Horecavastgoed voelt de rem op consumentenbestedingen.

Horecavastgoed voelt de rem op consumentenbestedingen.

De Nederlandse horeca groeit dit jaar nauwelijks nog in volume, terwijl de omzet vrijwel volledig door hogere prijzen omhoog wordt geduwd. Dat blijkt uit een sectoranalyse van ING Research die op 11 augustus 2026 werd gepubliceerd. Voor horecavastgoed is die tweedeling relevant, omdat de huurbetaalcapaciteit van exploitanten uiteindelijk op afzetvolume rust en niet op nominale omzetgroei.

Restaurants en cafés verkochten in de eerste helft van 2026 circa 1,6 procent minder gerechten en dranken dan in dezelfde periode een jaar eerder. De omzet steeg in diezelfde periode met bijna 3 procent, maar die toename is volgens ING volledig toe te schrijven aan prijsverhogingen. Het verschil tussen nominale en reële groei bepaalt in toenemende mate hoe beleggers en financiers naar de beleggingscategorie kijken.

Volumedaling achter de omzetgroei

Volgens ING Research blijft de volumegroei van de horeca dit jaar vrijwel steken op nul. Voor 2027 rekent de bank op een beperkte verbetering van circa 0,5 procent, wat betekent dat het afzetniveau ook volgend jaar niet wezenlijk hoger ligt dan nu.

Sectoreconoom Leisure Katinka Jongkind van ING stelt dat horecaondernemers daardoor voor steeds scherpere keuzes staan rond de efficiency van hun bedrijfsvoering. Waar prijsverhogingen de omzet de afgelopen jaren op peil hielden, loopt dat instrument tegen de grenzen van de consumentenbestedingen aan.

Voor eigenaren van horecavastgoed vertaalt een stagnerend volume zich doorgaans niet direct in leegstand, maar wel in tragere huurgroei en een kritischer beoordeling van indexatieclausules. Vooral in aanloopstraten en op secundaire locaties, waar de marges dunner zijn, komt de exploitatie eerder onder druk te staan.

Prijspeil drukt het bestedingsgedrag

De horecaprijzen stijgen in 2026 met gemiddeld circa 5 procent, tegen bijna 4 procent in 2025. Eind vorig jaar lag het prijspeil in de sector volgens ING al ongeveer 25 procent boven dat van 2022.

Dat cumulatieve effect is merkbaar in het gedrag van gasten. Uit het consumentenonderzoek Vraag van Vandaag van ING blijkt dat drie op de tien restaurantbezoekers dit jaar minder bestellen dan een jaar eerder. Het consumentenvertrouwen blijft laag en veel huishoudens houden de hand op de knip bij uitgaven die uitstelbaar zijn.

De bredere prijsontwikkeling biedt daarbij weinig lucht. Volgens het CBS lag de inflatie in juli 2026 op 3,2 procent, tegen 2,9 procent in juni, terwijl het gemiddelde in de eurozone op 2,9 procent uitkwam. Zolang de koopkracht onder druk staat, blijft uit eten gaan een van de eerste posten waarop huishoudens bezuinigen.

Hotelvastgoed voelt de btw-verhoging

In de logiessector loopt het beeld uiteen. Het totale aantal overnachtingen lag in de periode januari tot en met mei 2026 volgens ING circa 2 procent hoger dan een jaar eerder, maar het aantal hotelovernachtingen daalde in diezelfde maanden met 1,4 procent.

De verklaring die ING daarvoor aandraagt is de verhoging van het btw-tarief op logies van 9 naar 21 procent per 1 januari 2026. Daardoor werden hotelkamers en vakantiewoningen naar schatting circa 11 procent duurder dan in 2025, terwijl campings buiten de maatregel bleven.

Voor hotelvastgoed betekent dit dat de druk verschuift van bezettingsgraad naar kamerprijs en marge. Beleggers wegen daarbij scherper welke segmenten en steden de hogere tarieven kunnen doorberekenen zonder gasten te verliezen, een afweging die raakt aan de vraag welke toeristen waarde toevoegen aan de stad. Dat de transactiemarkt intussen doorloopt, bleek eerder deze maand nog uit de verkoop van het Andaz-hotel in Amsterdam.

Horecavastgoed als beleggingscategorie

Horecavastgoed is de afgelopen jaren nadrukkelijker onderdeel geworden van gemengde portefeuilles, vooral in de plinten van binnenstedelijke projecten en in winkelgebieden waar horeca de bezoekduur verlengt. Die rol maakt de categorie tegelijk gevoeliger voor schommelingen in consumentenbestedingen.

De formulemix binnen de sector verandert bovendien. Dat het aantal fastfoodzaken in Nederland bijna verdubbelde, illustreert dat concepten met lagere personeelslasten en een hogere omloopsnelheid terrein winnen, terwijl het klassieke restaurant met bediening meer moeite heeft de kostenstijgingen op te vangen.

Voor verhuurders betekent dat een verschuiving in de huurdersmix. Waar de huurstroom voorheen grotendeels uit zelfstandige exploitanten kwam, nemen ketens en franchiseformules een groter deel van de contracten over, met andere eisen aan casco, techniek en contractduur.

Vooruitblik

De cijfers van ING wijzen niet op een acute terugval, maar wel op een sector die het van prijs moet hebben in plaats van van groei. Zolang het consumentenvertrouwen laag blijft en het prijspeil ver boven dat van 2022 ligt, blijft het afzetvolume de beperkende factor.

Voor beleggers in horeca- en hotelvastgoed betekent dit dat de kwaliteit van de exploitant en de locatie zwaarder gaan wegen dan de nominale huurhoogte. Op sterke locaties met een gemengd bezoekmotief blijft de vraag naar ruimte onverminderd, terwijl op zwakkere plekken de kans op huurherzieningen en wisselingen in de huurdersmix toeneemt.

Foto: wai sing from Pexels