleden’, zegt De Haan. ‘Dat zie je overal terug.’

Dat maakt hun wandelingen ook historisch interessant. Een wijk vertelt niet alleen iets over wonen, maar ook over economische onzekerheid, politieke keuzes en veranderende maatschappelijke idealen.

Volgens Van der Laan hadden veel locaties best dichter bebouwd kunnen worden, zonder verlies van kwaliteit. ‘Wij denken dat op veel plekken dertig procent meer woningen mogelijk waren geweest, mét behoud van groen en leefkwaliteit.’

Dat debat speelt vandaag opnieuw. Nu gemeenten plotseling hogere aantallen sociale huurwoningen willen toevoegen aan bestaande plannen, ontstaan volgens hen soms vreemde contrasten tussen oude en nieuwe fases van dezelfde wijk. Nieuwe delen krijgen een andere dichtheid, andere woningtypes en soms een heel andere sfeer dan de buurten die eerder zijn gebouwd.

Een voorbeeld dat hen momenteel fascineert is de uitbreidingswijk Parijsch in Culemborg. Daar worden compacte gezinswoningen van ongeveer 63 vierkante meter aangeboden. Betaalbare koopwoningen dus, maar wel klein.

Volgens Van der Laan is dat typisch voor deze tijd. ‘Twintig jaar geleden zag je dat niet. Nu móét er betaalbaar gebouwd worden en dus worden woningen kleiner.’

Gebiedsontwikkeling in uitbreidingswijken

Wat hen tegelijkertijd verbaast, is dat Nederlandse uitbreidingswijken nog altijd volgens een bekend patroon worden ontworpen: dichter bebouwd in het centrum van de wijk en steeds ruimer richting de randen. Alsof bewoners aan de buitenkant per definitie een soort boerderijgevoel moeten krijgen.

De Haan fronst daar zichtbaar over. ‘Het is eigenlijk vreemd dat we nog steeds automatisch denken dat lage dichtheid beter is zodra je buiten de Randstad bouwt.’ Daar wordt volgens hem nog altijd erg ruim gebouwd, terwijl de ruimte in Nederland steeds schaarser wordt.

‘Misschien krijgen we daar later nog spijt van’, zegt hij.

Een ander terugkerend thema in hun gesprekken is mobiliteit. Vooral de rol van de auto blijft volgens hen dominant in veel nieuwe woonwijken. Buiten de Randstad is de auto vaak nog het uitgangspunt van de inrichting.

Grote parkeeroppervlakken, meerdere auto’s per huishouden en woningen waarbij bewoners hun auto letterlijk vanuit de woonkamer in de gaten willen houden.

Toch zien ze ook langzaam verandering ontstaan. Jongere generaties kijken anders naar autobezit, denken zij. Meer als gebruiksvoorwerp dan als statussymbool. Dat biedt kansen voor compactere buurten en collectieve parkeeroplossingen.

Maar dan moet het openbaar vervoer wel goed geregeld zijn en daar wringt het volgens hen nog vaak. De Haan noemt voorbeelden van nieuwe wijken waar spoorlijnen al aanwezig zijn, maar stations pas jaren later worden aangelegd.

In Leeuwarden zag hij plannen waarin een station aanvankelijk direct zou komen, maar uiteindelijk werd doorgeschoven naar een veel later moment. ‘Dan loopt infrastructuur achter op de wijk in plaats van andersom’, zegt hij.

Ook voor voetgangers is volgens hen nog een wereld te winnen. Fietsverbindingen krijgen tegenwoordig veel aandacht, maar lopen blijft vaak onderbelicht. Terwijl juist wandelen essentieel is voor leefkwaliteit, gezondheid en sociale interactie.

‘Twintig jaar geleden kwamen voetgangers nauwelijks voor in plannen’, zegt Van der Laan. ‘Nu iets meer, maar nog steeds onvoldoende.’

Ondanks hun kritiek zijn beide mannen opvallend optimistisch over Nederlandse gebiedsontwikkeling. Ze zien veel kwaliteit en veel ambitie.

Een van de voorbeelden die steeds terugkomt in hun gesprekken is Brandevoort in Helmond. De wijk wordt regelmatig weggezet als een soort decorwijk met grachten en nostalgische architectuur, maar volgens hen is dat te simpel.

‘Of je die stijl mooi vindt of niet, er zit wel een goed stedenbouwkundig idee achter’, zegt Van der Laan.

Vooral de combinatie van een compact centrum rond het station, voorzieningen en omliggende woonbuurten vinden ze sterk. De wijk voelt volgens hen stedelijk zonder onprettig dicht te worden. Dat lukt alleen als je ook daadwerkelijk gestapeld bouwt, benadrukken ze.

Juist daar gaat het volgens hen vaak mis in andere uitbreidingswijken. Zodra de economie tegenzit, verdwijnen appartementen meestal als eerste uit plannen. Ze worden gezien als risicovol en vaak uitsluitend gekoppeld aan seniorenhuisvesting.

Terwijl er volgens De Haan juist veel vraag is van jongere huishoudens en alleenstaanden die niet per se in de binnenstad willen wonen.

Nog positiever zijn ze over een herontwikkeld fabrieksterrein Nieuw-Indië in Almelo. Dat project verraste hen misschien nog wel het meest.

‘Daar was eigenlijk nauwelijks iets misgegaan’, zegt De Haan.

Het voormalige textielcomplex werd volgens hem zorgvuldig ontwikkeld, met aandacht voor openbare ruimte, architectuur en ontmoeting. Volgens hen bewijst dat project vooral hoe belangrijk zorgvuldigheid en samenwerking zijn.

Goede gebiedsontwikkeling draait niet alleen om geld of ontwerp, maar ook om continuïteit, aandacht en kwaliteit in de uitvoering.

Haarlem

Een ander project dat indruk maakte was Schalkwijk Midden in Haarlem. Daar transformeerde een voormalig kantorengebied tot een nieuw woongebied met relatief betaalbare woningen.

Niet perfect, vinden ze, maar wel slim opgezet. Autoluw, groen en toegankelijk voor verschillende huishoudens.

Toch signaleren ze ook daar een bredere trend: wonen overheerst steeds meer alle andere functies. Natuurlijk komen er nog huisartsen, fysiotherapeuten of kleine voorzieningen in de plinten van gebouwen, maar echte menging van wonen en werken zien ze nog weinig terug.

Dat komt deels doordat bedrijven moeilijk inpasbaar zijn tussen woningen. Geluid, logistiek en verkeer leveren snel klachten op. Maar volgens De Haan slaan gemeenten soms ook door in hun focus op wonen.

Basisvoorzieningen worden nog te vaak behandeld alsof het commerciële functies zijn, terwijl ze essentieel zijn voor een leefbare wijk.

Lees ook op VG Visie: We moeten veel woningen bouwen, maar dat betekent niet dat je al het landschap moet opofferen.

Hun rubriek is uiteindelijk meer dan een serie wandelingen door nieuwbouwwijken. Het is ook een pleidooi voor nieuwsgierigheid. Voor het verlaten van spreadsheets en vergaderruimtes. Voor daadwerkelijk kijken naar hoe mensen wonen, bewegen en leven.

‘Ga gewoon op pad’, zegt Van der Laan. ‘Je kunt in een halve dag ontzettend veel leren.’

Fotobijschrift: Derk van der Laan en Joop de Haan (rechts)