Box 3-forfait voor verhuurders stijgt naar 7,87 procent.

Box 3-forfait voor verhuurders stijgt naar 7,87 procent.

Particuliere verhuurders gaan in 2027 fors meer box 3-belasting betalen. Het kabinet wil het forfaitaire rendement op overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, volgend jaar met 1,5 procentpunt verhogen om een versnelde overstap naar een vermogenswinstbelasting te betalen. Opgeteld bij de al verwachte stijging van 0,37 procentpunt komt het forfait uit op 7,87 procent. Brancheorganisatie Vastgoed Belang noemt de verhoging woensdag ‘onnodig en onacceptabel’.

Box 3-plannen na bod aan oppositie

Het minderheidskabinet paste dinsdag zijn Prinsjesdagplannen aan om steun van de oppositie te krijgen. Vanaf 2028 wordt winst op aandelen, obligaties en vastgoed pas belast bij verkoop, in plaats van jaarlijks over de waardestijging. De Tweede Kamer debatteert woensdag en donderdag over de wijzigingen, schrijft Vastgoed Insider.

Om de gemiste inkomsten te compenseren verlaagt het kabinet het belastingvrije rendement van 1.800 naar 1.000 euro per persoon. Het AD verwacht dat daardoor zo’n 850.000 extra mensen box 3-belasting gaan betalen. In 2027 daalt het heffingsvrij vermogen bovendien naar 30.850 euro per persoon; eerder werd uitgegaan van ongeveer 61.000 euro. Daartegenover gaat het hoogste box 2-tarief vier jaar lang van 31 naar 29,2 procent. Voor papieren winst op crypto en kunst als belegging blijft de heffing tot 2031 bestaan.

Belastingdruk verhuurders 31,2 procent hoger

Voor 2027 stond het forfait op overige bezittingen al op 6,37 procent. Met de extra verhoging wordt dat 7,87 procent. Volgens Vastgoed Belang stijgt de belasting die particuliere verhuurders over 2027 in box 3 afdragen daardoor met 31,2 procent. Dit jaar rekent de Belastingdienst voor vastgoed met een forfait van 6 procent, een percentage dat volgens de branchevereniging in veel gevallen al hoger ligt dan de werkelijke huuropbrengst.

‘Voor een groeiende groep particuliere verhuurders ligt de belastingdruk inmiddels flink hoger dan de feitelijke huuropbrengst’, zegt Niek Verra van Vastgoed Belang. ‘Daardoor staat het water veel verhuurders nu al aan de lippen en worden zij gedwongen hun huurwoningen te verkopen.’ De Wet werkelijk rendement in 2028 noemt hij de reddingsboei voor veel verhuurders, ‘maar de dekkingsmaatregel duwt ze voor die tijd alsnog kopje onder’.

De branchevereniging betwist ook de noodzaak van de maatregel. De hogere heffing moet volgens een Kamerbrief 473 miljoen euro opleveren in 2027 en 203 miljoen euro in 2028. Uit dezelfde brief blijkt volgens Vastgoed Belang dat het totale pakket structureel 454 miljoen euro meer oplevert dan nodig is om de gemiste inkomsten te dekken.

Leegwaarderatio onder vuur

Een tweede zorg is de leegwaarderatio. Die ratio corrigeert de WOZ-waarde van verhuurde woningen, omdat een woning met huurder minder waard is dan een lege woning. In de Prinsjesdagstukken wordt verwezen naar plannen om die afslag te actualiseren. Omdat de gehanteerde ratio’s volgens Vastgoed Belang de afgelopen jaren als te hoog worden beschouwd, komt een actualisering neer op een verlaging.

Dat werkt door in het nieuwe stelsel. Een lagere leegwaarderatio leidt tot een lagere fiscale startwaarde van verhuurde woningen, waardoor bij latere verkoop meer winst wordt belast. ‘Eerst worden verhuurders jarenlang te zwaar belast onder het oude systeem, en nu dreigen ze ook in het nieuwe systeem opnieuw geraakt te worden’, aldus Verra. Volgens hem zal de verkoopgolf van huurwoningen daardoor verder aanzwellen.

Verkoopgolf huurwoningen houdt aan

Die verkoopgolf is al volop gaande. Volgens ING Research werden vorig jaar naar schatting 40.000 huurwoningen verkocht, ongeveer één op de zes bestaande woningverkopen. In de vier grote steden was dat zelfs één op de drie. Eerder schreef VG Visie al dat het uitstel van box 3 verhuurders tot verkoop drijft. Vastgoed Belang wees eerder dit jaar op de rol van particuliere verhuurders in de bouwopgave.

Vooruitblik

In de Eerste Kamer ligt al een versie van de Wet werkelijk rendement, met een vermogenswinstbelasting voor vastgoed maar een vermogensaanwasbelasting voor onder meer aandelen. Omdat het voorstel daardoor in de senaat dreigde te stranden, past het kabinet het aan, zodat alle beleggingscategorieën onder een vermogenswinstbelasting vallen. Verra vindt dat de rekening daarvan bij de vastgoedsector wordt neergelegd. ‘In het regeerakkoord is afgesproken om het investeringsklimaat op de woningmarkt te verbeteren, maar dat verslechtert nu alleen.’ De doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar raakt volgens hem verder uit zicht. Het Kamerdebat van deze week moet duidelijk maken of het box 3-forfait van 7,87 procent overeind blijft.

Foto: Emily via Pexels. Bron: Vastgoed Belang / ANP / Vastgoed Insider (30 september 2026) / ING Research