Huizenprijzen dalen in zes gemeenten, groei vlakt af.

Huizenprijzen dalen in zes gemeenten, groei vlakt af.

In zes Nederlandse gemeenten lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 lager dan een jaar eerder, terwijl het landelijke gemiddelde met 4,2 procent steeg. Dat blijkt uit de gemeentelijke uitsplitsing van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen die het CBS en het Kadaster op 11 augustus 2026 publiceerden. Een kwartaal eerder was er nog maar een gemeente met een prijsdaling.

De cijfers laten zien dat het landelijke gemiddelde weinig zegt over de lokale markt. Waar de prijsstijging in het eerste kwartaal van 2025 nog op 10,9 procent lag, is die teruggelopen naar 4,2 procent. Achter dat gemiddelde gaat een spreiding schuil die uiteenloopt van ruim vijf procent daling tot ruim twintig procent stijging.

Zes gemeenten met dalende huizenprijzen

De sterkste daling deed zich voor in Noord-Beveland, waar bestaande koopwoningen 5,1 procent goedkoper waren dan een jaar eerder. Daarna volgen Ouder-Amstel met een min van 2,8 procent en Hillegom met een min van 2,5 procent.

In Valkenswaard en Veldhoven bleef de daling beperkt tot 0,8 procent en in IJsselstein tot 0,3 procent. Het gaat in alle gevallen om kleinere gemeenten, waar het aantal transacties per kwartaal beperkt is en de samenstelling van een handvol verkopen het gemiddelde al kan drukken.

Dat de groep dalers in een kwartaal tijd van een naar zes gemeenten groeide, is voor de sector vooral een signaal over het tempo waarmee de markt van karakter verandert. De richting van de landelijke index blijft positief, maar de onderkant van de verdeling zakt zichtbaar weg.

Oost-Gelre en Voorst stijgen het hardst

Aan de andere kant van het spectrum staat Oost Gelre, waar de prijzen met 20,9 procent opliepen. Voorst volgt met 19,4 procent, Pekela met 16,2 procent, Tubbergen met 14,8 procent en Noardeast-Fryslan met 14,3 procent.

Volgens het CBS lagen de procentuele prijsstijgingen in het oosten en noorden van Nederland over het algemeen wat hoger dan in het westen. In verreweg de meeste gemeenten bewoog de prijsontwikkeling zich tussen de 3 en 9 procent, waarmee de uitschieters aan beide kanten uitzondering blijven.

Die geografische verschuiving sluit aan bij het beeld op provinciaal niveau. Groningen liet met 7,9 procent de grootste stijging zien, Noord-Holland met 2,4 procent de kleinste. Het zwaartepunt van de prijsgroei ligt daarmee onverminderd buiten de Randstad.

Grote steden blijven achter

In de vier grote steden bleef de prijsontwikkeling gematigd. Den Haag kwam uit op 4,5 procent, Rotterdam op 3,2 procent en Utrecht op 2,2 procent. In Amsterdam bleven de prijzen nagenoeg vlak.

Daarmee zijn de steden die de prijsstijging van de afgelopen jaren aanvoerden, inmiddels de rem op het landelijke gemiddelde. Dat past bij de afkoeling van de woningmarkt die eerder dit jaar werd vastgesteld, waarbij de scherpste correctie zich juist in de duurste segmenten voordeed.

Voor beleggers en ontwikkelaars is dat relevant omdat de Randstad doorgaans als referentie geldt voor waarderingen en afzetprognoses. Wanneer de prijsgroei daar structureel achterblijft bij die in Oost- en Noord-Nederland, verandert de relatieve aantrekkelijkheid van locaties buiten de traditionele kerngebieden en verschuift het rendementsperspectief mee.

Appartementen drukken het gemiddelde

Naar woningtype bekeken stegen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen het sterkst, met 5,5 procent elk. Appartementen bleven met 3,2 procent achter bij alle andere woningtypen.

Dat verschil werkt door in de gemeentelijke cijfers, omdat het aandeel gestapelde bouw per gemeente sterk uiteenloopt. In gemeenten met veel appartementen drukt het achterblijvende segment het gemiddelde, terwijl gemeenten met overwegend grondgebonden woningen juist profiteren van de hogere groei in dat deel van de markt.

Het aanbod van appartementen wordt bovendien gevoed door beleggers die woningen uit de verhuur halen. Die beweging is zichtbaar in de uitpondgolf in kleinere steden, waar particuliere huurwoningen op de koopmarkt terechtkomen en het aanbod in het middensegment vergroten. Waar dat aanbod snel toeneemt, vlakt de prijsstijging doorgaans het eerst af.

Marktinzicht

In totaal wisselden in het tweede kwartaal 58.952 bestaande koopwoningen van eigenaar, 2,7 procent meer dan een jaar eerder. Het transactievolume houdt daarmee stand terwijl de prijsgroei afvlakt, een combinatie die wijst op een markt die meer in evenwicht komt zonder dat de vraag wegvalt.

Voor institutionele beleggers en projectontwikkelaars betekent dit dat de landelijke prijsindex als sturingsinstrument aan waarde verliest. Naarmate de spreiding tussen gemeenten toeneemt, verschuift de analyse van het landelijke gemiddelde naar de lokale voorraadsamenstelling, het dominante woningtype en de vraag of het aanbod ter plaatse groeit of juist opdroogt.

Zolang de prijsgroei zich concentreert in gemeenten buiten de Randstad en de vier grote steden achterblijven, zal de geografische herverdeling van rendement het beeld op de Nederlandse woningmarkt blijven bepalen.

Foto: Matthias Groeneveld from Pexels