Miljoenennota woningbouw overtuigt beleggers niet.

Miljoenennota woningbouw overtuigt beleggers niet.

Met de Miljoenennota woningbouw als speerpunt trekt het kabinet 7 miljard euro extra uit, maar de vastgoedsector reageert verdeeld. Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag, 15 september 2026, een pakket waarmee gemeenten, woningcorporaties en private investeerders sneller betaalbare woningen moeten realiseren. Corporaties zijn overwegend tevreden, terwijl beleggers en verhuurders op 15 en 16 september waarschuwden dat het investeringsklimaat niet herstelt.

De kern van de begroting van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is dat het ministerie voor het eerst een eigen structureel budget krijgt. Volgens WoningbouwersNL en Binnenlands Bestuur gaat het om 1 miljard euro per jaar in de periode 2029 tot en met 2035. De Rijksoverheid meldt dat corporaties door het totale pakket circa 28 miljard euro extra kunnen investeren.

Zo verdeelt de Miljoenennota het woningbouwgeld

Volgens de Rijksoverheid gaat 2,95 miljard euro naar subsidie voor gemeenten die betaalbare woningen bouwen. Daarvan is volgens PropertyNL en Binnenlands Bestuur 2,3 miljard euro bestemd voor de Realisatiestimulans, die gemeenten 7.000 euro per betaalbare woning oplevert, en 650 miljoen euro voor de Woningbouwimpuls. Voor grootschalige woningbouwlocaties trekt het kabinet volgens PropertyNL 940 miljoen euro uit.

Ouderenhuisvesting krijgt 635 miljoen euro extra voor geclusterde en zorggeschikte woningen, bovenop de 420 miljoen euro die eerder beschikbaar kwam. Volgens Vereniging Eigen Huis staat daarmee tot en met 2035 in totaal 1,1 miljard euro klaar voor ouderenhuisvesting, terwijl de opgave om voor 2030 290.000 ouderenwoningen te bouwen tientallen miljarden euro’s bedraagt.

Corporaties krijgen meeste ruimte

De grootste fiscale stap is voor de corporatiesector. Vanaf 2028 vervalt voor woningcorporaties de ATAD-renteaftrekbeperking, die sinds de gelekte Prinsjesdagstukken al werd verwacht en eerder op VG Visie aan bod kwam in het stuk over het verdwijnen van de ATAD-heffing voor corporaties. Ook vervalt voor corporaties de overdrachtsbelasting bij onderlinge transacties van sociale huurwoningen.

Volgens een voorlopige doorrekening van Aedes levert het schrappen van ATAD circa 6 miljard euro extra investeringsruimte op, goed voor bijna 22.000 nieuwbouwwoningen. Aedes-voorzitter Liesbeth Spies wil verder gaan en pleit voor volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting, omdat corporaties jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen en 5.000 middenhuurwoningen willen bouwen. Volgens Binnenlands Bestuur wil het kabinet daarnaast kijken naar een inkomens- en vermogensafhankelijke huurverhoging, waarvoor vanaf 2028 aanpassingen mogelijk zijn.

Beleggers missen herstel investeringsklimaat

Voor private investeerders bevat de Miljoenennota woningbouw vooral fiscale stappen. Zo daalt de overdrachtsbelasting op beleggerswoningen in 2027 van 8 naar 7 procent. Voor commercieel vastgoed blijft het tarief 10,4 procent. Daarnaast komt 500 miljoen euro beschikbaar voor een objectsubsidie van maximaal 10.000 euro per nieuwe middenhuurwoning, een instrument dat VG Visie eerder besprak in de analyse over de objectsubsidie middenhuur.

Brancheorganisatie IVBN stelt dat het kabinet stappen zet, maar dat het investeringsklimaat daarmee niet herstelt. Voorzitter Wim Wensing pleit voor een structurele verlaging naar 6 procent voor alle vastgoedcategorieën. Vastgoed Belang is het meest kritisch: volgens voorzitter Niek Verra ontbreken maatregelen voor particuliere verhuurders, waardoor de uitpondgolf doorgaat, mede door de aanhoudende onzekerheid over box 3.

Ook de NVM vindt dat de plannen onvoldoende perspectief bieden voor de huurmarkt. Volgens de makelaarsvereniging daalde de instroom van buitenlands kapitaal in Nederlands vastgoed van 7 miljard euro in 2021 naar 0,6 miljard euro in 2025, terwijl De Nederlandsche Bank schat dat jaarlijks 6,4 miljard euro nodig is voor nieuwe private huurwoningen. Fundmanager Onno Hoff van Achmea noemt de objectsubsidie te beperkt en te onzeker voor de lange termijn.

Ontwikkelaars wijzen op bouwkosten en procedures

Ontwikkelaarsvereniging Neprom noemt het positief dat het ministerie nu zelf over middelen beschikt. Voorzitter Ronald Huikeshoven benadrukt echter dat geld alleen de productie niet op peil brengt, omdat projecten vastlopen op hoge kosten, lange procedures, netcongestie en lokale regels bovenop landelijke eisen.

WoningbouwersNL rekent voor dat de structurele 1 miljard euro per jaar ruim onder de 3 tot 5 miljard euro blijft die de Woonalliantie nodig acht voor 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar. Die kloof sluit aan bij eerdere signalen dat de investeringskracht in de woningbouw achterblijft bij de ambitie.

Vooruitblik

De uitwerking volgt snel. Volgens Binnenlands Bestuur presenteert de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw maandag 21 september 2026 haar actieagenda. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan erkende tegenover Vastgoedjournaal dat niet alle locaties gerealiseerd kunnen worden en dat de focus moet liggen op locaties die wél kunnen. Ook de Troonrede legde de nadruk op sneller bouwen waar ruimtelijke knelpunten beheersbaar zijn.

Voor corporaties betekent de Miljoenennota woningbouw vooral meer financiële slagkracht vanaf 2028. Voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders blijft de businesscase van nieuwe huurwoningen afhankelijk van fiscale keuzes die nog niet zijn gemaakt, zoals een definitieve oplossing voor box 3 en een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting.

Foto: Ruben Hanssen from Unsplash (illustratief). Bron: Rijksoverheid / PropertyNL / Binnenlands Bestuur / Vastgoedjournaal, 15-16 september 2026